低調歐吉桑推動北市最貴都更案

這是一個磨了二十年的都更案，漫長的等待歲月，不少老地主陸續賣屋走人，連最初整合的建商也已辭世，直到近日壯麗的接待中心矗立街頭，才讓這段塵封往事重新被發掘。

北市兩大地主都相信他

故事的地點發生在台北市中心羅斯福路三段與辛亥路口的「台大OPUS ONE」，占地約八八三坪，這裡曾是國內最大的文成補習班大本營，如今已成北市極為稀有的大面積都更案，未來更將以豪宅面貌問世。

但就像其他土地難以取得的都更案一樣，這塊土地的背後，也有一段曲折的整合過程。

時間拉回二十年前，眾多建設公司爭相整合這塊土地，不過，尚未與地主談成，中途就遇上亞洲金融風暴，房地產業一片哀鴻遍野，讓全案一度停擺。然而，這塊坐落羅斯福路、辛亥路口兩面臨路的燙金土地，十餘年來，有不少建商私下打探，但都不得其門而入，吃了閉門羹。

直到七年前，兩大地主台頤建設董事長黃月英、信德開發老闆陳重琪攜手合作，並找保強建設擔任都更實施者，才讓這件瀕臨破局的案子重露曙光。

黃月英與陳重琪在一般大眾眼中知名度不高，但在房地產業界，兩人可是大有來頭。

黃月英被同業封為「房地產媽祖婆」，在信義路二段至三段上擁有不少精華地，不少建商見到她都得禮遇三分，開發土地還得向她買地；至於信德開發老闆陳重琪，出身迪化街大稻埕，是前台北一○一大樓董事長陳敏薰的叔叔，同樣是北市大地主。

出身迪化街 捷運宅始祖

能讓這兩人信服的陳壬發更非泛泛之輩，他是位於迪化街一段霞海城隍廟隔壁的保強建設老闆，也是強盛染整董事長。

就像大多數的老字號傳產業老闆一樣，行事低調的陳壬發，幾乎未曾在媒體前公開露面，但鮮少人知道，他就是大台北地區「捷運共構宅」的鼻祖。

陳壬發的父親陳澤創辦強盛染整，育有三子一女。一九九一年，交棒給長子陳壬發後，強盛開始跨足建築、寵物疫苗等多角化投資，並推動強盛股票上市。但染整業景氣江河日下，反而轉投資的房地產成績勝過本業。

雖然陳壬發從事紡織，但對於房地產卻一點也不陌生，早在一九八九年台灣房地產全盛時期，他就以個人名義投資台北市建案，甚至還到泰國蓋房子。加上紡織染整業當時也處於高峰期，讓陳壬發的迪化街金主地位穩若泰山。

一九九七年，陳壬發結束東南亞房地產投資，將資金轉回台灣營建業，並以上市的強盛轉投資保強建設，找來好友林武健擔任董事長，搭上台北捷運聯合開發案的起步階段，保強建設變成強盛的小金雞母。

保強建設成立十七年，只推出七件建案，平均三年推一案，每件總銷金額都不超過十億元，但地點不是捷運共構的聯合開發住宅案，就是緊鄰捷運站出口。「因為地點太好，幾乎不用打廣告，就靜悄悄地賣光。」一位房地產代銷業者如此形容。

冠德建設副總經理洪錦欽說，十年前，捷運共構宅沒人做過，也沒人敢做，但保強早於二○○一年就在捷運頂溪站推出共構案，是這類產品的鼻祖。

保強當時公司規模小，也較無品牌優勢，陳壬發主動找上冠德合作，推出了捷運新店區公所站的「都會通」，沒想到市場反應熱烈，快速銷售一空，也讓冠德自此開始投標捷運共構案。

當眾家建商積極搶進捷運聯合開發案市場之際，七年前，一向穩健經營的保強建設另闢藍海，將重心轉向剛萌芽的都市更新案。

陳壬發曾向朋友透露，強盛不是資產股，房地產推案是賺「加工財」，一個建案銷售完才繼續開發下一塊土地，所以不會將資金押在土地上，連迪化街辦公室都是向一銀租的。

陳壬發買土地推案抱持著替紡織本業找出路，在沒有持續推案壓力的情況下，保強建設從未盲目追價買地，反而將心力投注在需長時間琢磨的都市更新案，除了台大OPUS ONE，目前還在整合中山北路台新銀行總部後方的三七三坪都更案，另外也參與一些北市整合中的都更案。

熟識陳壬發的紡織業者說，「他是那種走在路上看不出來是有錢人的歐吉桑，遇到陌生人顯得木訥，一旦熟稔起來，話匣子一開就停不住。」一如他古意的個性，他賣房子同樣不浮誇。

「當時，黃月英與陳重琪找上陳壬發，共同開發羅斯福路三段都更案，甚至將都市更新實施者的頭銜主動讓給保強，兩人退居幕後，看上的就是保強三十年在傳產業建立的殷實形象與穩健的財務基礎。」一位土地開發人士透露。

然而，陳壬發介入後發現，產權之中還有兩百多坪的土地屬於國有地，整合過程仍有變數，於是又投入五億餘元買下國有地，慢慢將基地擴大至八百餘坪，可見口袋之深。

▲保強建設早期專攻台北市捷運聯合開發案，圖為其在台電大樓站推出的「卡第兒大廈」（右邊第三棟）。（攝影/林煒凱）

▲強盛染整董事長陳壬發這幾年轉進營建業，投資的保強建設專走都更路線。（攝影/吳東岳）

鴨子划水 不曝光宣傳

十餘年前就參與台大OPUS ONE規畫的創意家廣告董事長王明正，原以為這個案子因業主轉換與他無緣，但最後卻峰迴路轉又找他銷售。

王明正透露，「這個案子圓滿完成，三大建商都願意各退一步是關鍵。」例如，地主都想要分配到價值上億元的一樓店面，但是如果都做店面就少了氣派的門廳，其中一位建商看到陳壬發都掏錢買地，心想應該互相退讓，於是把名下的一戶店面讓出當大門入口，解決紛爭，荒廢多年的都更案才起死回生。

除了業主齊心協力促成，台大OPUS ONE土地整合成功的另一個關鍵，更在於保強建設鴨子划水、不強出頭的處事哲學。

這幾年北市不乏精華地段的都更案，在整合過程發生地主與建商無法達成共識的新聞，但台大OPUS ONE從未有任何新聞與消息曝光，低調到讓不少同業忽略。直到台北市政府核准都更事業計畫與建照之後，外界才驚覺，這宗長達二十年之久的都更案已整合完成。

服務過不少建商的王明正說，每件案子的銷售過程，業主都會趁勢宣傳建設公司品牌，但保強建設卻將對外發言權交給他，三大建商不願曝光宣傳。

不過，畢竟坐落公館與師大商圈中心點，今年四月，王明正只在台大OPUS ONE接待中心外牆貼上一組電話號碼，一個月內就接到兩、三百通詢問電話，加上創意家廣告長期耕耘高總價住宅市場，累積不少客戶名單，六月中旬正式銷售，不少客戶慕名來看屋。

只花兩個月時間，可售的八十戶住宅幾近售罄，而且每坪開價一百七十萬元，坐上北市單價最貴都更案寶座。

隨著銷售進入尾聲，台大OPUS ONE預計年底動工，二○一五年至一六年完工，屆時才入帳。在地產界鴨子划水的陳壬發，終於等到大爆發時刻。

陳壬發
出生：1945年
現職：強盛染整董事長、保強建設董事
經歷：佳和實業副總經理
學歷：政大法律系

台大OPUS ONE
投資興建：保強建設、台頤建設、信德開發
基地位置：北市羅斯福路三段、辛亥路一段口
基地面積：882.75坪
規畫戶數：148戶

保強建設
成立時間：1995年
負責人：林武健
資本額：2.09億元