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房價漲到頂了?後市利多、利空全解讀

房價漲到頂了?後市利多、利空全解讀
南京一家人攜手看屋,家長除了追求穩定生活機能外, 也希望為子女帶來更好的教育環境。

周岐原、張朝鈞

房地產

攝影/陳弘岱

1037期

2016-11-03 14:56

學區少、都市化、超額需求都成為抗跌指標,房貸擴張成為隱憂;中國政府擔心景氣過熱,祭出史上最嚴格調控政策,有沒有用?市場仍前景不明。

八十八萬元新台幣一坪,這是中國指數研究院最新公布的廣東省深圳市平均房價;這個數字不但是全中國之冠,也是歷史新高。在此之前,深圳已經連續上漲了二十二個月,平均漲幅高達八二%,市中心更高達兩倍以上。房屋持有者固然雀躍不已,但是更多人是搶不到、買不起,面對突如其來的漲勢措手不及。

全球知名房屋數據資料庫NUMBEO的半年調查報告指出,深圳的房屋所得比高達三十八.三六倍,為全球指標城市之首,也就是說每戶家庭須存下三十八年以上的平均所得,才能負擔一戶房產費用。

 

利多一:黃金學區優勢
搶讀名校需求 「學區房」超抗跌


然而,進一步觀察中國國家統計局公布的前三季數據,經濟成長率為六.七%,九月分出口額比去年同期下滑一○%,總體經濟表現大不如房市亮眼,甚至有逐年衰退的現象。

北京、上海、廣州也不遑多讓,負擔都在二十五倍以上,且排在世界前十名之列;中國的一線城市房價負擔全球最重,已是不爭的事實。但中國房市是否走到山頂?或是已在懸崖邊緣?如今眾聲喧譁,示警、唱衰與看好的聲浪此起彼落,莫衷一是,究竟多空兩方各自的理由是什麼?

「中國房價漲翻天」是共識,但是否漲過頭?瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤認為,自二○一五年底起,因為多次降低購屋門檻,包括降低貸款利息、頭期款支付比率及稅務補貼等,加上住房供給減少,導致供需緊張,地價及房價上揚,但「實際上仍有基本面支撐」。

汪濤的觀察中也發現,全中國的七十座主要城市,僅部分一、二線城市上漲,且上漲的主因在於人口移入,導致供給不足所致。中國整體的槓桿水準及貸款總額,仍介於合理範圍,短期並沒有引發整體市場爆量、導致泡沫的可能。

長期關注中國房市、上海交通大學海外教育學院教授張永河認為,中國房市確實存在泡沫疑慮,但主要出現在土地供給過剩的三、四線以下城市。

在他眼中,一、二線城市仍然十分抗跌,背後的支撐來自於中國特有的學區制度。在中國,由於城鄉教育資源落差極大,子女想擠進優質的中小學,必須是父母在學區內擁有自有房子才有學籍,縱使是孩童與爺爺奶奶同住,也不具備取得學籍的權利,使得學區房成為稀有財貨,房價自然節節攀升。

人口年齡結構更是導致學區房價暴漲的主因,張永河指出,「中國的前一波人口暴漲介於一九八二年前後,每年平均為中國帶來約兩千萬個新生兒。」這群人如今陸續結婚生子,開始出現買房需求。而且,根據世界銀行的人口資料,二○一六年中國年齡介於二十五到三十五歲的人口數高達一.七億人,這股豐沛的買房能量,可以說是導致上海、南京等精華學區房價暴漲的關鍵原因。

 


 

利多二:人口聚集城市
一、二線城市住宅供給仍不足

 

反觀各省的三、四線城市,暴漲行情則相對罕見,其中的差別就在於這些城市缺乏優質學校的先天劣勢,人口壓力也較小。城市化程度加上學區需求的差異,導致各城市間出現房價走勢不一致的現象,張永河認為,若教育環境落差的問題沒有解決,房屋供需失衡的問題將持續存在,一、二線城市不會在短時間內出現泡沫的情形。

同樣對房市抱持樂觀態度的,還有銀河證券首席經濟學家潘向東,有別於張永河的教育關懷,他更著眼於人口遷徙的社會現象。中國基於產業轉型所致,大量的青壯年人口在面臨就業抉擇時,為尋求穩定且具發展潛力的就業機會,選擇從鄉村搬到城市打拚。

尤其九○年代以後,都市化歷程搭上經濟成長的特快車,一路自九六年的二九%,快速提升到一五年的五六%,二十年間就成長近一倍。潘向東對此認為,除了更好的就業機會以外,「一個城市的公共服務水平,決定了房地產的內在價值。」基於城市間資源配置的差異,「結果就是造成差異化房價及城市的分級。」

從香港搬到上海第二年的郭穎穎,在上海徐匯區從事建材業務的工作,她透露:「搬到城市是每個人的夢想,我的同事半數住在外地,過節才返鄉,大家都想搬進來住。」許許多多的郭穎穎湧進積極開發的一、二線城市,掙工作、存錢,然後為自己掙一個房子,以求在城市裡生根。

一、二線城市有最好的文化、社會、教育及經濟資源,為追求更好的生活環境,大量的人口從鄉村往城市集中,城市人口密度逐年上漲為自然現象;因為供給步伐追不上需求,房價勢必居高不下。

 

警訊:官方積極調控
史上最嚴格 預防泡沫吹破


十月二十日,瑞銀針對兩岸三地第三季經濟數據及房市觀察的記者會上,汪濤公開指出,北京政府已意識到一、二線房市飆漲的現況,在十一長假前後,「因城施政」祭出對應的房價調控政策,許多人甚至認為,此次打房政策可謂「史上最嚴格」。

有別於台灣以提高持有成本來打房,中國以「限制貸款額、購買數量」與「限制購屋條件」為主要政策工具。以北京為例,首次購屋的頭期款比率,自三○%提高至四○%;第二間房,自付額更高達七○%,嚴格防止投資人因為購屋而擴張融資。同時,部分城市將單身購屋數量,自兩戶修改為一戶,而已婚者仍可維持購買兩戶房產,希望遏止夫妻為了增購房產而假離婚的特殊社會現象。

這套史上最嚴的打房政策,嚴格規定「外地人禁止買房」,以今年漲幅高達四三%的南京為例,十月新政策出爐後,須有一年以上在當地工作的繳稅納保紀錄,才有購買房產資格。外地人無法再為追求房價上漲報酬,進入市場。除此之外,中國政府也修改督導機制,嚴格限制房地產業者及仲介商哄抬房價,誓言對違法行為加強查緝。

當然,市場上不會只有相同聲音,見地研究經濟學家朱夏蓮即對市場抱持著較悲觀的看法。

朱夏蓮的憂慮,主要來自中國貸款總額的高速成長。自一四年底起,中國已經多次降息,信用市場大幅擴張;中國的房屋貸款總額,一六年前三季已大幅成長了三.六三兆人民幣,比去年同期暴增九八%。

 


 

利空:市場擴張太快
若打房減少需求 房價勢必下跌


今年十月,她接受《紐約時報》訪問時,更以八○年代的日本社會作為類比,認為目前中國債務擴張的程度更快速,隱憂超過當年泡沫經濟的日本,並斷言「中國經濟最好的結局是像日本現在一樣。」

除了朱夏蓮,高盛銀行及花旗銀行的十月分報告,也對中國一、二線城市房價前景發出警告。同樣也擔憂銷售額成長速度過快及貸款脆弱性增強,更對中國房地產庫存過高做出解釋,認為一旦調控政策導致需求下滑,房屋持有人甚至會因為擔心前景而選擇出脫手上房產,若此時爆出超額供給,房價下跌將難以避免。同時也認為,中國近期之所以推出一系列宏觀調控政策,意味著北京政府已經開始意識到問題的嚴重性。

本刊早在一二年,曾以「中國房市冰風暴」作為封面故事,詳述了當年房市下修的歷程;沒想到中國房市降溫急凍才不過一、兩年,市場便在官方連番調降利率下瞬間解凍,進而快速上漲。

令人驚訝的是,多數人在經過今年以來的暴漲後,仍對房市前景深具信心,更多是來不及進場伴隨的懊惱情緒。中國市場複雜程度極高,未來走勢沒人能保證預測,也只有做足準備,才能不隨波逐流,穩紮穩打。

 

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