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平價旅館戰 樂客用「摩鐵」精神突圍

平價旅館戰  樂客用「摩鐵」精神突圍
台北樂客商旅董事長施文真(右),特別重視房間品質,每個細節都親自把關。

梁任瑋

產業動態

攝影/陳俊銘

739期

2011-02-17 10:08

總樓地板面積一千兩百坪的台北樂客,去年十二月開始試營運,在沒有任何廣告行銷的情況下,創造平均住房率七成五,也替舊大樓開啟不一樣的第二春。

台北站前商圈是台北市所有旅館中,住房率最高的地方,也是旅館業競爭最激烈的一級戰區。重慶南路至中華路西門町,至少聚集二十家平價旅館,房價從一千三百元到三千八百元不等,還有房間面積僅三坪,一層二十五間客房的超迷你旅店。

飯店業者殺紅了眼,看好的都是今年即將開放的大陸觀光客自由行商機。觀光局統計,去年來台旅客達五五六.七萬人次,比前年成長二六.七%,其中大陸旅客已成為國內最大的客源市場,去年累計有一六三萬人次,占來台觀光人數近三成。因此,連位於重慶南路、襄陽路口的前華僑銀行總部大樓,都改建為擁有八十間客房的樂客旅店,在二月十八日開幕,成為近期台北站前商圈辦公大樓改裝為旅館的最大面積案例!

 

台北商辦改建平價旅館

 

一次出差 促使閒置大樓變身商旅


時間回到二○○九年底,新竹建商志嘉建設相中前僑銀大樓緊鄰捷運站的地段優勢,準備以都市更新方式興建豪宅。儘管當時只有花旗銀行承租一、二樓,三至十一樓都空著養蚊子,空置率高達六成五,但志嘉建設還是以六.五億元向花旗銀行買下。

志嘉建設原本只打算整合都更,閒置辦公大樓短期租給補習班、辦公室或餐廳等經營,但市場調查後才發現,租金報酬率太低,尤其餐廳不適合開在三樓以上,一次要租掉一千兩百坪並不容易,讓志嘉建設總經理張耀仁傷透腦筋。

去年春天,張耀仁的高中同學、經營旅館業許久的施文真北上出差,竟訂不到台北站前商圈任何一間旅館住宿,讓施文真強烈感受到北市旅館業龐大的需求量。他和張耀仁討論,建議將距離捷運台大醫院站步行僅五分鐘的前僑銀大樓改建為商旅,由他向志嘉建設承租經營。

施文真本身是南部汽車旅館業者,在嘉義經營五家汽車旅館,旗下的禾楓、白雲雅驛以「精品摩鐵」聞名,訴求頭等艙式的享受,客房提供VOD(電影隨選系統)、豪華按摩椅,連台北商務客都指名住宿。

原本在嘉義蓋了二十年房子的施文真,營建業出身的背景,讓他跨足飯店業如魚得水,最短紀錄是在一年蓋完一棟汽車旅館,平均兩周完工一間房間。因周轉率高、具備規模經濟,五年就全部回本。

這次他卻遇上難題,「舊大樓反而比較難改造,要修改原本的水電管路,又不能破壞結構,不像汽車旅館直接在空地興建,施工時間快。」第一次到台北投資旅館的施文真說,在台北裝潢的限制多,周末不能施工、又要配合銀行電梯使用,為了順利在去年十二月底完工,他調派自己長期在嘉義配合的工班來台北,白天在工地趕工,晚上就睡在房間,總樓地板面積一千兩百坪大變身,花了一億元。

 

砸錢改裝 商旅兼營休息生意加速回收


「每個房間裝潢費用都要一百多萬元。」台北樂客一開始就定位商旅,但卻大量融入汽車旅館的精神。施文真在嘉義的汽車旅館,最大有室內一百坪的房間,有游泳池、按摩椅,「台北車站周邊的旅館房間平均只有四至五坪,行李箱根本拖不進去,我放大至七至九坪,同樣每晚二千多元的房價,讓客人一進到房間就感覺很舒適。」

 

台北樂客主要客源來自香港、東南亞自由行觀光客,施文真抓住自由行客人偏好「便宜又大碗」的心態,將價格控制在每晚兩千五百元上下,但放大房間面積。台北樂客股東陳威男說,嘉義與台北旅館用的彈簧床,都是向老牌床墊公司德泰訂購,並向星級觀光飯店的供應商訂購床單與棉被,希望也能吸引較重視質感的商務客。

 

走進台北樂客的尊爵套房,以深咖啡色系為主色調的裝潢,迥異一般平價旅館明亮風格,最大特色是寬敞的浴室,有乾溼分離四件式衛浴、雙洗手台,備品也比照觀光大飯店的水準。

 

為了加速回收,台北樂客也同時經營日間休息生意。施文真說,飯店房間賣的是時間,閒置就是損失,如果只經營住宿客,只能cover基本旅館支出,真正的利潤都來自休息。以休息兩個小時七百元計算,白天如果能做三輪休息,就快贏過一晚住宿營收。

 

前僑銀總部大樓除了內裝變身為商旅,連外牆都幫志嘉建設賺錢。張耀仁發現,襄陽路白天很熱鬧,但晚上較為昏暗,因此特別裝設了長二十三公尺、寬六.四公尺的大型LED電視牆,不但是全台灣最大尺寸,每年可貢獻一千萬元租金收入。張耀仁計算,銀行與飯店的租金每月可貢獻志嘉建設兩百五十萬元,一年就有三千萬元,加上外牆廣告,一年約四千萬元入帳,以當初購入金額六.五億元計算,投報率高達六.五%。

 

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,去年香港吸引三六○三萬名觀光客造訪,規模是台灣的六倍多,其中,大陸旅客更占了二二四七萬人次,且香港還在爭取擴大陸客自由行,而這規模已是台灣的十倍以上,由此觀察台灣陸客商機還有相當的成長空間。而今年陸客自由行有機會成行,商機無限。

 

樂客旅店

樂客旅店
成立時間:2010年
負責人:施文真
資本額:6600萬元
主要業務:商務旅館
服務據點:台北、嘉義

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