在今天看見明天

兩岸增溫 房市將走向M型化

兩岸增溫  房市將走向M型化

陳翊中

兩岸三地

Shutterstock

642期

2009-04-09 10:51

隨著股市增溫、利率降至低點,房市也跟著上演「資金行情」,加上調降遺贈稅與兩岸開放的利多,想像空間不小。不過,實體經濟還需要一段打底期,未來幾年住宅供給量也將大幅增加,房市未來一、二年將走向豪宅、商用不動產升溫,但一般住宅降溫的M型化趨勢。

「憋了半年不出手的買盤,一次湧出,加上零利率的效應,造成三月分房市小陽春行情。」拿起手上的報表,指著向上的曲線圖,台灣房屋首席總經理彭培業喜孜孜地說。

從台灣房屋內部的成交數據來看,二○○八年第四季中古屋平均成交天數為九十五天,意即一幢房子交給房仲公司賣,得花三個月才賣得掉;但今年第一季平均成交天數已經縮短至七十三天,整整少了二十二天,顯示買盤的確在加溫,從去年五二○以後的房市下修期,已有觸底的跡象。

不只是一般住宅市場吹起一陣景氣回春的暖風,對股市走勢和兩岸情勢特別敏感的豪宅市場,買氣上升的力道更有過之而無不及。

目前銷售中的豪宅大案「台北信義」,從三月底到四月初,短短一個星期內就賣了七、八戶。

據透露,買家大部分為擁有高資產的台商,搶進的理由多半是因遺贈稅調降後,將海外資金調回國內,並重組其資產配置,而台北市精華區的豪宅,便成為這些台商鎖定的標的。
 

看好兩岸 中資默默布局


「台北信義」的代銷公司海悅廣告,眼看銷售率已經突破六成,買氣熾熱,決定將表價從每坪一一五萬元向上調升一成達一二五萬元,以順應景氣強度,手上有豪宅案正在銷售的建商成為這波資金行情的最大贏家。

除了豪宅市場以外,商辦、旅館等商用不動產,行情也逐步加溫,背後的買盤直指中資,只不過,礙於現階段尚未開放中資來台投資房地產,這些中資往往是透過私募基金或台商人頭等管道鴨子划水默默布局,外界很難一窺堂奧。

 

最近積極找地打算投資興建新案的興聯盟廣告總經理張雪娟,在競逐一些商業用地和休閒用地時,常常碰到外資以私募基金的名義搶進。據她側面打聽,雖然代表談判的都是台籍的專業經理人,但背後的金主應該有中資的背景。

 

投資潛力  商業不動產最夯

 

然而,這些基金的代表人並未胡亂出價,而是依據投報率、增值潛力等條件,很理性地評估價位,她認為這些私募基金的專業經理人,現階段追價力道有限,還是以低接為主。

 

隨著兩岸關係逐步加溫,大陸觀光客一波一波來台,引發飯店、旅館產業的大商機,在大陸擁有多年創投經驗的前上海商業投資公司總經理詹益洲指出,台灣人對旅館等商業不動產千萬不要以傳統觀念看待,應該要有新思惟,要轉而以大陸人的角度來思考。

 

比方說一棟旅館評估價值十億元,大陸人可能用十五億元買,你以為多賺了五億元,但其實他心中的估價卻是二十億元,在他心裡反而覺得便宜了五億元,因為買下旅館後,可以結合集團的資源,源源不斷地帶來大陸的遊客,基礎不同,投報率計算的高低也會有很大差距,這也是詹益洲看好一旦簽定兩岸經濟合作架構協議(ECFA)之後,將會帶來一波中資投資熱潮的主因。

 

外商高力國際策略長柯昇沛表示,兩岸經貿進一步整合之後,究竟對房市會產生什麼質變,沒辦法用過去台灣本身的歷史經驗評估,反而是香港、澳門的經驗值得參考。

 

不過,他也提醒,畢竟香港、澳門與中國陸地相連,台灣、大陸卻有台灣海峽阻隔,加上政治層面的因素干擾,無法完全套用香港模式,但整體而言,兩岸開放對商用不動產、豪宅市場一定是正面的。
 

供需失衡  住宅漲價不易

 

因景氣低迷,企業緊縮成本,再加上新增供給壓低租金,第一季商辦租金平均較去年第四季下降三.六%,空置率則增加一成,然而,隨著兩岸進一步開放,未來需求可期。

 

雖說在調降遺贈稅政策利多以及兩岸整合後的中資來台潛在利多下,豪宅、商辦、旅館等商用不動產長期成長潛力可觀,但和普羅大眾息息相關的一般住宅市場,因為供需失衡,卻仍有下跌隱憂,在未來一、兩年,房市可能呈現「M型化效應」,M型右邊的豪宅、商辦、旅館可能欣欣向榮,但同時間,M型左邊的一般住宅市場價格卻不容易上漲。

 

戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立為這波的小陽春行情下了一個注解:「目前只有兩隻燕子,千萬不要以為會有一群燕子飛來!」

 

仲量聯行台灣分公司總經理趙正義則表示,低利率和調降遺贈稅的確讓房市提早見底,因為利率實在太低了,當最大的風險遠颺,投資人拋開金融海嘯的陰影後,股市因為波動大,連動債等新金融商品又不能投資,只有選擇風險低一點,但報酬率比定存稍微好一點的房地產。

 

彭培業則指出,這波房市榮景是房價「夠便宜」刺激出來的。顏炳立進一步分析,之前買方出價和賣方賣價之間一直有差距,買賣雙方價格無法「黃金交叉」,使得交投清淡,價格卻僵持在那裡降不下來。

 

不過隨著股市熱絡,一些屋主想盡快脫手,將壓在房市的資金轉進股市,獲取更高的報酬,因而賣價鬆動,讓買賣雙方價格達成共識。然而,他形容目前的市場是「沒有追價動能,只有低接買盤」,要說房市觸底反彈還早。

 

價格破壞  法拍屋陸續出籠

 

素有「法拍天王」稱號的寬頻房訊總經理游世一則大膽預言:「今年預售屋市場已經沒有高點!」因為就房市結構來說,預售屋帶有期貨的性質,單價一定最貴,其次是新成屋,再次是中古屋,法拍屋則處於最底層。

 

一般法拍屋落後景氣約半年到一年,從去年九月雷曼兄弟風暴以來,裁員、減薪不斷,法拍市場爆量的高峰將落在今年下半年,以法拍屋對於房價的高度破壞力,未來預售屋價格應該是跌多漲少。

 

從未來供需來說,游世一也不看好住宅市場,因為隨著都市更新如火如荼進行,未來三到五年新屋供應量將大增,他認為即使有兩岸開放和遺贈稅調降的長期利多,但房市未來可能將走類似一九九九至二○○三年的U型底模式,在底部的時間可能長達七、八年,要再恢復○三至○七年的多頭走勢並不容易。

 

一位不願意具名的豪宅超級業務員表示,股市是豪宅市場的溫度計,就他觀察歷史經驗,股市一熱之後一個月左右,豪宅市場便開始增溫,不過,他很擔心國際股市萬一又轉差,台股指數再度跌破四千五百點,好不容易點火成功的豪宅市場,可能又要進入冷凍櫃。

 

他也對若干短視的建商不趁此黃金銷售期多賣幾間房子,反而抬高價碼待價而沽的心態感到憂心。

 

在全球政府一致營造貨幣寬鬆的環境下,資金行情已經從股市延燒至房市,除了資金面因素外,台灣還擁有其他市場所沒有的調降遺贈稅的租稅紅利以及兩岸鬆綁的利多,惟實體經濟要反轉向上,還需要一段時間的醞釀期,雖說上述台灣房市的獨特利多,中長期對商用不動產市場的確有正面激勵,但也要避免盲目追高,以免重蹈去年「馬上好」的覆轍。

 

■標下A11
富邦晉升信義計畫區大地主

4月3日下午,眾所矚目的新光A11標售案,由富邦集團旗下的ING安泰人壽拿下,令其他財團對於富邦蔡家這一位「搶地後進」,搶占信義計畫區的野心及實力,不敢小覷。

 

在此之前,綜觀近9年來信義計畫區土地的標售紀錄,若是將所有權與地上權加總起來,以新光人壽的持有面積最多,高達5筆,共1.29萬坪(未扣除剛賣出的A11),傲視群倫。國泰人壽則居次,約1.17萬坪。由此可見,兩大集團布局甚早。

 

富邦集團雖然布局信義計畫區較慢,不過後發先至。富邦早先在有「信義計畫區最貴菜園」之稱的D1(世貿展覽館對面),鴨子划水、默默插旗,吃下2392坪土地;2008年10月,富邦人壽再標下1928坪的A10地上權,在標下A11的2534坪土地後,總持有面積為6854坪。

 

翻開信義計畫區的版圖,富邦集團已擠進前五大財團地主之列,與前四強新光、國泰、統一、宏泰等財團分庭抗禮,一較高下!

 

富邦「大董」蔡明忠曾經對同仁說:「眾人皆醉時,要惟我獨醒。」2007年下半年時,他早已從全球經濟走勢嗅到景氣的下滑,然而這正是危機入市的良機,況且背後還有一位投資房地產眼光精準的父親、富邦集團總裁蔡萬才指點。

 

以富邦集團近年來攀升的家業財力,以及操盤房地產的經驗,他們未來在信義計畫區的獵地雄心,相信只增不減、好戲連連。                                                       


■房屋成交天數降低,買盤加溫
08Q4~09Q1房屋平均成交天數降低22天
 城市     2008.Q1成交天數    2008.Q4成交天數   2009.Q1成交天數   08Q4-09Q1成交天數縮短
 台北市 35                             90                                61                              29
 新竹市 54                             71                                44                              27
 台中縣 75                             135                              110                            25
 桃園縣 61                              95                               70                              25
 台北縣 39                              95                               71                              24
 新竹縣 55                              90                               67                              23
 基隆市 43                             100                              80                              20
 台中市 49                              96                               78                              18
 台南市 50                              95                               77                              18
 高雄市 45                              88                               74                              14
 平均     50.6                           95.5                            73.2                           22.3
資料來源:台灣房屋

延伸閱讀

迎接資金潮 打造你的創富方略

2009-04-09

豪宅、三通概念區 最值得投資

2009-06-11

三通後的台灣 正在複製香港經驗

2009-04-30

買氣回溫 北市房價可望率先觸底

2009-03-26

房市錢攻略

2013-07-17