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搶吞都更威而鋼 小心資金蹲苦窯

搶吞都更威而鋼  小心資金蹲苦窯
都更案整合不易,民眾投資前宜三思。

羅秀文

產業動態

攝影/劉咸昌

711期

2010-08-05 15:22

台北市長郝龍斌大力推動的「老舊公寓更新專案」,將從八月二日起開放遞件申請,預計有百萬市民可望受惠。其實為了搶都更暴利,去年開始,投資客、菜籃族都已爭相布局老舊公寓,都更真的是致富捷徑,還是投資的大火坑?

台北市長郝龍斌四月二十四日宣布,將協助屋齡超過三十年以上的「中低樓層老舊建物」現地更新重建,希望協助市民推動辦理都市更新,推出「舊屋換新屋、室內面積一坪換一坪不縮水、權狀面積還增加」的利多;區段較好建物,還可「再加一個停車位」,鼓勵台北市民參加都更,引起各方投資人買進台北市老舊公寓準備搶賺都更財。

 

苦熬十年 金店面變廢墟

 

但都更真的是一般人舊屋換豪宅的捷徑嗎?

房地產狂漲,台北市老舊公寓去年以來突然變得搶手,原因就是老舊公寓都更後的暴利引發想像空間,而且在台北市政府為了更新老舊社區,陸續推出「台北好好看」、「淡水河曼哈頓計畫」放出獎勵都更利多消息後,台北市老舊公寓突然變成最搶手的房地產標的。

台北市的都更利多帶動中古屋行情一路飆高,五月每坪均價逼近五十萬元大關。五月十二日,台北地方法院拍賣位於台北市仁愛路四段、屋齡二十四年的「仁愛百吉」,得標價為八九二○萬元,換算每坪房價達一百萬元,遠遠超越去年「仁愛鴻禧」大樓每坪五十六萬元的紀錄,創下台灣史上法拍屋天價。

台北市都更熱到投資客、股市菜籃族、建商、一般投資人搶著買老公寓,都更財真的如此好賺嗎?它是一時的甜頭,還是投資的火坑? 「某種程度上,這就像是政府刺激民眾投入都更,但都更這個『火坑』裡的烈火,政府還沒想到如何澆熄。」一位地產相關業者如此評論,所謂的烈火,就是都更過程須經過長期煎熬及漫長等待的風險。

位於台北市忠孝東路、松山路口的永吉四小段都市更新案,二○○○年就已劃定更新,○八年核定發布實施;但因一○六戶中有十七戶不願意搬遷,讓全案停擺。主要的癥結在於地主與建商對鑑價結果無法取得共識。

住戶李太太說,一九八九年以近三千萬元買下位於松山路三四六號一樓和三四八巷二號一樓兩戶相連通的店面,一九九四年租給台北市第九信用合作社,每月租金十五萬元。○六年建商以辦理都市更新為由,強制斷水斷電,向房客施壓,第九信用合作社在租約未到期就被嚇走。

李太太說,○六年三月有一家火鍋店要承租,簽約五年,每月租金為十三萬五千元,店面裝潢第三天時,建商又以拆除違建為由,以強制斷水斷電恐嚇,再次趕走房客。

由於正在裝潢中,房子被敲成廢墟,房客被恐嚇後,對已簽好租約反悔,既不承租也不復原,反而向台北地方法院控告自己,欲索討賠償費、房屋租金,並向法院聲請假扣押房子。○八年九月九日都更案經台北市政府核定准予實施,限制了房屋的設定、移轉,形同被查封,至今店面無法出租。

「原本的金店面變成廢墟,訴訟期間長達三年多,二審雖然勝訴,但由於卡在都更,至今店面仍無法出租,計算四、五年來損失租金達七、八百萬元。都更案在審議期間,建商董事長親口承諾日後會補足我的損失,但核定公告實施後,卻避不見面。」李太太無奈地表示。

 

實際執行  問題錯綜複雜

 

「更離譜的是,○九年二月建商率領不明人士,強行接收公用水塔,強行施工架設三米高圍籬,封路、封防火巷圍路、封營業中的店面。房屋所有權人,男女老幼以肉身與建商對抗長達十八小時,並十萬火急打到一九九九市民熱線轉更新處;但上自更新處處長、科長、股長到信義區承辦人,沒有一個人肯接電話,留電話也沒有人回,一直到凌晨兩點,沒有任何一位官員到場,任由民眾自生自滅。」

 

「政府不是應該保護人民嗎?」李太太說,都市更新的用意應該是使市民有更好的未來,但現行都市更新主管機關的作法,卻是當貪婪商人的靠山,台北市到處都有人談都更,到處都是建商變成都市更新流氓,用斷水斷電、強制拆除逼迫市民簽同意書。「除了作法讓人無法接受,當初用三千萬元買的房子,估價只剩一千一百萬元,忠孝東路的房子比新莊還便宜,有天理嗎?估價單位眼睛瞎了嗎?」

 

李太太說,用畢生積蓄買的店面,不但不能收租金、每個月還要付利息,想到晚上就睡不著覺。

 

李太太並不是單獨的案例,住在台北市三元街、汀州路口的王太太也是無助的都更案地主,由於住家後面的國有地兩年多前被建商標走,於是很積極的跟住戶談都更。

 

「當初建商硬要把我們加進去,原來有四個店面,更新後不但沒有店面,坪數還從八十五坪縮到六十三坪,郝市長不是說可以一坪換一坪嗎?」王太太說,地是他們的,卻無法做主,感覺很不好,卻不知道能有什麼管道可以申訴。

 

目前都更所遇到的最大困難並非「誘因」,而是實際執行時錯綜複雜的層層問題。在層層問題的糾纏交結之下,無論建商或地主都將遭受可觀的時間與金錢損失,這才是投資人必須考慮的最大風險。

 

問題一:整合困難——近年來,都更案最大的關卡往往在於整合土地。元利建設在金山南路、和平東路口附近的都更案,歷經三家建商、耗時十五年,卻因有地主還未簽約,遲遲無法整合完成。國內最大規模住宅區都市更新案例,台北市忠孝東路正義國宅都市更新案,整合時間也長達近十五年,其間還發生過槍擊命案,去年在三圓建設介入下,掌握主導權,全案才露出曙光。元利建設總經理蔡建生說,都更時程很長,遇到地主意見不一致時,也只能用耐心多溝通。

 

問題二:權利分配爭議多——房屋或土地在劃定為「都更單元」後,再提出「都市更新事業計畫」,才能申請重建審查。若是採合建方式,要與建商協調房屋分配比例。採權利變換方式實施者,要找建商、房屋鑑價機構評估建築成本,及重建後的房屋價值與比例分配,之後才能進行房屋拆除與重建。但往往因地主、建商、鑑價機構對房屋或土地價值的認定不同,產生許多爭議,讓都更案進度膠著。

 

問題三:公權力不彰——都更案常卡在釘子戶的問題,蔡建生說,都更是長期經營項目,現在政策提高獎勵上限,可喚醒全民的都更意識、提高參與都更意願。但執行面也是相關單位要克服的問題,如何讓法令落實,透過公權力避免釘子戶,也是都更案能否成功的要素。

 

釐清北市府獎勵內容

 

投資人除了要考慮都更過程可能遭遇的各種難題外,其實也要思考台北市政府提出的利多,實際上每個案例都可以享受二倍容積率的獎勵嗎?永慶建設總經理葉凌棋表示,市府雖放寬容積率獎勵上限為兩倍,但以過去經驗,能「享用」上限放寬的案子恐怕極為有限。以過去台北市核定的都市更新案件為例,取得的容積獎勵為一三一.九七%,與原先規定上限的一.五倍相去甚遠。

 

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰也表示,儘管政策提高容積獎勵上限到兩倍,但審視申請條件,基地須為完整街廓,或面積達兩千平方公尺以上。以原建蔽率六○%計算,約為十五棟、六十戶左右,且須一半以上住戶同意才可提出申請,光是整合這些住戶的意見,就是很大的工程,未來執行成效值得觀察。

 

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊就坦言,都更是非常複雜的投資案,建商都是由一組建築師、房地產專家及律師組成的專業才敢介入,一般投資人根本無法詳細掌握其中的訣竅,「散戶投資人、投資客最好離都更遠一點,否則套牢的資金成本一定遠超過你的想像!」他語重心長的說。

 

據統計,一個都更案從開始整合到交屋,往往長達五到十年,如果想靠都更致富,甚至夢想一夕之間讓舊屋變成豪宅,最好冷靜想想,你的口袋有多深?你的錢能夠等多久?

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