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買氣回來了!千億新豪宅聚落揭祕

買氣回來了!千億新豪宅聚落揭祕

梁任瑋

房地產

1057期

2017-03-23 09:27

這波豪宅買氣,不僅刺激業者大膽推案,更引發豪宅聚落大洗牌,新豪宅聚落在哪裡?有什麼能耐與魅力,足以挑戰帝寶地位?

沉寂許久的豪宅市場,近三個月悄悄動起來了。

實價登錄陸續揭露億元住宅交易紀錄,去年底至今,台北市已成交近四十戶豪宅,交易金額高達一百億元,「這個數字,遠超過二○一五與一六年豪宅銷售金額總和,高資產族群的確趁著房價回檔之際入手豪宅,」長期追蹤頂級豪宅市場的大師房屋董事長陳建慶說。

 

大戶出手 價格下修10%帶動買氣


豪宅市場的銷售率與成交價,一直是房市動能的重要觀察指標,根據實價登錄統計,台北市總價逾億元、單價每坪逾百萬元的豪宅行情,前年平均每坪為一三一.三萬元,去年平均每坪一一七.八萬元,下修幅度達一○.三%,這是催動豪宅買氣加溫的原因之一。幾個知名個案如華固名鑄、鈞藏、西華富邦、敦南樞苑皆有大戶出手,「但以成交價來看,只能算是『逢低承接』,還不到『追漲掃貨』的階段,」《住展》雜誌企研室經理何世昌分析。

沒有賣不掉的豪宅,只有賣不掉的價格。三月中旬,史上第二戶遭法拍的仁愛帝寶,原本將以跌破二百萬元的底價一百八十九萬元進行三拍,卻因故臨時喊卡,相較於帝寶法拍屋的買氣明顯觀望,去年底,台北市豪宅圈最轟動的新聞莫過於中山區指標豪宅「松江1號院」,一位林姓大戶一口氣買了七戶,每坪平均落在一○一萬至一○三萬元的社區破盤價;同樣位於中山區朱崙街的「鈞藏」,半年內賣出九戶,成交關鍵也是因成交價下修兩成,每坪落至一○八萬元,可見精打細算的富豪,已嗅到豪宅房價入場的買點。

 

建商開打 今年推案將達二千億元


陳建慶說,今年豪宅市場有兩大趨勢,一是成交量會放大,但成交價會回歸市場機制,難再創新高;二是新版房屋稅的鬆綁,尤其是台北市長柯文哲確定在今年七月一日後,針對高級住宅房屋稅給六年緩漲空間,前兩年打七折,第三、四年打八折,第五、六年打九折,這是影響買家近日接連下手的關鍵。

久違的買氣也催出豪宅預售市場的硝煙味,今年上半年,中山區、大安區、信義計畫區都有新案準備或已經進場銷售。

最特別的是松山區,過去幾年供給量不多,但今年卻異軍突起,包括「華固名鑄」、「潤泰敦峰」將與信義計畫區及大安區眾多豪宅分庭抗禮;市場預期,今年整體台北市豪宅推案量可望放大至二千億元水準。

何世昌指出,今年起不少豪宅進入完工交屋的成屋階段,例如「和平大苑」、「華固天鑄」都是以成屋樣貌銷售,但產品不僅主打具藝術收藏性,強調真正由「血統」純正的國際建築師親自設計,例如,台北、台中分別有大陸建設、富邦建設請到美國建築師理察.邁爾(Richard Meier)特地來台灣設計豪宅,價格也隨之挑戰區域新高。

這幾年豪宅板塊遷徙變化明顯。過去台北市傳統豪宅區以林蔭大道的仁愛路到辦公室及百貨商場林立的信義計畫區為核心;但隨著市區可建土地銳減,大直重劃區因鄰近故宮及軍事重地,擁有比信義計畫區更優質的居住環境,受到不少科技業者青睞,而且推出每坪二百八十萬元高價挑戰市中心豪宅。

新豪宅村挑戰老豪宅村帝寶的領頭羊,非兩年前低調完工的「西華富邦」莫屬,今年來潛銷報捷,無疑已悄悄掀起新一波台北頂級豪宅的爭戰序幕。不僅實價登錄已出現每坪二九○.六萬元的行情,緊咬帝寶之後;而位於信義計畫區的「皇翔御琚」,則以些微價差緊追西華富邦,也不無挑戰台灣第一豪宅寶座的機會。

 

豪宅

 

板塊變動 大直重劃區變新貴


將場景拉到大直重劃區,與萬豪酒店共同開發的西華富邦,總銷金額高達五百億元,總戶數為一九八戶,不論樓高、總價、基地面積皆更勝仁愛路帝寶,且以每戶總價兩億元計算,住戶的進駐門檻拉得更高,平均動輒至少十億元身價起跳。進一步用已銷售出的一百戶換算,目前西華富邦光是住戶總資產就突破一千億元,台灣新豪宅村的說法,在業界也不脛而走。


有別於仁愛帝寶住戶是耳熟能詳的政商名流,西華富邦的住戶聚焦在事業有成的企業主、專業形象著稱的富豪。譬如西華集團劉文治家族、富邦集團蔡明忠家族、台積電董事長張忠謀夫人、科技業重量級大老、傳統產業老闆、有線電視系統業者、知名半導體外資分析師,及房地產建商等都是買家。

有趣的是,不少買家與大直帝景水花園、輕井澤、代官山等水岸景觀豪宅區的住戶高度重疊,這些買家因習慣大直水岸的自然景觀,即使買了西華富邦,還是選擇與原住家相同的方位。最近西華富邦召開管委會,新住戶一出席才發現,「老鄰居又見面了。」

一位西華富邦住戶、知名前半導體外資分析師透露,「合理的價格、超低的公設」是這座富豪村最吸引人的特色,「高達一千坪的俱樂部設施,裡頭有標準二十五公尺、三線道的溫水游泳池、健身房,但公設比只有二九%,是目前一線新豪宅中比率最低的,」他指出。

「若以公設面積換算二百戶分攤的坪數,每戶少五坪至少就賺到一千萬元房價。」原來,這些公設面積全由業主宜華國際、西華集團董事長劉文治自行吸收,這項賣點直接打中精打細算的富豪心坎。雖然公設比低,尊榮感卻不低,這是吸引買家的另一個關鍵。

西華富邦的物管人員高達二十多位,從行政、特勤、保全、清潔、機電與裝修,提供全方位服務。

管理台北市多棟頂級商辦的外商物業管理公司、高力國際總經理劉學龍說,水電、空調維護與修繕並不困難,但豪宅主人要的是「不論白天晚上,都要在第一時間解決」,專業人才直接派駐豪宅,已成頂級物管的基本配備。

此外,在西華富邦的大廳、健身房,經常可見十餘位穿著萬豪酒店制服的人員穿梭服務,住戶可享受萬豪酒店提供的客房服務(room service),餐點會直送到住戶家中,而住戶下樓來到酒店用餐,也享八五折優惠。「有時候我都分不清究竟是身在飯店,還是住家?」一位住戶這麼說,提供飯店式管理服務,管理費每坪卻僅二百四十元,與其他豪宅相比,CP值相當高。
 

豪宅

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買主更挑 比奢華也比辨識度


對買家來說,業主也是鄰居也有加分,西華富邦的業主劉文治自己也搬進西華富邦。

宜華國際副總經理蘇慶福說,很多買家因此認為「業主是跑不掉的,」更顯安心。與業主同住的好處是,很多設施因為業主也用得到,規格、安全極為考究,例如,地下停車場便預留豪華電動車Tesla充電車位,且考量到諸多住戶會有停超跑的需求,停車場入口坡道以一比十二的斜率打造,劉文治的兒子劉恆昌更親自開著跑車測試,以細節取勝。

目前正在銷售信義計畫區「琢白」的大陸建設協理沈大豪認為,如今豪宅要勝出,「辨識度要很強」,最好是一句話就能描述出具體特色。

他舉例,曾有一位金融業上市公司負責人去看琢白,聽著銷售人員簡報,立刻脫口而出「紐約這棟One 57我有買,」顯見如今富豪買豪宅,不單是選擇區域,而是選擇具有國際規格的豪宅,經過比較後,再決定要投資台北、紐約或倫敦的房地產。

天時地利不動產總經理張欣民則認為,另一個不能忽視的是豪宅聚落「名人群聚效應」,所謂「千金買屋、萬金買鄰」,住戶素質也必然影響居住品質,隨著今年豪宅開始增溫,台北新富豪村與豪宅王是誰,依舊會是吸睛的話題。

 

豪宅

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