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中國一級城市明年持續緩步穩漲

中國一級城市明年持續緩步穩漲
大陸房屋買賣將課徵營業稅,各地即出現搶搭末班車的人潮。

張永河

兩岸三地

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678期

2009-12-17 10:17

中國官方終於下手壓抑房市,明年起七成房屋買賣都將課徵五·五%個人住房轉讓營業稅,這項措施對於過熱的大陸房市會產生什麼樣的影響?台灣投資人明年還可以進場投資大陸房地產嗎?

「就剩十幾天了,再不辦就來不及了!」北京市宣武區地方稅務局大廳,劉小姐看到排隊的長長人龍,只能無奈感嘆。

 

包括劉小姐在內,這些人都是聽到,中國官方明年起將把房屋買賣免徵個人住房轉讓營業稅時限,由二年恢復到五年,而趕著在年底前買賣過戶。這樣的場景不只在北京上演,上海、深圳等大都市也掀起搶搭末班車的熱潮,在這波熱潮背後,是中國正祭出各種房市調控措施冷卻房市,明年中國房市會受到什麼樣的影響?房價還會繼續上漲嗎?

 

為了保住八%經濟成長率,中國今年釋出相當於新台幣一○兆元(二○○八年台灣GDP五倍)信貸的熱錢,將全中國房地產炒得火熱。「保八」成功了,但是也付出全中國房地產平均大漲三八%的代價,為了冷卻過熱的房地產交易,中國不得不在年底前祭出調控政策,國務院決定個人住房轉讓營業稅的免徵時限由二年恢復到五年,這是全球金融海嘯爆發後,中國在房地產領域因上漲過快,而發出的第一個全中國範圍的政策緊縮信號,受到各界關注 。

 

官方微調  鼓勵自住型買房

 

中國官方此次調控並未下重手,只是刺激內需政策下的小調整。但它同時向市場發出明確訊息:政府仍是鼓勵自住型的買房,新政策對於以自住為目的的需求影響很小,而提高房屋的交易成本,主要是壓抑投機需求,進而壓制投機型的投資客。

 

立意雖好,但一般預料新政策效果不大,因為這次並未採用房貸和利率優惠政策等「力道較強」的調整。對於個人住房轉讓營業稅免徵時限由二年恢復到五年,是政府對於投機和投資的區別定義——短期二年內持有房地產行為是投機;二年至五年的持有即是投資;五年以上就是自住置產等三種區別。雖然課徵營業稅使得投機客受到打壓,但是後二者的強烈需求是中國房地產未來仍會繼續上漲的主要動能。

 

上一次課徵住房轉讓營業稅的政策是在○六年實施,從當時起,房價上漲方向就不曾改變過。因為在短期內中國的房地產市場還是處在供不應求的賣方市場。即使個人住房轉讓營業稅依規定是由賣方繳納,但在一、二級城市仍處在賣方市場的時代,可輕鬆地將成本轉嫁給買方,賣方並不會承擔投機的交易成本和風險,投機行為仍會盛行。

 

這等於讓買方承擔更高的房價。且徵稅導致賣方產生惜售行為,這會減少明年中古屋市場的供應,並推高中古屋的房價;如果購房者轉而湧向預售新房市場,則會推高預售新屋的價格。

 

新政策影響比較大的是仲介業,一般年底將是過戶高峰,今年十一、十二月連續兩個月中古屋交易均有三萬戶,○六年課徵個人住房轉讓營業稅政策頒布後,房產仲介客戶量下降四成。買方和賣方經過近半年的觀望期,最終達成個人住房轉讓營業稅由購房者承擔的共識而告終。

 

預估明年到五月前,仲介業因春節是傳統的交易淡季加上個人住房轉讓營業稅影響、買賣雙方也需要一個過程來消化政策改變,中古屋成交量會有較為明顯的降低。由於七成以上的大陸中古屋都是在五年以內興建的新屋,五年以上的房子占據兩到三成的比率,新的個人住房轉讓營業稅政策將絕大部分的中古屋都納入了徵稅範圍內。

 

中國明年即將課徵五年期限的個人住房轉讓營業稅,台灣投資人明年可以投資上海、北京的房地產嗎?答案是肯定的!

 

其實○六年課徵個人住房轉讓營業稅後,台灣人在第二年還是大舉錢進上海買房,主要標的集中在上海的市區靜安、徐家匯、中山公園,浦東世紀公園加上內環線外的如浦東花木地區、閔行莘莊、七寶等地區。經過計算,依房價不同,平均內環內多繳納約人民幣十五萬元的個人住房轉讓營業稅,而外環則多四萬元的營業稅。但從○七年至今,房價的漲幅至少是二倍,這些足以彌補稅費的差額,而且中古市場歷來有賣方把營業稅轉嫁給買家的市場默契。

 

跌價無期  大城市一地難求

 

○九年,中國的M2(貨幣供給)成長預計將超過三○%。也就是說,從○一到○九年的貨幣供給量增加五·五倍,用貨幣供給量來說明房價的漲幅很接近,再加上地方政府為了增加財源、保住經濟成長力道,不肯真正大幅釋出土地打壓房地產,中國明年房地產會下跌的可能性相當低。

 

中國大城市市中心土地供不應求早已不是新聞。「地段、地段、地段」仍是房地產投資真理,越是大城市中心區,地價占房價比率越高,甚至高達七成以上。開發商的利潤、銀行貸款的利息、建築成本,雖構成高房價重要比率,但加起來沒有地價所占比重高,若明年土地供給仍無法增加,房地產價格要下調,實在是緣木求魚!

 

明年如果經濟復甦緩慢,將會有今年未用完的刺激方案人民幣四兆元信貸加上明年預期人民幣六兆元信貸做後盾,這些錢有相當比率會繼續流入房地產一級城市,類似政策微調會繼續推出,讓房地產漲速慢一點,二級城市將有輪漲趨勢。但若金融海嘯繼續擴大,類似杜拜及希臘危機繼續爆發急速惡化,一級城市將會是以穩漲坐收,二級城市因其發展不同,漲跌互見。

 

整體而言,大陸明年一級城市(全省性和具有全國意義的中心城市)房地產將以緩、穩、小漲為主軸;二級城市(省內一級經濟區或該省經濟區的中心城市)因受國際環境的影響,漲跌幅度會有較大的波動。

(作者為新加坡紅木集團董事總經理)

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