在今天看見明天

北市流行輕豪宅 超級大案集結新北市

北市流行輕豪宅  超級大案集結新北市
投資客退場,銷售期拉長,建商必須精耕自住買方,無論產品包裝、價格管控,都需要更多經營成本。

梁任瑋

產業動態

攝影/陳永錚

770期

2011-09-22 11:45

奢侈稅上路後的第一個房市九二八大檔期將登場,雖然買氣急凍,但雙北市房價卻愈開愈高!廣達梁次震夫婦砸十三億元現金買下皇翔F4,但一般的高資產客戶卻更青睞億元上下的「輕豪宅」,今年九二八還有哪些你不可不知的趨勢?

九月十七日午後,旗幟飛揚的街頭,溫度高達三十四度,舉著廣告招牌的工讀生,在烈陽下擦拭著臉上豆大的汗滴,這裡是分隔頭前重劃區和副都心的新北市新莊思源路,也是今年房市九二八檔期的重兵集結區。

 

光是在這兩塊小小一五○公頃的土地上,就有八百億元案量在線上,而位於副都心的三大指標案,遠雄「中央公園」、新潤「都峰苑」與鄉林「淳青」,總推案金額三五○億元,每坪開價更高達六十五萬元,再度刷新區域行情。

 

這和今年九二八檔期的走向不謀而合。根據《住展》雜誌調查,今年北台灣九二八檔期推案量一四○七億元,雖然比預期少,卻仍較去年同期的一○八四億元增加約三成,其中高單價、高總價的豪宅產品就占了八成。

 

約億元、五十坪豪宅正流行

 

此外,大台北地區有九個建案房價再創新高,例如台北市大安區的「明日博」,開出每坪一六○萬元的區域天價,位於信義計畫區的「皇翔F4」,一坪開價高達二二○萬元以上,顯示奢侈稅上路後,大台北建案開價仍頂在高點,房價根本沒有下修的跡象。買家部分則因為投資客銷聲匿跡,取而代之的是口袋夠深的置產客進場。

 

本刊調查,皇翔F4近期雖沒有打任何廣告,但原本住「信義富邦」的廣達電腦副董事長梁次震與夫人梁秀卿,兩人已各買了一戶,兩戶坪數近六百坪,以每坪二二○萬元計算,等於一口氣就砸了超過十三億元,而且完全用現金購買,成為今年最大宗的豪宅交易案。

 

不過,永慶建設總經理葉凌棋說,這波全球股災讓不少金字塔頂端豪客荷包縮水,豪宅坪數也跟著變形,一戶一百多坪的大豪宅不再是主流,現在最流行的豪宅是五十坪的「輕豪宅」,以「地段」為主訴求,總價約一億元上下,進入門檻較為「親民」,對於客戶來說,財務負擔也大幅降低。

 

例如,今年台北市基地面積不到一百坪的建案就有二十六件,麗水街甚至出現一個基地僅三十坪的超迷你建案,只規畫一戶七樓透天住家,室內面積一六五坪,一戶要價一.八八億元,等於每坪高達一一四萬元,顯示國有地停標、市中心土地越來越少、房價高造成都更整合困難,都使新推建案具稀有性,價格只能向上攀升。

 

除了北市開始流行輕豪宅,今年九二八檔期的第二個特色,就是超級大案幾乎都集結在新北市,例如新莊副都心、中和與三重。

 

房地產

今年928檔期最貴的豪宅是信義計畫區的「皇翔F4」。(攝影/林煒凱)

 

新莊、中和、三重題材豐富

 

目前新莊副都心段與頭前重劃區,被業者比喻為新北市的「信義計畫區與信義區」,一個是商業區,一個是純住宅區。有了先前信義計畫區的成功經驗,短短兩年光景,新莊副都心預售案每坪單價就從三字頭漲到七字頭,成為台灣房價「翻倍率」最高的重劃區。

 

不過,一年漲五○%的房價不要說當地人受不了,就連戴德梁行台灣區總經理顏炳立都不免質疑,「當新莊預售屋與南港新古屋價格一樣的時候,為什麼不買後者?」

對此,鄉林董事長賴正鎰倒是信心滿滿,「不管你認不認同新莊副都心的價格,捷運新莊線二○一二年要通車,一三年中央合署辦公室進駐,會帶來二千二百位公務員,一四年機場線通車,一五年環狀線又通車,一年一利多,三年內新莊每坪破百萬不稀奇。」

 

另外,中和華中橋旁的「遠雄左岸」是遠雄集團智慧住宅又一造鎮案,第一期就以六十億元試水溫,延續過去在林口與三峽的成功造鎮經驗,訴求「水岸住宅」與「智慧城市」雙題材。不過每坪七十萬元的開價,同樣讓區域客望之卻步,目前主要吸引的是衝著遠雄過去成功造鎮經驗而來的外來客。

 

中永和當地代銷業者指出,與新莊副都心開價逐步走揚不同的是,「遠雄左岸」一開價就是高於當地行情二○%,「市場接受度」無疑是此案第一個得面對的挑戰,能否在中和再造奇蹟,成為區域房價的觀察指標。

 

擁有捷運新莊線、蘆洲線題材的三重市區,也是今年九二八檔期的重案區,冠德建設有兩個大型預售案公開,包括捷運三重菜寮站的捷運共構案「冠德捷世」,以及位於三重市中心重新路三段的「冠德天驕」,與及福建設「千江月」,就有超過一三○億元的案量推出。

 

至於近來受惠造鎮案的林口地區,年初因碰到奢侈稅利空,所有案子幾乎都暫緩公開,一路延至九二八檔期前三個月才萬箭齊發。以興富發建設位於林口的「世界首席」來說,原本預計三二九檔期推出,後來延後公開,但每坪開價還是高達四十萬元。所以,今年林口房市與其說是九二八推案,不如說是三二九的延長賽。

 

新莊副都心

新莊副都心仍是今年928檔期重點區域。

 

消費者觀望  「買黑不買紅」

 

今年九二八檔期的第三個特色,就是房市交易將呈現「滯著陸」的詭異氛圍,由於今年九二八檔期剛好介於奢侈稅上路與二○一二年總統選舉間的尷尬期,相較建商的熱切推案,購屋者則是在半信半疑中走進預售屋現場,買賣雙方都在試水溫,心中各有不同盤算。

 

慕樺廣告副總賴慶中表示,目前成屋成交比較高,約十組看屋客戶成交一戶,因這群買方都是有立即要住的需求;預售屋則是二十到三十組客戶,才成交一戶。

 

這背後透露出的意義是,「目前買方購屋心理猶豫期大幅拉長!」尤其是歐債危機尚未真正解決,市場再度上演全球金融海嘯的傳言不斷,讓現在的購屋者抱定房價長線向上,但一定要「買黑(等房價回檔)不買紅」的心態。

 

不過賴正鎰認為,房地產短期可能會受金融危機衝擊,但因為不動產具有保值性,加上民國百年結婚潮,首購族群的購屋需求比較不受影響;另一種豪宅的頂級商務人士本身就有財務避險規畫,買賣房地產反而成為最安全的投資,因此,首購與豪宅將會是今年九二八檔期買氣最好的兩項產品。

 

葉凌棋則說,「台灣利息不升,持有房地產的人就沒有賣的壓力。未來兩年在全球低利率環境之下,市場自住、換屋與有保值需求的客戶還是房價的強力支撐。」「今年九二八檔期的銷售狀況,被視為對馬英九能否成功連任的信任投票!」一位不願具名的上市建設公司高階主管分析,奢侈稅讓上半年原本要漲的一○%至一五%房價都「Hold住」了,下半年才開始發酵。

 

不過,現在高資產客戶都在等選舉結果,所以建商採取先進場「潛銷」的策略,選後再正式公開價格,讓今年九二八房市充斥買賣雙方諜對諜的心理遊戲。

(本文為九二八檔期北台灣房市訊息,下周出刊的七七一期將介紹九二八檔期中南部房市訊息。)

 

928檔期

 

928檔期 北台灣推案大掃描

房地產

 

房地產

 

房地產

▲點擊圖片放大

延伸閱讀

928房市檔期大透視

2009-10-01

景氣寒流來襲 建商推案減量制價

2008-09-18

搶建地標個案是今年推案特色

2010-03-25

興富發引發房市三大蝴蝶效應

2012-01-12

新成屋趕底、預售屋觀望、中古屋量縮

2011-03-24