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賣地救急吳東進放手一搏

賣地救急吳東進放手一搏
新光金去年大虧200億元,讓吳東進決定出售A11。

蔣士棋

金融

攝影/劉咸昌

639期

2009-03-19 10:49

去年大虧近二百億元的新光金,這半年來的動作越來越大。一方面積極處分資產實現獲利,同時也正式進入中國市場,更開始大舉獵才。七年前也曾大虧的新光,這次是否能再度轉虧為盈?

周末晚上,新光摩天大樓裡燈火通明,氣氛卻異常緊張。

圍著會議桌的,是新光金控經營團隊高層,包括董事長吳東進、副董事長吳家錄、總經理許澎、人壽總經理潘柏錚、風控長儲蓉,及財務長容覺生等,每個人都絞盡腦汁,怎麼讓去年虧損兩百億元的新光金轉虧為盈。

金融海嘯發生後,去年十月開始的每個周日晚上,新光的高階主管都會齊聚總部,根據蒐集到的所有經濟數據,研判未來一周可能產生的變化,擬定因應策略。

「現在是非常時期,周一才開會已經來不及了,」一位新光高層透露,「前一天晚上得先計畫完畢,周一上班就開始執行!」出售A11的決定,正是在這個會議中討論通過的。若順利出手,以當初取得成本二十七億元、標售底價一百億元計,能為業主新光金控挹注至少七十億元的獲利。

不動產對於壽險公司的重要性,遠超過財務報表所呈現。第一太平洋戴維斯總經理朱幸兒分析,不動產可以創造長期且穩定的收益,長期累積的增值非常可觀;她也預測,「這樣(A11)的交易往後會越來越多!」

七年前,新光金也曾發生巨額虧損,同樣也是賣資產求生。不同的是,當時的新光吳東進與台新吳東亮兩兄弟原有意進行二合一的合併大計,卻因為○二年上半年央行數次猛烈降息,打亂了全盤布局。

當年六月底時,吳東進、吳東亮兩兄弟方才喜孜孜地召開記者會,宣布兩兄弟從此後要一起努力;但不到一周,新光突然宣布,為了因應降息造成的利差損,必須提列一百九十六億元準備金,並大幅調降財測,每股稅後純益從一.六六元改為負三.九三元。兄弟合併破局,自此橋歸橋路歸路,各自登山。

 

出讓物產價值 昔非今比


為了彌補虧損,新光公開標售旗下中山、敦南以及天母傑仕堡三棟大樓,只是並未順利售出,當年新光金股價一路破底,最低曾來到六.三元;年底結算時,稅後淨損達一百四十億元。

業界人士評估,這三棟大樓最後流標的原因,還是跟投資報酬率有關。

天母傑仕堡雖然有話題性,但是天母畢竟不算市中心,而且住宅租金報酬率也不如商辦大樓;中山大樓也不在市中心商業區,更由於年代久遠,租金收益不若A級辦公大樓;精明的買家算盤一打,自然不願意出手。

經過這次教訓,新光的房地產策略漸趨靈活,尤其是去年下半年開始,新光在房地產布局的思惟不再是傳統的「有土斯有財」。在景氣最高點出售信義聯勤土地、在內湖購買亞矽科技大樓後,回租原業主,乃至於出售A11以及另外兩棟辦公大樓資產證券化,新光透過房地產創造獲利的態度越來越積極。

只是沒想到七年後歷史重演;不同的是,除了利差損的殺傷力,造成新光金大虧的原因之一,是來自壽險公司海外投資的避險損失以及投資CDO(抵押債務債券)所造成的資產減損;這也讓○六、○七年為新光創造高額獲利的投資長呂文熾交出兵符。

這一次,新光金也以出售資產改善難看的財報。但選擇的A11,與當年出售的三棟大樓相比,價值明顯勝出一籌。

論區位,A11土地位於台北市最精華的信義計畫區內,威秀影城就在對面,一○一大樓、國貿大樓、中信金控總部,松仁路上辦公大樓都在步行可達範圍內,有足夠的上班族消費力支撐。

論收益,現在的房客新光三越百貨是台灣規模最大的百貨業者,A11館鎖定的平價路線,受到景氣影響的程度較小;再加上現在租約簽到至少二○一三年,未來四年、每年四億元的租金收益絕對可以穩定落袋。也因此,業界人士普遍樂觀預估,這一次絕對有買家願意出手。

 

本業操作策略 才是關鍵所在


然而賣資產求現只能救急;要徹底改善體質,新光該努力的還有很多。一位業界人士就質疑,「就算真的賣掉(A11),新光拿到這一百億元現金要怎麼辦?一樣要再找地方投資呀!」

在低利時代,如何設計保險商品也是一大考驗。去年下半年新光推出的還本型醫療險「健康久久」在市場上颳起旋風。這張保單除了「還本」的概念廣受歡迎;與同集團內的新光醫院合作提供優惠健檢服務,更吸引不少客戶上門,短短半年大賣超過十二萬張。也因為賣太好,各家業者紛紛跟進,推出自己的醫療險產品搶市場,可見新光對於市場的靈敏度、保戶的需求,嗅覺並不差。

此外,經過多年努力,新光與中國海南航空合資的壽險公司,終於要在北京開始營運,成為首家在「京城重地」設下總部的台灣壽險公司。中國市場是台灣保險業者未來最有成長動能的機會所在,假以時日,對新光的貢獻也值得期待。

最受市場疑慮的RBC(風險資本適足率)的部分,在新光引進日本第一生命再次注資之後,增資八十億元在去年十二月底定,也稍稍平撫外界對新光的疑慮。

七年前,新光股價最低曾跌到只剩六元多,但隨後一路上漲,兩年不到,最高曾到三十元以上。七年後,外資很不給面子地調降新光金的目標股價到四元,而新光金股價也重跌到剩六元多。究竟如今新光金的股價是否已探底?歷經大起大落的新光,還有沒有強勁的彈跳力道?答案很快就會揭曉。

 

誰要買A11?
最終買家可能還是吳東進…

聽到新光要賣A11,不少地產業者原本都躍躍欲試;但是一看到底價100億元,還是打退堂鼓。

 

現金滿滿的保險同業,是最可能的出價人選。但根據法規,壽險業投資不動產有淨值以及資產比率的規定,符合條件的,大概只剩國泰、富邦等。以每年4億元租金計算,若以100億元底價成交,租金年報酬4%,對壽險公司算是有吸引力。

 

然而A11只能做零售,不像信義聯勤是一塊素地,有未來性;此外,去年10月剛被富邦標走地上權的A10,成交價每坪190萬元;A11雖然有土地所有權及現成房客,每坪350萬元的底價還是比「鄰居」高了近一倍,這也讓同業不得不再三思量。

 

因此,A11最後可能會「房客變房東」,由吳東進協調新光三越出面投標。由於吳東進也是新光三越的大股東,把這塊好資產其實只是從左手暫時移到右手,讓新光進帳100億元現金、創造70億元的獲利,何樂而不為。

歷經震盪新光金股價能再創高峰?
新光金歷年大事紀

2002/7
第一次股價危機
新光金因認列巨額準備金196億元而大幅調降財測,與台新金合併案也因此破局。當年度新光金股價連續破底,最低曾到6.3元。

 

2005/10
新光金拓展銀行版圖
在前總經理鄭弘志主導下,新光金在一年內連續購併聯信與誠泰兩家銀行,分行數超過百家,在銀行業占有一席之地。

 

2006/6
日本第一生命入股
日本第二大壽險公司第一生命投資70億元,取得新光金6%股份,2008年12月第一生命又再度注資80億元,雙方合作關係更為緊密。

 

2008/08
儲蓉就任風控長
有鑒於匯率變動造成的巨額避險損失,為加強風險控管,新光金挖角前金鼎證券副總儲蓉出任新設的風控長一職。

 

2009/3
第二次股價危機
因利差損、匯損、以及海嘯造成的資產減損,新光金2008年重虧200億元,股價逼近七年前的歷史低點;為挽救獲利,新光金標售信義計畫區內的A11,並將內湖兩棟大樓資產證券化,預計獲利至少70億元。

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