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民眾:景氣根本沒有好轉!

民眾:景氣根本沒有好轉!
紐約證交所內的氣氛恢復熱絡,但看在交易員眼裡,實體經濟的回溫仍有一段長路要走。

莊芳

房地產

攝影/陳永錚

662期

2009-08-27 11:43

一年前,美國是金融海嘯中心,一年後,美國的經濟現況究竟是好是壞?真的已經復甦了嗎?《今周刊》特地走訪美國,橫跨東岸與西岸,深入美國主要城市,從當地居民的生活與感受,帶讀者看見美國實際的經濟情況。

八月上旬的一個午後,記者來到美國東岸,這天,紐約市區下起一場少見的滂沱大雨,不僅趕走了路上的行人及擁擠的車潮,連街上的攤販也早早收攤回家。但是,雨勢再大,卻擋不住前往第六大道希爾頓飯店的眾多人潮。

 

紐約就業博覽會人滿為患

 

這些人冒雨前來,目的其實都一樣,為的就是參加就業博覽會。據主辦單位估計,光是上午短短的三個小時,就吸引了上千名求職者。

穿著整齊黑色套裝的蘇珊,在眾多人群中等待。她留著俐落的金色短髮,戴著一副金屬細框眼鏡,雖然褲管還有被雨水濺溼的痕跡,仍可看出她經過一番細心打扮,希望爭取到一份工作。

面對記者,蘇珊顯得有些靦腆,她刻意放低音量說,自己其實失業超過二個月了,原本以為在金融業工作二十年的主管資歷,不會輕易被解雇,想不到還是受到公司一再縮編影響,成為失業一族。

「所以,現在除了面試以外,我幾乎是足不出戶,這樣才能省錢。」蘇珊無奈地說,失業對她的生活改變很大,以前在華爾街工作,享受高價美食、豪華旅遊都是常有的事,但現在,真是想都不敢想!

而且,原本她還想繼續留在金融產業,可是最近根本找不到合適的職缺。「所以我想找一般的行政工作就好,只要能有固定薪水養家,到哪裡上班都無所謂。」隨著失業愈久,她對工作的期望值也愈降愈低。

她還表示,最近翻開報紙,都會看到政府一直努力釋出景氣好轉的消息,事實上根本不是如此。「你看看這裡,還是有這麼多人跑來求職,就知道答案了。」

再往紐約市中心曼哈頓的南方去,就可抵達世界金融的重鎮「華爾街」。一年前這裡是重災區,道瓊工業指數暴跌,一年後,道瓊指數反彈至九千點以上,走進紐約證交所的交易大廳裡,滿滿的全是忙著接單、下單的交易員,熱絡的情景和就業博覽會中的人潮不相上下。只不過,場內交易員的興奮心情,和失業者的落寞情緒大大不同。

「噹!噹!噹!」早上九點三十分,震耳欲聾的鐘聲響遍了整個紐約證交所的交易樓層,宣告新的一天正式展開。在紐約證交所工作長達三十三年的資深交易員艾倫(Alan Valdez)一開盤就忙著四處奔走,來回穿梭在鬧轟轟的交易區之間。

 

華爾街交易氣氛恢復熱絡

 

「我可以告訴你,市場的信心已經回來了!」在嘈雜的交易聲中,艾倫特別提高音量大聲地對記者說。他以去年的此時來做比較,當時的情況可說是完全失去控制,每個人都愁容滿面,眼看貝爾斯登、雷曼兄弟等大型投資銀行一家一家地倒下,「那個時候,所有的交易員都十分憂心,經濟可能會一步步走入蕭條」。

回想去年九月十五日,雷曼兄弟聲請破產保護的那天,他的記憶猶新,「那是我在這裡工作三十多年來,感到最恐慌的一天。」艾倫的形容一點也不誇張,他先看到雷曼兄弟公司空無一人的交易區,接下來幾日,大家則是忙著出售股票,後來演變成全球股市重挫。但在一年後的今天,標準普爾五百指數重新站回一千點,明顯感受市場的氣氛逐漸恢復,他更肯定地認為:市場正在回歸常軌。

「至少現在,我們不再感受蕭條的氣氛,人們對市場信心恢復,就表示已經慢慢遠離最壞情況。」艾倫繼續補充,過去這段時間,人們一度認為金融系統崩壞,但目前看來,每天都可看到買方、賣方往來交易熱絡,「我想,我們至少不太可能在下個星期一上班時,發現又一家證券公司在交易樓層消失了。」

不過,儘管股市看起來相當熱絡,但是艾倫也認為,股市往往受到資金行情帶動,本來就不一定會受經濟基本面影響。目前看起來,經濟還是不太可能急速回復原狀。因為房價跌得很深,失業率仍維持高點,而且信貸市場依舊緊縮,在無法正常放款的情況下,金融系統無法發揮功能,人們這時就算有再充足的信心,也不見得能對衰退的經濟有多大幫助。

在交易員眼裡,股市回到常軌了,但是實際的經濟基本面,尚未恢復。等待復甦,似乎還有一段長路要走。

離開紐約,記者飛越三千六百公里,抵達位於美國西岸的賭城拉斯維加斯,看到的又是另一景象。在七公里長的拉斯維加斯大道上,入夜以後依然可以見到滿街的觀光客,這些看似繁榮的背後,卻是當地飯店、觀光業者大幅削減成本、降低住宿價格才有的結果。

 

艾倫

艾倫回想雷曼事件,仍餘悸猶存。

 

賭城拉斯維加斯風光不再

 

在賭城工作多年的計程車司機萊恩就說,這座城市表面上看來是很熱鬧,但是這些觀光客都不賭博、不消費,抱著撿便宜房價的心態來度假,「所以你走進賭場就會發現,坐在賭桌前賭博的人根本不多,在購物中心花錢消費的人也少了。」

晚上九點,記者走進賭場,驗證了計程車司機的說法。我們發現,偌大的賭場大廳冷冷清清,賭桌前只有零零星星的幾個人,與過去人聲鼎沸、摩肩接踵的場景,真是天壤之別。

這座主要由博弈、觀光事業支撐起的城市,曾經因為旅遊業的興盛,帶來大量就業機會,並帶動整體房價,成為房價上漲最快速的城市之一;但此次受金融海嘯影響,景氣下滑,成了美國房價跌幅數一數二高的城市。而住房問題一旦無法解決,自然就會產生嚴重的社會問題。

距離熱鬧的拉斯維加斯大道僅有短短一、二公里的地方,就可找到和豪華酒店天差地別的帳棚城市。

走進帳棚城市,黑人與白人全都聚集在一起,舉目所見,都是簡單的睡袋或是帆布搭蓋成一個個僅能容身的帳棚。在炎熱的沙漠氣候裡,頂著四十度的高溫,沒有任何空調簡直難以度日。他們只好披上一層又一層有顏色的布幔,試圖擋住穿透進來的烈日。基本上,這些人根本無處可去,只有靠著乞討勉強維持生活。

就在行經帳棚城市之時,引起了居民的側目,氣氛十分詭異。金融海嘯讓許多人無家可歸,房子被拍賣了,只好到這裡住帳棚為生,他們只有期待經濟好轉,賭城生意變好,或許才有機會找到工作,脫離帳棚生活。

經營房地產業長達三十年,原本已屆退休的當地居民艾麗莎(Alisa Juni),眼見房市問題愈來愈嚴重,去年成立了專門協助處理房屋問題的非營利組織。

這一天,有一對老夫婦前來拜訪她,原因是他們的退休金全在股市賠得一毛不剩,現在因為付不出房貸,居住的房子即將要被銀行收回了。艾麗莎說,這對夫婦○五年從東岸搬至西岸,打算在此度過退休生活,沒想到一場金融海嘯,淹沒了他們的退休金,現在連房子都要一起賠掉。「不幸的是,他們都接近七十歲了,再出門工作談何容易?」

類似這對老夫婦面臨的住房問題,艾麗莎和她的團隊自去年九月至今,每個月都得處理至少三百個案件。「我所能做的,不過就是協助這些家庭和銀行談判,必要時為他們找尋較為便宜的住所,只希望流離失所的人不會繼續增加。」她說,這些人遭遇的財務困境,多數是在不符資格的情況下,向銀行貸款買房,又偏偏買在房市高點,現在房市崩跌、收入不敷使用,才會產生棘手的居住難題。

 

艾麗莎

艾麗莎指著電腦顯示的房屋成交現況,認為情況並不樂觀。

 

洛杉磯地產轉以法拍屋交易為主

 

來自中國的黃玉華,在拉斯維加斯也有十多年的地產仲介經驗,她表示過去○五、○六年房價快速上漲時期,即使是債務纏身的賭場發牌員,也都無須經過審查,就能向銀行全額貸款買到價值好幾千萬元的房子。「但是,一旦景氣不佳,被迫裁員、減薪,負擔不起房貸,就只好面臨房子被法拍的命運。」

此外,房價快速下跌,就連地產仲介也跟著遭殃。黃玉華原本專營豪宅生意,在○七年時不得不為了生存改變方向。

「自從次貸風暴發生以來,我的業務銳減,沉重的經濟包袱壓得我喘不過氣來,後來改做法拍屋的仲介,才支撐下去。」只是,法拍屋銷售價格偏低,她必須要達到比以往多出一倍的銷售數量,才好不容易能和以往的業績收入相近。

黃玉華還說,拉斯維加斯的房屋仲介,每兩年都必須要做例行登記,「以前每次都得花兩小時排隊等待,今年我去登記時,已經完全不用等了!」

 

申請購屋貸款變得極為困難

 

在洛杉磯華人區經營房地產事業的吳美蓉,和先生一起從事仲介工作,同樣也是轉向專營法拍屋的仲介買賣。由於加州政府為求增進財政收入,解決資金短缺問題,近年不斷調高公立大學學費。為了負擔一對兒女愈來愈昂貴的教育費用,吳美蓉與先生只好更積極找尋銀行法拍屋以及合適的買主。

對此,吳美蓉有些無奈地說,假使遇上投資客買房,還得增加服務項目才行。「以前只要想辦法讓房屋順利成交就好,現在可是連出租的房客也要一併負責找到。」

房市到底有多不景氣?吳美蓉表示,目前幾乎沒有正常屋在市場上流動,「因為想要在此時賣房,房子一推出必定得減價出售。」所以一般沒有財務困境的屋主,都不急著賣房。而對於想要購屋置產的人,現在貸款又極為困難,即使擁有五成的自備款也是一樣。銀行不僅要審查個人近兩年的收入情況,每月繳付貸款金額還不可超過收入的三分之一,不符條件的人只好轉為租屋。

「結果接觸了租屋業務以後,更發現很多美國當地居民財務吃緊。」她說,光是這幾個月來就碰上了各式各樣的租屋問題:有些房客連押金也繳不出來,要求連同租金分期付款;還有很多房客一再要求租金減價,或者是租下房子後,又再分租房間給其他人以減輕租金壓力。

吳美蓉看著十年來,美國房市從興盛走入衰退,美國人民從拚命地借貸消費轉為努力儲蓄,「我想這次或許是個很好的教訓,只要等待景氣復甦,應該會有更好的未來吧!」

 

吳美蓉

吳美蓉(右)與先生為了因應市場變化,轉攻法拍屋買賣的仲介業務。


■街頭訪問  美國居民看經濟

 

阿里

通訊行店員 阿里(Ali)紐約中央車站旁

美國人真的會認真開始儲蓄?絕不可能的事!我告訴你,美國人大多數早已習慣享受奢華生活,總是吃好的、穿好的,他們不會輕易改變這種行為。

 

雪麗

失業者 雪麗(Shelley)第六大道希爾頓飯店 就業博覽會
我已經失業半年了,現在要找工作真的很困難!這段時間裡,別說存任何錢了,我連租個房子都負擔不起,現在只好寄住在朋友家裡。

 

克莉絲

耶魯大學畢業生 克莉絲(Chris)紐哈芬市(耶魯大學校園)
其實頂著名校光環,還是不一定順利找到工作。我今年剛畢業,好不容易找到一份兼職工作,每小時時薪僅有15美元,因為多數同學嫌薪資太低,到現在還是待業中。我想一邊做一邊繼續找找看,希望經濟快好起來,才能換到更好待遇的工作。

 

維特
NBC電視台記者 維特(Victor)華爾街
現在有錢還真不一定買得到房子,這個問我就知道了。即使有五成的自備款、穩定的工作和收入還是不夠,銀行非得要一查再查才願意貸款給我,光是周旋就花了大半年的時間,實在太折磨人了吧!這樣子誰還敢買房子?


茱蒂
紐約市民 茱蒂(Judy)紐約時代廣場旁
看到國債鐘的數字不斷增加,真的愈來愈懷疑我們國家到底還有沒有未來?打開報紙再看到花旗、AIG那些高層竟然又領巨額獎金,更是令人氣憤!這些公司不是才獲得政府注資嗎?為什麼搞得我們不敢亂花錢,他們卻還可以享受?

 

大衛

賭城計程車司機 大衛(David)拉斯維加斯大道
我的前一份工作是擔任電信公司技術顧問,後來公司面臨倒閉,我也跟著失業了。來到賭城,只是這裡賺錢機會比其他地方來得多,希望存夠資金自行創業。上個月,我趁著房價大跌,以低於五折的價格買了理想中的房子,很划算吧!

 

鄭吉成
台灣友井建設副董事長 鄭吉成 紐約公園路

我看美國房地產未來二、三年恐怕都不會好起來,但對於長期投資者來說,反而正是撿便宜的大好時機!光在這二年內,我們公司在美國投資購物中心、商辦就花了超過二億美元,我計算過租金回報率比在台灣投資地產還要划算,所以只要選對地點就沒問題!

 

曹凱西

紐約資深房仲業者 曹凱西 曼哈頓市中心

前幾年美國經歷的房市熱潮,最瘋狂時一戶房子可以在一天之內吸引高達50組買家參觀,要向銀行貸款也是非常容易。但現在時機完全不同,像我今年以來的業績收入就比去年同期整整掉了五成。我看若想一、二年短期投資的人,還是觀察一下再出手。

 

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