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老牌紡織拚資產活化 再造第二春

黃玉禎

產業動態

658期

2009-07-30 16:43

縣市升格話題熱絡,上市櫃企業土地開發進度再度成為投資人關心的焦點。其中,紡織大廠土地資產雄厚,近年來許多業者加速活絡資產的腳步,包括新紡、廣豐、東和與勤益等公司,都陸續展開土地開發計畫,預計將可為公司挹注不少獲利。

房市回溫,資產題材跟著發燒,對於擁有土地資產的傳產業者來說,無論是舊有廠房的土地開發,或是因都市規畫、土地重劃中土地資產價值重估,其增值空間都與日俱增,資產活化近來更成了股價上揚的助力。

而老牌紡織廠也搭上這股熱潮,紛紛努力將不動產變成「動產」,挹注公司獲利。在資產題材成為大盤主流下,不少老牌紡織股順勢變成當紅資產股。

這些老牌紡織廠在三、四十年前曾經為台灣奠定經濟發展的基石,但隨著生產線外移至大陸和越南,在台灣的業績驟減。不過,當年因迅速擴廠而四處買地,也讓這些老牌紡織廠今日在紡織本業之外,有了新的獲利來源,開始轉向活化土地資產。原本被當作夕陽產業的紡織業,憑著龐大的土地資產,找到了翻身武器。


新紡
士林廠擬開發大型商場,桃園廠年收租金五千萬元

新光紡織就是紡織股中深具資產題材的重量級代表。雖然新紡股價表現在士林三寶中(士紙、士電和新紡)相對較為落後,不過由於占地一.五萬坪的士林舊廠地處精華,在台北市精華區大面積土地幾已開發殆盡下,這塊土地自然價值不菲,其土地開發計畫也頗受外界關注。

今年三月甫上任的董事長吳昕紘,在今年新紡股東會上表示,現在新紡正加速整併士林廠周邊畸零地,已經接近完成,目前與台北市政府協調容積率中,若審查通過,該地目將從目前的工業用地變更為商業用地,容積率可大幅提高。

雖然因地目變更緩慢,開發進度不如預期,不過最近士林紙業已獲北市府增加容積的獎勵,對新紡的申請案應該有所幫助。至於這塊土地的未來規畫,將結合周邊新光醫院資源,開發成大型百貨商場或養老住宅。

除了士林廠外,新紡最大的土地資產是位於桃園大溪的紡紗廠及織布廠,占地近六萬坪,副總經理駱定發表示,目前工廠仍運作中,也出租部分土地,一年有近五千萬元的租金收入,加上桃園金融大樓、台北國際大樓、士林停車場的租金收入,新紡每年有近兩億元租金入帳。


廣豐
桃園廠近機場、高鐵站,擬開發工商綜合區及住宅區

另一家也具資產題材的紡織股公司廣豐,曾是國內老牌的毛巾生產大廠,自創品牌「來福牌」毛巾、床單系列,還曾經成功打進美國、加拿大以及歐洲等海外市場。但隨著紡織業式微,廣豐位於桃園的埔心廠和八德廠,於二○○五年底宣告全面停工,在台灣的生產線正式畫下休止符,取而代之的是土地資產的開發,而這也成為廣豐翻身的利基點。

攤開廣豐的土地清單,桃園八德廠四.七萬坪的土地是最具開發價值的資產。由於地點距離桃園機場和高鐵青埔站很近,其開發案的利益深受市場矚目。副總經理邱垂益表示,目前仍待主管機關審查中,預計明年可望取得建照,將開發成占地約一.六萬坪的工商綜合區,以及三萬多坪的住宅重劃區。

邱垂益指出,一旦取得建照,將加速開發腳步,其中工商綜合區內將規畫為飯店與商場,飯店部分已與六洲酒店管理(上海)公司旗下的假日酒店(Holiday Inn)簽約,委託其經營,商場的部分則預計自行經營管理。

邱垂益表示,這塊土地是廣豐創辦人賀膺才在四十年前設立紡織廠之初,以每坪二百元的價格向當地農民購入;如今,這塊土地已成為廣豐未來成長新動力,也讓廣豐成功轉型成資產概念股,這恐怕是賀膺才始料未及的意外收穫吧。


東和
累積虧損近十一億元,台南十萬坪閒置資產加速處理

而在台南坐擁大筆土地資產的化纖、紡紗廠東和,在仁德、新市、麻豆等地都有廠房,日前受到行政院宣布台南縣市升格利多,股價大漲。目前占地三萬多坪的仁德廠,其中一萬四千五百坪出租給家樂福、特力屋和特力和樂,每年租金收入為八千萬元左右。而剩餘的一萬八千五百坪土地,則計畫申請變更為住宅用地,若能順利進行開發,潛在利益可觀。

東和董事長蔡淑櫻在今年的股東會上表示,活絡資產是今年最大的目標,會加速處理約十萬坪、價值超過五十億元的閒置土地資產。東和歷年累計虧損近十一億元,超過半個資本額,成為股東會上被質疑的焦點。蔡淑櫻強調,東和不容許再虧下去,首要任務是活絡土地資產,而減資也是評估的作法。

東和副總經理許財旺表示,公司會考慮關掉不賺錢的新市化纖及紡紗廠。其四萬多坪土地因位於南科都市計畫區內,可從事住宅、旅館及商業等投資,不過仍在評估的階段。至於麻豆埤頭段六萬坪的土地,其中兩萬坪目前仍在使用中,剩餘四萬坪工業用地則打算出租。


勤益
新莊都更案正待審核,桃園舊廠改建受惠航空城效益

老牌資產股勤益在新莊擁有大筆土地,近來搭上資產與台北縣升格題材,股價漲勢也頗驚人,目前除了出租給宜家家居的建物外,仍擁有六千多坪的閒置土地,而「頭前庄重劃都更案」正在等待審核,一旦通過即可進行開發。而位於桃園大園的織布廠舊址則規畫整建為物流園區,一期完工的部分目前租給台灣屈臣氏、英運公司。勤益發言人李南萍經理表示,該地約有三萬坪,目前僅開發三分之一。因位置鄰近桃園航空城,可望受惠兩岸三通及航空城效益,後續開發潛力值得期待。

勤益原是國內知名的毛紡廠,之後跨入IC封測業務,目前IC封測業務已成為營運主力,不過經營績效表現不佳。李南萍說,勤益已將旗下不動產全部移轉到子公司勤德,資產活化成為公司近來努力的目標。目前由勤德負責出租給宜家、屈臣氏、英運等公司的業務,每年可貢獻超過兩億元的租金收益。

整體而言,隨著這幾年紡織公司關廠歇業,不少公司業績及股價一年不如一年,但許多老牌紡織廠因過去留下的土地資產基礎,成為轉型大利基,許多紡織廠陸續規畫營建事業、土地開發,以挹注公司營運,期望再造企業的第二春。不過投資人最關切的是,「資產活化」不要只淪為口號,更要有具體成效。


■具資產題材的紡織股股價大翻身
公司 資產題材 面積(坪)  取得成本(千元) 重估增值(千元) 今年以來股價漲幅
新紡1419
台北士林 15,696 272,509 887,365 185.71%
桃園大溪 59,792 20,424 99,284
 
廣豐1416
桃園八德 47,000 2,533,759 N/A 47.94%
 
東和1414
台南仁德 33,267 86,422 1,078,219 157.14%
台南新市 43,825 85,793 376,835
台南麻豆 61,506 428,173 355,931
 
勤益1437
台北新莊 10,928 N/A 149,862 167.63%
桃園大園 29,245
資料來源:財訊智庫;資料時間至2009/07/27
 

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