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金管會一條規定 意外助漲中南部房價

金管會一條規定 意外助漲中南部房價

梁任瑋

房地產

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821期

2012-09-13 11:04

在金管會嚴格規定,壽險公司投資不動產最低收益率不能低於二.一二五%的標準下,壽險巨人正挾著龐大資金,積極進軍中南部房地產市場。當地建商憂喜參半,喜的是地價飆漲推升房價攀高;但他們也擔憂,自己將被迫退出固守已久的豪宅市場。

氾濫的資金、一條管太多的法令,再加上有錢沒處去的財團,碰在一起會發生什麼事?就只有炒高房地產一途,只是這次目標不是台北市,而是台中市與高雄市,金控巨人南下獵地,除了創造一波當地房市榮景外,還帶來什麼影響?

九月四日,大陸建設以每坪單價三百一十二萬元,向精銳建設買下台中七期市政北七路、惠中路口的黃金角地,短短兩個月,欣陸投控董事長殷琪旗下的大陸建設已投入五十億元在七期獵地,手筆之大,歷年罕見。

 

台中地產一年吸兩百億元

 

過去甚少將資源擺在台中的大陸建設砸重金買地並非首例,今年以來,包括富邦、宏泰、南山、中國信託人壽也接連搶灘台中。概略統計,近一年來,外地建商與金控加碼台中房地產市場的資金已高達兩百億元,台中儼然已成財團建商與壽險金控業者資金的新樂園。

去年初才替富邦人壽在台中七期買下六千坪商辦的高力國際不動產投資部董事林昇恆解讀,「台中房市已朝財團化、大型化發展,現在台中土地只有口袋夠深的法人玩得起!」

尤其金管會八月二十一宣布,保險業投資不動產的最低年報酬率,由現行的一.八七五%調高一碼至二.一二五%;此外,保險業要依不動產實際使用情形分別管理「自用」及「投資用」不動產,且增訂自用及投資用不動產相互轉列,或取得自用不動產後一年內出售,必須就適法性、正當性、合理性審視,並提報董事會通過,等於讓壽險公司戴上緊箍咒。

在此嚴格標準下,在台北市幾乎已買不到標的,這也逼得壽險公司轉戰租金報酬率還有三%至四%的台中商辦市場。

以大陸建設近期這筆交易為例,買地的同時,已找好中國信託銀行、中國信託人壽合計斥資五十四.二億元向大陸建設買下未來興建的台中A級商辦大樓。也就是大陸買進土地後,將負責興建辦公大樓,土地、建物則一次賣給中信銀與中信人壽,不僅不用擔心銷售率,也讓中壽在金管會的緊箍咒下找到變通方案。

然而,壽險業大咖、龍頭建商近一年來紛紛搶灘中南部土地,對於當地建商來說,究竟是鹹魚翻生,還是等了十年的「解套行情」?

 

台中房地產

▲目前高雄最貴的土地坐落美術館特區,由興富發建設以每坪230萬元取得。(攝影/吳東岳)

 

區域建商難敵台北財團

 

「台中建商養地養了十年,終於解套!」林昇恆說,以七期重劃區土地來說,多數都是十年前由私人地主賣給台中建商,每坪成交價才二、三十萬元,「但台中建商長期以來只會蓋住宅,不會蓋商辦,只好一直放著。」沒想到,這一年剛好遇上台北建商南下搶地,土地愈賣愈貴,一坪竟飆漲十倍到三百萬元。

一位中部房地產業者分析,台中土地價格飆破一坪三百萬元,對品牌力不足的二線建商,是一場生存考驗。他無奈地說,七期之於台中,就像是台北的信義計畫區,台中建商誰不想在裡面推案,至少可以跟客戶講,公司是在七期有代表作的「品牌建商」;不過現在形勢比人強,若土地不賣台北建商,留著自己推案,根本賣不到高價位,出現進退兩難的窘境。

因此,不少建商寧願將土地賣給台北建商,先賺土地增值利益再說。相對地,台中建商等於慢慢將舞台拱手讓給實力雄厚的財團與金控,終究只能退出七期,轉往台中其他新興重劃區。台中房地產業者說,「現在七期豪宅市場唯一可與台北建商抗衡的只剩聯聚、寶輝建設。」

以今年九二八檔期為例,富邦建設將在美術館特區推出「富邦天空樹」豪宅,每坪開價六十萬元起跳,賣的就是富邦建設的品牌知名度。不讓富邦專美於前,寶輝建設也在七期推出指標個案「寶輝秋紅谷」,總銷金額一百五十億元,每坪開價高達六十二至七十五萬元,有機會成為繼「聯聚信義大廈」之後,每戶總價突破上億元的豪宅。

其實,客戶早就對台中建商品牌有著清楚評價,一線建商的房子一坪就是可以賣五十、六十萬元;尤其聯聚、寶輝建商長期以來培養大批粉絲團,只要一有新案推出,景氣好的時候,粉絲可以一次包下五成銷售率。

這也形成中部走向非常重視品牌的市場,二、三線建商在七期推案,房價就是站不上一坪五十萬元,「衝得很辛苦啦,成交單價能到三十萬元就要偷笑。」《住展雜誌》研發長倪子仁說。

鏡頭轉到南台灣高雄,北部建商步步進逼的態勢,也讓穩健經營的當地開發商備感壓力。

興富發建設九月才砸五十七億元,買下京城集團董事長蔡天贊個人持有、位於高雄明誠四路的二四七○坪土地,每坪飆到兩百三十萬元,購地總價、單價雙雙打破南台灣紀錄,坐上「南台灣新地王」寶座。眼看高雄地價站上新高,國揚集團也放出金雞母漢神百貨、漢來大飯店開價兩百億元處分的消息,更讓高雄房市熱度沸騰到頂點。

 

高雄三禾廣告總經理黃永清說,高雄房市人氣指數扶搖直上造就房價水漲船高,「高雄的銷售案場近期幾乎都悄悄調整牌價!」於是,過去房價遠落後於台北、台中的高雄,近來陸續開出逼近每坪五十萬元大關的紅盤。譬如位於高雄港邊、國揚建設推出的「國硯」,每坪已出現六十五萬元的成交行情;美術館第一排鼎宇建設的「美術之星」最新成交價也站上五十萬元。

 

台中、高雄大型不動產

台中、高雄大型不動產

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高雄每坪飆到二三○萬元

 

儘管地價屢創新高,但身兼高雄市建商公會理事長的隆大營建集團董事長陳武聰,這半年來最傷腦筋的事,莫過於買不到土地,「常常與地主說好價錢要簽約了,隔天又反悔要漲價。」為了公司未來三至五年的營收,去年隆大北上找地,近期準備進軍桃園八德、新竹房市推案。

 

在高雄出生長大的興富發建設董事長鄭欽天,面對這波漲勢凌厲的地價,私底下表示,敢在高雄買每坪兩百三十萬元的土地,就是預料還會再漲,他認為,「高雄區域建商沒有在外地推案,不知道外面環境已經變很多。」他的心態也反映出當下財團與壽險業者搶灘中南部土地時,已跳脫區域房價格局,看的是與台北之間的「比價行情」。

 

高雄上揚廣告總經理林聰麟說,高雄房市體質還算健康,投資客比率僅一成,高雄買億元豪宅的有錢人至少有一百位,雖然央行針對高雄成交總價五千萬元以上的產品限縮房貸成數,「但買得起這類產品的客戶,口袋現金都不少,影響不大。」

 

事實上,高雄首購族、換屋族的銀行貸款成數,還有七成至八成五,儘管政策打房、打壽險一波波出手,卻意外把資金趕往信用管制條件較寬鬆的中南部,這恐怕是政府始料未及的。

 

高雄房地產

▲高雄房價起漲,漢神百貨、漢來大飯店(圖中)傳出開價200億元求售。(攝影/蔡世豪)

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