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美國拯救房市行動的挫敗

美國拯救房市行動的挫敗

譯者/戴至中

國際瞭望

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635期

2009-02-19 16:05

歐巴馬政府近期打算注資500億美元,以協助受困的貸款戶避免房屋遭到查封,但一直以來,銀行業者不合作的態度,可能讓情況持續惡化。

引發當前金融危機的不良房貸,在美國掀起了一波恐怖的房屋查封潮(查封:foreclosure,中文意思是「取消抵押品贖回權」)。
 

拒絕配合的銀行業


除非房屋查封潮緩和下來,否則連最揮霍的美國聯邦刺激經濟方案的支出,也無法激勵美國經濟復甦。歐巴馬政府可望在未來幾周宣布一項五百億美元的方案,以協助受困的屋主。但從○六年以來,美國已有一百萬戶的住宅遭到查封,未來四年預計還會有五百九十萬戶遭查封。因此,無論歐巴馬的計畫為何,政府都不可能獨自解決這個問題。放款業者和投資人必須承認巨額的虧損,並盤算要怎麼讓受到景氣衝擊的貸款戶,起碼每個月能還一點錢出來。

到目前為止,銀行業並沒有展現出這種遠見。查封這麼氾濫的一個原因在於,銀行和它們在華盛頓的支持者,有意延誤、削弱並阻礙解決問題的行動。業界的說客如今還在運作,並加班工作來阻撓歐巴馬總統所支持的立法,也就是授權破產法庭去縮減房貸債務。說客表示,他們會盡力去限縮破產提案所涵蓋的貸款種類,以及它賦予法官的新權力。

銀行業的說客告訴《美國商業周刊》說,業界的策略從頭到尾都是以金錢換取時間,同時阻撓立法。

有的說客承認道,回頭來看,包括美國銀行(Bank of America)、花旗銀行(Citigroup)、摩根大通(JPMorgan Chase)等,要是它們的客戶在兩年前同意以有系統的方式處理查封,而不要把希望寄託在不可能的房市反彈上,情況就會好一點。

在公開場合,金融機構都堅稱,它們已盡了最大的努力不去查封。大多數的機構認為,要是擴大破產法庭的權限,也就是所謂的強制重整權,這將使不負責任的貸款戶得利,並導致貸款成本提高。「我們現在想要做的就是釘緊這個法案,並盡量縮小它的範圍。」美國金融服務業聯合總會的說客史考特說道。

去年秋天,美國前總統布希的官員以及銀行保證,有一個叫做「給屋主希望」(Hope for Homeowners)的計畫,將保障四十萬個家庭免於遭到查封。但到目前為止,它只替二十五筆貸款完成了再融資。
 

保屋高峰會的召開


在○七年年初,貸款戶開始繳不出條件好到不可思議的次級房貸,於是房市專家便發出警訊,並傳遍了華盛頓。克里斯多夫.達德(民主黨)是美國參議院銀行委員會的主席,他想要推動法案來要求銀行修改貸款內容,因為它們低到迷人的「引誘式」利率,很快就會被轉換成比較嚴苛的條件。可是,一位參議院的助理表示,由於共和黨極力反對,所以達德使不上力。於是達德做了政治人物經常做的事,他召開了一場懇談會:保屋高峰會(Homeownership Preservation Summit)。

○七年四月十八日,大有來頭的銀行主管在華麗的聽證室開了場閉門會議,地點就在大理石牆面的德克森參議院辦公大樓(Dirksen Senate Office Building)裡。達德告訴他們說,銀行要出面防止查封全面引爆,並調整貸款條件,好讓貸款戶能繼續還一點錢,而不要完全都不繳。一般來說,查封程序會使銀行損失一半左右的房產價值。那是假設房子轉賣得掉,可是當鄰近地區的空屋暴增時,那就不一定了。「你們在搞什麼?」達德問主管們說。「你們需要我做什麼來幫助你們修改貸款內容?」

業界有些人則是否認有查封的問題,包括當時在最大次級房貸公司全國金融(Countrywide Financial)擔任法務長的桑德.山繆斯在內。他們誓言要繼續販售初期利率誘人的貸款,以及那些對貸款戶的所得證明要求最低的貸款。「我們要一直承作這些貸款,直到合法的最後一刻為止。」山繆斯後來告訴一位參與的同事說。

○七年五月二日,達德的辦公室發布了高峰會所提出的「原則聲明」。其中列出了七點語意模糊的業界意向,像是「提早聯繫」受困的貸款戶,以及可能包括降低貸款餘額的修改條件。如今有些高峰會的與會者坦承說,這些原則並沒有效力。

金融機構和投資人之所以這麼堅決,不願意更積極地修改貸款條件,業界的說客說,有一個主要的原因是跟會計上的細小差別有關。比方說,假如銀行調降某筆房貸的餘額,有人就會強烈主張說,它必須降低同一個地理區所有類似房貸在資產負債表上的價值,以反映出當地碰到了經濟衰退的危險。要是依照這個嚴格的標準,金融業在房貸上的相關損失甚至可能會遠遠超過高盛在今年一月時所預估的一.一兆美元。

到了○七年年中,布希政府的官員非常擔心銀行業不願正視這個愈演愈烈的災難,連銀行業的說客都說,他們發現他們的客戶就是一味否認。當時房貸銀行協會(Mortgage Bankers Assn.)的首席說客艾瑞克.古絲塔費森說,遊說街(K Street,華府遊說集團的大本營)的代表一致認為,時任財政部長的鮑爾森應該介入。

 

那年夏天,在高盛當過執行長的鮑爾森把銀行界主管請進了現金室(Cash Room),那是財政部最漂亮的地方之一。鮑爾森要求他們迅速行動,不要讓民眾失去家園,銀行可以更改貸款利率、延長貸款期限,甚至調降本金。但幾個月後,鮑爾森又把這些主管給找來,而這次則是請進他的會議室。幾乎是用抨擊的語氣,「我們告訴這些主管們說,我們必須衝過得分線」,財政部一位前任高官回憶說。

 

今日希望聯盟的挫敗

 

今日希望聯盟(Hope Now Alliance)是財政部這場祕密會議的一個成果。它是由政府所批准的民間部門機構,並由鮑爾森在○七年十月十日宣布成立。放款業者答應跟非營利信貸顧問合作,以協助貸款戶避免違約。而它的負責人則是當過次貸主管的費思.史瓦茲(Faith Schwartz)。

 

在○八年十二月二十二日的新聞稿中,今日希望說它在○八年阻止了兩百二十萬起查封。它替貸款戶安排了補繳欠款,在某些個案中則是把條件放寬。但資料中並未提到有多少貸款戶依舊繳不出錢,因為有很多貸款條件的修改,其實並沒有調降月繳金額。史瓦茲說,該聯盟沒有收到銀行這方面的資料。

 

外界是有質疑的理由。聯邦銀行主管機關在○八年十二月通報說,貸款獲得修改的民眾中,足足有五三%在六個月後再度欠繳房貸。威爾帕芮索大學的法學教授艾倫.懷特說,再次違約率偏高,是因為修改往往導致還款調升,而非調降。

 

今日希望的史瓦茲坦承,她正在打一場艱苦的仗。依照她的計算,她的機構所輔導的貸款戶,有四五%到最後還是被查封了。

 

到○八年年初時,今日希望顯然沒有把查封率給降低多少。國會裡的民主黨議員開始集思廣益,以便由政府出錢來補救。其中有很多想法是來自業界。說客和國會助理把某一個概念稱為「瑞士信貸計畫」,另一個則被稱為「美國銀行計畫」,它打算讓貸款戶用美國聯邦住宅管理局所擔保的貸款來替房貸再融資。

 

國會在○八年七月二十六日通過了「給屋主希望」法案,作為房貸融資機構房利美和房地美相關限制法案的一部分內容。但熟知「給屋主希望」的人士預測說,它密密麻麻的內容會把大部分的貸款戶給嚇跑。華爾街交易集團美國證券化論壇的執行董事喬治.米勒就表示,這個計畫和它的二十五件再融資貸款「起不了作用」,因為細節太繁瑣了。

 

貸款業者阻撓立法

 

在○九年的頭幾天,局面看起來或許有可能在不同的層面上出現進展。每下愈況的花旗集團為了第二回合的紓困費用,回頭找上了財政部。花旗抵擋不住主管機關的壓力,因而與對手分道揚鑣,並且不再反對破產強制重整。

 

美國參議員迪克.德賓(民主黨)從○七年起就在國會發起行動,想要授權破產法官修改房屋貸款,並派了他的資深經濟政策顧問布雷德.麥康諾去跟摩根大通和美國銀行的說客會談。「大家都同意『把這個想法』帶回去給上頭知道,以看看他們能怎麼做。」一位熟知會談的人士說。花旗在歐巴馬臨上台前讓步,加上民眾對大銀行的反感愈來愈深,在在形塑了民主黨認為這將有助於妥協的氣氛。

 

但到了隔天,麥康諾跟摩根大通和美國銀行的代表會談時,「他們卻採取全面防禦的姿態,並開始抱怨花旗達成的協議有多扯」,一位熟知會談過程的人士說。德賓說,以金融業對經濟造成的混亂來看,銀行的反對非常沒有遠見。

 

在接下來的幾周,銀行說客在強制重整的立法上發起了新的攻勢,並找上了盟友德州共和黨議員拉瑪爾.史密斯等人。房貸銀行協會的政府關係資深副總裁史帝夫.歐康納說,除了花旗外,「業界仍然一致認定破產強制重整會破壞市場穩定」,因為它會使無數問題房貸的價值產生極大的不確定性。

 

該協會向重要的國會助理陳述論點,並列出了為什麼「國會應該否決破產改革立法」的原因。其中所包含的理由有,假如放款業者無法確定貸款條件能維持下去,它們就會調高利率,並拒絕風險較高的貸款戶。業界的說客則組織了所屬各州的銀行業者向溫和的民主黨議員施壓,並希望他們能同意限制那種適用於強制重整的貸款。

 

住在加州聖克拉拉的史蒂芬妮和詹姆士.史密斯擔心說,他們可能需要破產法庭的幫忙,才能保住他們在○五年十一月以五十七萬九千美元所買下的分售住宅。三十七歲的史蒂芬妮是大學的人力資源召集人,四十歲的詹姆士則是聯邦警察。他們是用兩筆次級貸款借到整個金額,每個月總共要償還三千美元。史蒂芬妮說,他們的放款業者有一位業務員要他們不用擔心,因為他們在一年內就能再融資。

 

到了○七年年中,他們延遲了還款,再融資的選項也用光了。到○九年一月,他們每個月的帳單預計將因為房貸利率上漲而暴增到四千美元以上,於是史蒂芬妮在去年夏天便跟放款業者聯絡,她要求修改貸款內容,好讓他們得以避免違約。到了十二月,該放款業者說,它願意讓他們的還款增加六百美元。這好過預定調漲的一千一百美元,於是史密斯夫婦就答應了。可是如今,他們很難還出更高的金額了。

 

「我們在買房子的時候,就知道還款金額會很可觀。」她很後悔自認有辦法在利率較低的時候再融資。「我們不是欠錢不還的人。」她補充說。「我們想要的只是讓自己還得起房貸。」

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