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新成屋趕底、預售屋觀望、中古屋量縮

新成屋趕底、預售屋觀望、中古屋量縮
今年329檔期買氣渾沌不明,預售市場呈現 「量縮價穩」格局。(攝影/陳俊銘)

梁任瑋、林心怡

產業動態

攝影/陳俊銘

744期

2011-03-24 17:11

奢侈稅預計七月一日上路,過去三周房市成交量已明顯萎縮,也讓原本北台灣都會區推案量可望創新高的三二九檔期,可能萎縮二成甚至三分之一。在買賣雙方均處觀望階段的情況下,房市後勢如何看待?想要買房的民眾又該如何因應?

三月十八日,營建股曾一度因奢侈稅傳出可能會緩徵的消息,開盤大漲四%上演反彈行情,也讓原本對三二九檔期不抱太大期望的建商重拾一絲希望;沒想到,尾盤財政部立刻宣布奢侈稅如期上路,失望性賣壓湧現,讓營建股僅小漲二.八%收盤,顯見奢侈稅議題依然牽動著房地產市場買氣的敏感神經。

受奢侈稅打房的利空衝擊,今年房市三二九檔期烏雲罩頂,《住展雜誌》三月初統計,北台灣三二九檔期推案量高達兩千六百億元,創十年新高。在奢侈稅議題發酵後,不到兩周時間,推案量驟減二至三成,僅剩一千八百億元左右,與二○一○年差不多,但仍創下近五年次高水準。

 

指標性建案延後進場

 

「現在人潮很多的案子,大多是來退戶的!」奢侈稅讓預售市場人氣腰斬,已成普遍現象。代銷業者私底下說,這兩周都忙著在替客戶辦理退戶,也有客戶抱著撿便宜心態看屋,但老實說,還不到降價求售的地步。

《住展雜誌》市調組長鍾鎵地表示,奢侈稅來得又急又猛,使買氣裹足不前,追價意願也不高,原本打算在三二九強銷的個案也跟著觀望,已開始搭接待中心的案場也放緩進度,「真正進場要看五二○才準」。

位於北市市民大道與建國北路口,總銷金額高達二百億元的都市更新案「忠泰長虹」,就在今年三二九檔期缺席。忠泰建設總經理洪調進指出,因籌備不及,確定無法如期推出,最快也要到五月一日才會進場。

場景轉到供給量近兩百億元的林口,今年三二九檔期推案基地面積最大、戶數最多的建案,原本農曆春節即開始醞釀公開的預售案「世界首席」,但因奢侈稅被點名,受到輿論壓力,已決定延後公開。

世界首席現場銷售人員表示,談話性節目每天點名追打,他們頓時成為市場箭靶,一方面因為接待中心還在搭,建設公司已要求對外封口,客戶看屋只能留資料,不能收訂金。

 

奢侈稅

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看好房產抗通膨鄉林續衝

 

有人暫避風頭,但也有人戴著鋼盔向前衝。預計上半年在北台灣推案一百二十億元的鄉林建設董事長賴正鎰就說,「已預期市場成交速度會緩慢,但去年底就決定要推的天母與新莊預售案推案進度照舊。」

賴正鎰認為,全球央行都在印鈔票,買不動產抗通膨題材在未來幾年之內,都還是資本市場的主軸,這也是他在奢侈稅打房當下,仍奮力一搏的原因。

 

目前鄉林「天母大境」的樣品屋仍在日夜加緊趕工;去年就已接受預約的新莊副都心案「鄉林淳青」因建照已取得,不畏政府打房風聲鶴唳,已在三月初正式開賣,現在已進入最後簽約階段。

 

大型建商紛紛在今年三二九檔期缺席,指標大案僅有中信辜家老三辜仲立轉投資的中租建設開發,在天母公園推出的「天母御莊」,以每戶二○五坪,每坪開價兩百萬元,雙雙拿下坪數最大、單價最高的建案。

 

負責代銷本案的甲桂林廣告董事長張裕能站在「天母御莊」接待中心,指著隔壁剛交屋的一期建案「天母一莊」說:「有住戶拿出來賣,一坪開價一八○萬元。」他分析,市場沒有籌碼,商品的價格取決於供給與需求,當需求大於供給,價格沒有下跌的理由。

 

需求仍在 天母豪宅續夯

 

天母公園周邊這三年已成為天母新豪宅聚落,房價一路從金融海嘯前每坪八十萬元起漲至今,已出現每坪兩百萬元天價,過去幾年新交屋的「富邦天母」、「皇翔天母」、「天母紘琚」、「靜觀」,因為戶數稀少,都是天母仲介市場指名度最高的豪宅。

 

張裕能表示,「這波沒有買到豪宅的人,手裡還是癢,更何況是在市場預期價格有鬆動的時候。」當買豪宅變成一種風潮時,會逼得沒有買資產的人,也得被動做資產配置。目前「資金行情已轉變為景氣行情」,今年有三大利多支撐,包括信心回復、兩岸開放自由行與分享中國經濟高成長的紅利,這些都是台灣景氣最重要的基本面,他相當看好接下來的景氣行情,對於豪宅銷售率還是充滿信心。

 

奢侈稅打亂建商推案步伐,今年三二九檔期總銷王,改由去年十大建商之首寶佳機構在林口推出的結構體「新北郡」拿下。

新北郡銷售戶數達四八四戶,總銷金額八十五億元,目前買方都以自住客為主。採訪當日,記者遇到在林口從事科技業的買方余長欣夫婦兩人正在簽約。

 

余長欣說,農曆春節時曾去參觀「世界首席」,當時接待中心還在搭,大家是在工地看屋,他印象最深刻的是,若有意預約,不接受現金,要開一張六十萬元支票,

「過年期間,銀行不開門,可以開支票的,只有開公司的老闆級人物。」而且一戶近百坪,一戶總價近四千萬元,等於間接洗掉財力不足的客戶,讓以自住為主的余長欣轉向林口其他建案購屋。

 

中古屋市場也急縮兩成

 

預售市場急凍,中古屋市場也沒因此受惠。奢侈稅拍板定案後,中古屋市場買氣立刻受到影響,「估計從公布實施奢侈稅至今,中古屋成交量縮減二成,預售屋看屋人潮也萎縮了五成。」永慶房屋研展室協理黃增福坦言。

 

黃增福分析,預售屋的付款條件相對中古屋輕鬆,因此利用高槓桿貸款的投資客不在少數;但隨著政府即將在七月一日正式實施奢侈稅,對於房市投資客來說,持有預售屋至少要等五年的時間,才完全不會被課徵到奢侈稅,因此現在看屋的買方,大多以自住與長線持有置產需求居多,市場氣氛已從房市買氣熱絡的「賣方市場」,漸漸轉為「買方市場」。

 

「一旦房市出現買氣觀望的氣氛,買方就會期待更低的價格,未來房價就可望出現量縮價跌的走勢。」代銷業者富冠地產總監田大權預測,以往三二九檔期,建商會砸下大筆預算做廣告、拚業績,但今年在奢侈稅以及看好房市未來走多的情況下,口袋深的建商為了房子能賣個好價錢,不是選擇延後推案、低調銷售,就是選擇「先建後售」,等到房市景氣好轉再說。

 

張裕能分析,新成屋七月之前會有一波賣壓,目前的確是有買方狠狠砍價,也就是大陸所謂的「抄底」,急於出售的房價會跌,但好房子大家不願意賣,好東西沒有人要拋售。

七月一日前還是沒賣掉房屋的人,會做最壞的打算,繼續拗下去,等閉鎖期過了以後再說。但七月之後,因為土地與房屋賣壓消除,市場籌碼變少,建商要買地也買不到,市場會出現更高的一波房價,但會歷經七月到十月的房價拉鋸戰,要買的人不願意買,因為要加稅,至少要用一季的時間適應新價錢,十一月才會緩步趨堅,未來一年只有好產品能賣高價。

 

土地稀少  台北市跌幅有限

 

戴德梁行台灣總經理顏炳立認為,台灣依然是房地產持有成本很低的地方,資金沒有去路為何要賣?台灣頂多半年就會V型反轉,會拋售的只有手邊有幾十戶的、有資金壓力的人,七月一日之前假如沒有恐慌型賣盤出現,房價還是不會掉。

 

「不過台北市區因為土地有限,精華地段與豪宅型的產品,其實受到奢侈稅的影響相對較小,房價要大幅修正實屬不易,不過在市場觀望下,成交時間可望拉長卻也是可以預見的。」深耕豪宅市場的住邦資產管理總經理劉陳傳笑著說,其實自己相當支持政府推奢侈稅,他認為如此一來才能逼退房市炒作現象,讓房市走勢回歸基本面,不致出現泡沫化的危機。

 

田大權則認為,雖然台北市房價不容易出現大幅修正,但同樣是位於台北市,他就認為除了有重大交通建設與題材性,周邊生活機能也很重要。

田大權舉例,像是南港重劃區房價修正幅度可能相對內湖較大,「畢竟周邊的生活機能還不是那麼完善,之前房價漲勢幅度又高,要小幅修正其實也不稀奇。」田大權補充。

 

急漲、大案區仍有下修空間

 

不過「新北市一些漲幅陡峭,推案量大的區域,未來面對的修正壓力也較大。」似乎是專家們普遍的共識。「新莊工業區一帶,周邊沒有什麼生活機能,新推案一坪就開價五、六十萬元,價位直逼北市內湖區,房價似乎就有漲過頭的態勢,下修的空間也相對較大。」劉陳傳舉例。

 

持有相同觀點的黃增福與田大權都認為,上述區域未來房市有一至二成的房價修正空間,田大權更點名大台北地區,房價最有機會率先修正的除了有先前漲多的新莊,還有推案量大的三峽、林口與淡水,現階段不宜貿然進場。

 

至於何時才是自住客出手買屋的好時機?黃增福認為在奢侈稅上路前,投資人不妨可以趁市場買氣觀望時,挑選適合自己的房子,待市場反映奢侈稅利空消息後的第三季中旬後,開始進場布局。

 

田大權則認為,在日本大地震的氛圍,與未來立委及總統大選的不確定因素多重影響下,第三季底或第四季才是進場的好時機。至於劉陳傳則認為,在奢侈稅實施後的一季後,是最佳的布局時點,若以此推算,他認為最好的進場點將出現在第四季。

 

329檔期

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大台北房市

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房市

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