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建商、老飯店、文創搶進 一個月就新開一家商旅

建商、老飯店、文創搶進 一個月就新開一家商旅
「逢甲商旅女王」劉敏瑛管理的文華道與星享道,以女性細膩特質創新服務,站穩商圈。

梁任瑋

產業動態

969期

2015-07-16 12:01

重劃區裡蓋最多的竟不是住宅大樓,而是一幢幢各具特色的商務旅館,連知名文創品牌也搶進,這裡,就是距離逢甲夜市僅五分鐘車程的十二期重劃區,也是目前台中最夯的飯店新聚落。

沿著福星路往北走,過了福星北路與西安街口,就是台中市三年前才啟用的十二期重劃區,「很難想像不久前,這一帶還是荒煙蔓草,如今已出現十餘家新旅館,明年底前還有十家要開幕。」星享道酒店董事長劉敏瑛隨手一指周邊的四塊停車場空地,說明逢甲商圈每年千萬人次的觀光大餅,旅館業者無人敢缺席。

 

 

激戰》文創品牌效應,房價拉抬至三千元


近期最受關注的觀察指標,就是知名的花園農場薰衣草森林旗下的「緩慢文旅」新品牌,也將進駐十二期文華路與漢翔路口興建文創旅館,由於知名度高,預期帶動區域商旅房價提升至一晚三千元以上。


劉敏瑛是逢甲商圈最大商旅品牌老闆,七年前與在地建商久樘建設共同投資文華道會館,目前在商圈擁有兩個據點,房間數近二百間。二○○八年開幕的文華道,可說是帶動逢甲夜市商旅轉型的分水嶺。


這家隱身在文華路小巷內的商旅,沒有臨大馬路邊的優勢,憑藉獨特的藝術旅店風格,開幕初期靠中科人支撐五成客源,打破商務客不住夜市的魔咒。

 

商旅

▲點圖放大

 

新招》發小吃消費券,闢泡腳池、交誼廳


劉敏瑛觀察,逢甲夜市是超級吸客機,飯店與其守株待兔,不如主動出擊,於是她請同事找出排隊名店,推出專案,住宿就送免費「小吃消費券」,意外刺激文華道住房率提升,也吸引近五十家店家配合。


「文華道房客用小吃券的比率很高,雖然我們生意本來就不錯,但站在推廣商圈的立場,這些房客都是潛在客源。」參與專案的牛B糖葫蘆老闆吳浚銘說。


據了解,文華道每年光支付給小吃攤的消費券金額就高達一二○萬元,這招也替文華道成功開拓國旅客源市場,分散營運風險。此外,文華道還有創新的服務設施,如泡腳池、交誼廳,吸引住客回流,顛覆傳統旅館業者的經營模式。


文華道在競爭激烈的逢甲商旅市場找到自己的藍海,開幕至今始終維持七成以上的住房率,穩健的表現讓劉敏瑛決定擴大投資,於一二年重金押注台中市政府在十二期重劃區招標的停車場BOT(民間興建營運後轉移)案,興建台中市第一棟公有立體停車場兼飯店商場的複合式大樓。


「同業不看好啊,一方面先前有兩位投標者棄標,二方面大家都等著看我們如何把停車場變旅館?」回想如今已開發為「星享道」商旅餐飲大樓的過程,她的口氣聽得出艱辛,「星享道有三家餐廳,看似與夜市美食硬碰硬,其實是引導客人先來用餐,逛夜市反而成為餐後消化晚餐的休閒活動,意外增加許多聚餐團體目的型消費。」


由於需求龐大,十二期重劃區出現一個特殊現象,有投資客大手筆直接買地蓋商旅,十二期首棟純商旅飯店KUN Hotel,就是一例。


興達國際資產執行長張耀仁,原本在逢甲夜市開店做生意,經常遇到港澳星馬的背包客詢問哪裡可以投宿,於是與幾位股東興起投資念頭,租給曾任碧根建設、黎客與拓程商旅,在地的飯店管理經驗長達二十年的陳坤全經營KUN Hotel,鎖定一晚二千五百元的住宿市場,開幕一年半以來,始終維持九成住房率。


亮麗的住房率,與KUN的基地是一個大路沖有關,「這塊地當初許多建商連看都不看,但我與股東認為,旅館就是要醒目,路沖不管在哪個角度都顯眼,決定大膽買地。」張耀仁說。


果然一開幕時,拜特殊所在位置之賜,加上醒目招牌,吸引不少臨時找旅館的觀光客拉著行李箱上門,打開知名度,今年底KUN將興建二館,擴大規模。

 

陳坤全

KUN Hotel總經理陳坤全(前一)結合股東自創飯店新品牌,以高CP值創造九成住房率。

 

突圍》把路沖變地標,招來過路客


KUN的開發過程還有一段插曲,基地旁有一塊五十一坪的土地,三年前,興達國際資產一度出價三千萬元打算納入開發,但廖姓地主沒有意願,興達國際只好自行開工興建飯店。沒想到等KUN 正式營運後,近日廖姓地主開價四千五百萬元,主動委託房仲找買家,換算下來每坪開價九十萬元,調漲高達五成,成為「逢甲商圈最貴菜園」。


陳坤全說,逢甲旅館市場一直不難經營,在舊逢甲商圈的幾家旅館,過去從來不用拉業務,因為光是過路客就接不完,但現在有大量日租套房業者分食市場,加上十二期重劃後,又開了不少新商旅,進入百家爭鳴時代,預計明年底將達到高峰,「至少有二十幾家新飯店搶市。」他坦言,以這種平均一個月新開一間的速度,未來得各憑本事經營。


事實上,大逢甲商圈周邊也有台中老飯店跨區卡位,例如新開幕的「逢甲商旅」,就是由台中老牌飯店帝寶飯店出手,承租中古商辦大樓再進行拉皮改裝,由於裝潢設備提升,跳脫過往老牌飯店面臨的惡性殺價競爭,操盤表現不錯,吸引同業紛紛跟著加入戰局。


「觀光業一定要有旅館才會延長生命週期,消費者去的次數自然就多了。」劉敏瑛認為,會住逢甲夜市的客人特別會精打細算,如何創造超值感、營造出差異化,才是在十二期新逢甲飯店市場勝出的關鍵。

 

一晚一千元吸背包客 日租套房正夯

 

逢甲夜市的觀光大餅,不僅旅館業搶食,更促成 「日租套房」商機大爆發。30歲的上班族吳子怡 (化名),四年前嗅到這股錢味,找來朋友一起投 資,陸續買下八間小套房,當起日租套房包租婆。

 

這類日租套房租金報酬率多誘人?以一間含衛浴 的七坪套房,租給學生的月收入約6000元,若改租 給遊客,每天房宿收入1000元,以保守的六成住 房率來計算,一個月收入可達1.8萬元,足足多了 二倍,八間套房一年下來,租金收益達170萬元以 上,而且,逢甲商圈全年都「很旺」,吳子怡說, 「平日約有六成住房率,假日一定滿。」

 

當初,吳子怡和友人從各拿出七萬元開始,每間 套房依房齡不同,另需投入20萬元到40萬元不等的 改裝、設備費用,就這麼開始經營日租套房。

 

靠著港澳星馬的遊客支撐了套房出租率,吳子怡 承認「獲利很快」,且因貸足額,自備款不用太 多,貸款利息又低,差不多兩年就能回收成本。不 僅如此,四年前總價約50萬元就買到的套房,如今 悄悄漲到80萬到100萬元,吳子怡可說是既賺房租 又賺資產增值,也難怪,儘管日租套房的合法性有 待商榷,在逢甲商圈卻越來越夯哪。 (許秀惠)

 

日租套房

日租套房的裝潢走簡約時尚風,特別吸引背包客投宿。

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