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天母百貨商圈進入新三國時代

天母百貨商圈進入新三國時代
太平洋SOGO百貨天母店,面向中山北路,公車、捷運皆可抵達,占地利優勢。

黃玉禎

產業動態

攝影/吳東岳

647期

2009-05-14 12:00

太平洋SOGO百貨天母店敲定五月二十二日開幕,是近兩年大台北地區惟一新增的大型百貨公司,即將在天母地區掀起一場百貨大戰,大葉高島屋、新光三越都嚴陣以待。到底SOGO新館會對天母商圈帶來什麼效應?備受外界矚目!

依傍著成排的綠樹,雙層帷幕玻璃包覆的綠色建築,矗立在兩千五百坪的綠地公園廣場上,這座「千呼萬喚始出來」的太平洋SOGO百貨台北天母店,在籌備五年後,終於將要在五月二十二日開幕了!

雖然比原訂開幕時程晚了半年,也趕不及今年母親節的熱賣檔期,但從宣布開幕的那一刻開始,已引起消費者高度關注,也意味著一場北台北的百貨大戰即將開打。

天母商圈自從一九九四年大葉高島屋成立以來,一直由這區內的惟一一家百貨公司獨霸一方。二○○四年,新光三越和國泰天母購物中心合作,進入天母商圈分食市場大餅,當時各界一片看好,附近的房地產價格也水漲船高;然而,新光三越天母店業績不如預期,除了開幕當年創造二十五億元業績外,年營業額不進反退,去年營收僅二十一億餘元,也讓許多布局鄰近店面的投資客損失不小。

 

賣場分散 新光三越業績不如預期


一位資深百貨業者分析,新光三越天母店,由於分屬兩棟大樓,且營業面積僅七千多坪,較不利經營百貨賣場,加上沒有捷運站可以帶來人潮,所以在新開幕蜜月期過後,業績就開始下滑。其實在新光三越搶進天母購物中心前,SOGO百貨早先一步已和房東國泰人壽接觸,當時也是考量建築物主體分成兩棟,賣場過於分散且面積太小,最後忍痛割愛。

這番捲土重來,太平洋SOGO天母店新大樓完全由房東士林電機量身打造。太平洋SOGO百貨天母店店長許淑賢表示,由於天母店是量身訂做,因此格局方正、沒有死角,適合經營百貨商場。

更重要的是,天母店具有交通方便及腹地廣大的優勢,位於中山北路六段及忠誠路一段交叉口,離捷運淡水線芝山站的步行時間只要五分鐘,預期可以打破天母「社區型商圈」的限制,吸引更多的外來客群。

不同於忠孝復興商圈及信義計畫區等都會時尚區,天母是個相當特別的地方,自成一格,除了外國居民多以外,當地居民的消費力十足,也十分注重休閒與家庭生活。天母社區商會會長阮耀斌就表示,天母商圈是一個「社區型商圈」,主要的消費者都以當地居民為主。

 

拓展客源 大葉高島屋樂觀迎戰


因此,天母商圈面臨轉型危機,再也不能以一個社區型商圈自居。素有天母民眾的後花園、廚房之稱的大葉高島屋百貨,副總經理魏志雄就說,從前來逛百貨公司的客人,多半是居家服打扮,有的人甚至穿拖鞋就來了!不過,現在大葉高島屋也要拓展新客源。對於SOGO進駐天母商圈,他則樂觀地說,「SOGO等於是在捷運線上,幫我們把客人帶進天母地區。」

雖然,表面上三家百貨公司都說希望可以「一起把餅做大」,但私底下各家也都拿出渾身解數吸引消費者。

例如大葉高島屋在兩年前就斥資四億元展開大規模改裝,今年三月也推出「玫瑰寶寶卡」,以高集點兌紅利鞏固十七萬名會員;另外新光三越百貨天母店也進行品牌大換血行動,希望提升競爭力迎戰強敵。

 

看好潛力 SOGO目標七十億營收


目前,天母百貨市場由開業近十五年的大葉高島屋,以五十三億元的年營收遙遙領先,穩居冠軍寶座;加上新光三越天母店約有二十億元的營業額,總市場規模大約七十多億元。

而新進場的太平洋SOGO則喊出第一年四十五億元的營業目標,許淑賢以過去SOGO開店經驗推估,第二年預期會有一成以上成長,五、六年之後後進入「高原期」,應可接近SOGO復興館年營業額七十億元的水準。

許淑賢表示,SOGO加入天母商圈,勢必會瓜分另外兩家的業績,不過也同時把整體市場做大,三家雖同為日系百貨,但各自有區隔:大葉高島屋客層年齡層較高,以家庭生活為主;新光三越強調娛樂與時尚,鎖定年輕客層;SOGO則主攻上班族、女性族群,但也因地制宜加入大量生活雜貨、家用商品,強調是為家庭規畫的百貨賣場,另外餐飲也是重點項目。

 

共存共榮 中小型商店期待人潮


百貨大戰打不完,當地的商家也受到波及。魏志雄表示,當年新光三越進入天母商圈,對高島屋業績幾無影響,反而是搶食了附近店家商機,但新光三越缺乏的餐飲這塊,反倒使得附近餐廳日益興盛,顯示百貨公司與附近店家的依存具有高度相關,而互補性也相對重要。

因此,大型百貨進駐是否會衝擊當地個人經營的中小型商店,也是值得關注的焦點之一。對此,業者多樂觀表示,只要商品有區隔性、商品力夠,就有競爭力,並不擔心會因為百貨進駐而流失客源,反而期待百貨帶來人潮,發揮群聚效應與集客力,讓附近商家與百貨公司一起「共存共榮」。
 

天母SOGO將對天母商圈帶來何種效應還有待觀察,但可以確定的是,消費者又多了一個逛街購物的好去處。

 

■士林電機資產活化拔頭籌

素有「士林三寶」之稱的士林電機、士林紙業和新光紡織,在台北市士林區擁有龐大的土地資產,常被視為「老牌資產股」,資產股的題材炒了1、20年,士林電機終於端出成果。

 

除較早開發完成、在1997年前啟用的士電仰德大樓外,位在天母中山北路以及忠誠路口士電舊廠的兩棟大樓,近期更陸續完工驗收,其中一棟出售給中鼎大樓;另一棟出租給SOGO天母店,資產題材持續發酵。

 

中鼎大樓是一棟地上17樓、地下3層的建築,樓地板面積為10650坪,士電以48億元售予中鼎,估計可獲利20億元以上,最快將在今年第2季入帳。

 

SOGO天母店為地上8樓、地下4層的鋼骨建築,百貨賣場從B1到8樓,B2到B4為停車場,全館營業面積含停車場超過14000坪,租金採「包底抽成」的方式,第一年的租金不得少於2.64億元(預估最低營收44億元的6%),第二年以後不得少於3.3億元(預估最低營收55億元的6%)。另外停車場每年租金2100萬元。

 

預計SOGO天母店第一年貢獻給士電的租金至少在2.85億元以上,第二年起則至少在3.51億元以上。由於SOGO的租約長達20年,士電因資產活化有成,可望長期坐收穩定收益。

 

■天母三大百貨巨頭項目
           大葉高島屋     新光三越天母店  太平洋SOGO天母店

成立時間         1994年        2004年      2009年
董事長          黃萬金         吳東興      黃晴雯

主要股東及持股比率  台灣羽田機械50%    新光集團55%    遠百45.86%  

           高島屋33.4%     日商三越45% 

           統一集團16.6%

營業面積        約8500坪      兩棟合計7285坪    8925坪

2008年營業額      約53億元       約20億元     估第一年45億元

台灣其他分店       無           17家        8家

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