在今天看見明天

慫恿屋主母親賣屋 房仲白忙一場

我觸法了嗎

產業動態

2015-03-13 15:32

隨著社會分工越來越細,交易複雜化,為免從事交易活動,均需事必躬親,故假手他人,實有必要。合法的代理,有其必要,未經授權之代理行為,無權代理人亦應負相當之責任,自屬當然。然而,得以避免無權代理情形發生,卻未盡相當之查詢義務,亦需承擔交易未成之風險!

撰稿:朱應翔律師、孫珮瑾律師

* 案例事實:


 
據媒體報導:
某甲住在登記在兒子名下的房屋,由於兒子結婚,某甲欲賣屋另買較大的新屋,於是在今年二月與房仲接洽。
仲介某乙帶某甲看屋後,熱情表示可以送某甲回家,到家時再要求「看一下屋況」,隔天便慫恿某甲「先賣屋,才有現金買新屋」;某甲告知如果要賣屋,希望實拿一千萬元,但房子登記在兒子某丙名下,要跟某丙商量。
某乙仲介聲稱,母親可以先代表兒子簽合約,等兒子同意才算生效,某甲信以為真,簽下「委託銷售契約書」。才隔一天,某乙仲介便表示已有買家出價,當天傍晚就請某甲簽立「買賣契約書」。
某甲還來不及告知兒子某丙,買方就已經匯款一百萬元到履約保證帳戶,某乙所屬房仲公司催促某甲交付權狀,某丙才知道母親簽約賣屋,緊急請律師發出存證信函表示不同意賣屋,也表示沒有授權給母親。
房仲公司與買方認為賣方違約,向法院控告某甲母子違約賠償違約金一百六十萬元。

* 律師分析:

某丙未簽立授權書,某甲即以其子某丙之名義簽立不動產買賣契約,則某丙是否為該買賣契約之當事人,應負契約責任?又某甲既非買賣契約之當事人,應否負何種法律責任?
 
「代理,是指代理人在本人所授權之代理權限內,以本人之名義,代替本人『為』法律行為,並因此對本人發生法律上效果之謂」,因此,代理之法律行為是否對本人發生效力,須視該法律行為有無經本人授權。如未經本人授權,即以本人之名義為法律行為,原則上,對本人即不生效力,本人並不需要負責。至於授權行為,須以意思表示之方式為之,並不以書面為必要。
 
本件案例中,某丙未簽立授權書,某甲即以其子某丙之代理人身分,表示某丙欲出售房屋,並簽立不動產委託銷售契約及不動產買賣契約,在某丙並未簽立授權書之情形下,亦無其他證據足資證明某丙有為授與代理權之行為,法院即認定某丙並未授權其母某甲委託銷售及出賣房屋,則委託銷售契約及買賣契約均無法對某丙發生效力,某丙無庸負契約責任。

某甲未經某丙授權,即以某丙之名義代為法律行為(即買賣不動產),屬於民法上所稱「無權代理人」,依照民法之規定,無權代理人對於善意之相對人,必須負損害賠償責任。本案例中,所謂之「相對人」即為不動產買賣契約之買受人、及不動產委託銷售之仲介公司。
 
然因為在委託銷售過程中,仲介某乙除未依照不動產買賣契約書,要求某甲提出不動產土地、建物所有權狀、及房屋之鑰匙等可證明某甲經過屋主即某丙授權出售房屋之相關文件物品,在簽約之前及同時,仲介某乙及買受人亦未要求某甲提出授權書或向某丙確認有無授權一事,顯見仲介公司及房屋買受人就未經授權一事,並非屬於善意之情形,故法院認為某甲無庸依照民法負無權代理人之損害賠償責任。

* 應予注意:

一般情形,是否經過授權,並不以簽有授權書為要件,授權書僅為證明有授權之證據。再者,除了在場見聞之人證及授權書得作為證據外,法院通常以代理人是否持有代本人為相關法律行為所必備之文件物品,作為判斷是否經授與代理權,例如:若辦理匯款、存提款,需備有存簿、及該存簿留存之印章等文件物品。

* 這樣也可能會有代誌喔!

無權代理他人為法律行為,除了有民事上損害賠償責任外,刑事上亦有可能構成背信、詐欺等犯罪行為,應予注意!

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