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台中推案豪宅占五成 高雄主打首購族

台中推案豪宅占五成  高雄主打首購族
受奢侈稅的影響,台中房價逐漸回歸基本面,商辦大樓價格則逐漸升溫。

梁任瑋

產業動態

攝影/蔡世豪

771期

2011-09-29 10:11

中南部房市過去五年挾台北房價三分之一,吸引一波台北投資客揪團南下購屋,連手炒高區域行情,但隨著奢侈稅上路、投資客縮手後,今年九二八檔期的溫度,就像是入秋後彌漫濃濃涼意。

「每個買家手頭上都有兩、三間豪宅啦,除非真的有斷頭戶,客戶才願意出價。」坐在台中七期重劃區旁的房仲店頭內,房仲業務員小陳一邊畫著廣告三角看板,一邊描述今年九二八檔期買方普遍存在的撿便宜心態。

根據台中市建築開發投資公會預估,原本全年推案量預估為二千億元,但受到最近股災影響買氣疲弱,已下修預估值至一千五百億元,而中部房市在二五%以上的建案延後推出的情況下,今年九二八檔期登場的三百億元案量,不乏三年前預售,現已完工的新成屋。而中部九二八推案中,豪宅約占五成。

包括「聯聚方庭大廈」、「聚合發榮耀」、「總太東方帝國」及「精銳海德一號」等百億元大案,皆以新成屋姿態捲土重來,但開價依舊未見鬆動跡象,甚至有過之而無不及,例如聯聚方庭大廈目前每坪開價四十七萬至六十三萬元,就較三年前成長二成以上。

聚合發建設總經理祁興國表示,政府打房已收到成效,讓今年推案量及銷量都下修三至四成,但因明年總統大選,房市景氣看好者多,第四季房市仍緩步成長,至於選後就要看區域個案表現。

 

台中》豪宅回歸理性 商辦逐漸加溫

 

台中房價回歸基本面,客戶購屋心態也更加理性。新業建設副總經理穆椿權說,目前台中房市區分為三個總價帶,一是千萬元以內、三房的首購產品,被稱為「無奢」物件,每坪成交價約十八萬元至二十萬元。

二是總價一千五百萬至二千萬元的換屋產品,這類客戶較重視生活機能性、交通便利性,因為以「實用主義」為主要考量,十一期、十二期重劃區最受到換屋族青睞。至於總價在三千萬元以上的豪宅市場,受奢侈稅影響,價格混亂,少數有品牌的建商,還守得住房價。

相較過去幾年一路漲幅逾五○%的台中豪宅市場,在奢侈稅實施後從激情回歸理性,但台中的商辦熱度卻開始逐漸加溫。

興富發董事長鄭欽天表示,台中辦公大樓價格長期低於每坪二十萬元,讓不少台北投資客認為還有「價差」存在,加上租金收益,使得台北炒樓團,已從豪宅轉戰商辦,化身為「長期置產客」!

「台北辦公室售價已漲到每坪一百三十萬元,台中一坪只賣二十、三十萬元,加上台中頂級與A級辦公市場至少有五百億元胃納量,還可維持兩年好光景。」鄭欽天說,過去台中辦公商圈很分散,但去年台中市政府搬到七期後,引起的台商群聚效應愈來愈明顯。

例如過去工廠設在彰化、南投的傳統產業,現在開始打造「門面」,也會在七期租一層辦公室接待客戶。

另外,近來中區也崛起一幫「隱形新富豪」,包括網路購物業者、線上遊戲業者,出手一次就買下三千坪辦公室,也成為這波商辦買盤的新勢力。

所以,今年台中九二八檔期出現罕見的商辦推案潮,包括興富發、親家、豐邑與聯聚建設看好兩岸經濟協議(ECFA)題材,不約而同推出百億元辦公大樓案。以興富發來說,目前台中推案重心就全移轉到商辦產品,一口氣推出兩案「亞太雲端」、「鼎盛」,總銷金額高達一百三十億元。

 

興富發

興富發董事長鄭欽天(中)近期與甲山林廣告董事長祝文宇(左)、達麗建設董事長謝志長(右)連手進軍高雄豪宅市場。(圖片來源:資料室)

 

高雄》買氣全靠首購族撐場

 

至於高雄的房地產市場,奢侈稅後至今買氣仍氣若游絲。高雄最大建商京城建設發言人周敬恆表示,目前高雄買氣都靠自住需求的首購族支撐,最受歡迎的產品是總價八百萬元上下、格局三至四房的新成屋,平均單價約十七、十八萬元。

「每坪二十萬元是高雄首購族最大的心理關卡!」周敬恆說,高雄房價長期停留在一字頭踏步,但高雄市這幾年的地價飆漲「房價都追不及土地漲價的速度」。

以高雄目前土地容積單價已達五至六萬元,加上造價每坪八、九萬元來看,建商新成屋賣價十七、十八萬元,賺的只是加工財,但礙於市場接受度,建商也不敢漲價。

相較在地建商對後市保守,在高雄推出豪宅案的鄭欽天卻大膽將每坪單價開在二十五萬元。他說,高雄的豪宅市場呈現真空狀態,所以興富發跳脫在台中專營低總價、二十幾坪的首購產品,直接切入高雄豪宅市場,在高雄農十六區推出每戶一一八坪、總價二千五百萬元的「國王城堡」。

此案由台灣最大的代銷公司甲山林機構代銷,採雙點聯銷模式,設立南港、高雄雙接待中心,參觀接待中心之後,還會帶客戶參觀高雄地標八五大樓、六合夜市、愛河等景點,吸引北部客戶「揪團」南下。甲山林集團董事長祝文宇相當看好高雄市的房產發展前景,七月南下高雄設立分公司,橫跨代銷與建設業務。

雖然北部重量級業者看好高雄房市,但未來政府推動房地產交易「實價登錄」後,房價將更加透明化,中南部房價兩極化趨勢也將更明顯。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊說,供給量大、地段偏遠的地方,將面臨「多殺多」的市況,價格只會愈殺愈低,而精華地段因為需求大於供給,價格只會愈墊愈高,過去幾年中南部房市隨便買、隨便賣的時代已經回不來了,買錯房子只有被套牢的命運,這也是未來進軍中南部房市最需要注意的地方。

 

政大地政系教授張金鶚表示,台中與高雄的房價所得比也高達七.一倍與六.四倍,中南部的購屋壓力也不輕,購屋者應等房價回到合理價位後再進場較好。

 

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