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鎖住低利 控制家庭預算支出 固定利率房貸有甜頭 P.128

2004-02-26 16:57

以目前利率走勢來說,新房貸戶選擇固定型較有利。固定利率除了能夠鎖住低利率外,另一項好處是消費者不用為利率波動而提心弔膽,每個月要付的貸款金額固定,也比較能控制家庭預算支出。

低利時代投資獲利大不易,但對於想買房子的人來說,總算有甜頭可嘗!由於房貸利率一降再降,六十七年次的康小姐準備了八十五萬元自備款,在永和市買了一間總價四二五萬元的預售屋,今年十一月房屋完工後,她打算先用首次購屋優惠,再把餘額切割成固定型和理財型,固定型是因應未來利率看升的趨勢,理財型則是因為股市熱絡,她想把部分的房貸資金拿來投資買股票。

近期到銀行洽詢固定利率房貸的民眾增多,中國商銀個金部經理孫蘭英指出,銀行低利已維持了一段時間,未來升息的機率高於再次降息,趁現在用固定利率鎖住低利會比較划算;富邦銀行個金部資深經理吳婉君也認為,以國內外經濟情況研判,未來升息的機會高,現在要買房子選固定利率贏面較大。


貸款金額大 轉貸才划算

目前市場上固定利率房貸商品,大致可分成階梯式固定利率、鎖定利率上限兩種,主打階梯式固定利率方案,包括中國商銀五年期和兩年期固定利率、富邦銀行七年期固定利率、保誠人壽五年期固定利率;鎖定利率上限的則有玉山銀行房貸利率選擇權 CAP 和建華銀行的安心型房貸。

以保誠人壽的固定利率方案來說,前一年利率固定二.三%,第二年到第五年固定三.三%,第六年開始消費者可以選擇用固定或指數型計息。玉山銀行的鎖定利率上限,則是先繳一筆權利金,剛開始房貸戶可用目前利率較低的指數型計息,五年內利率即使超過三.九八%,貸款利率最高也以三.九八%計算。

保誠人壽房貸部經理陳孟君認為,固定利率除了能夠鎖住低利率外,另一項好處是消費者不用為利率波動而提心弔膽,每個月要付的貸款金額固定,也比較能控制家庭預算支出。

以目前利率走勢來說,新房貸戶選擇固定型較有利,但如果是舊房貸戶則需要考量其他因素,「如果只聽到升息就急著轉貸,那就太短視了。」陳孟君指出,利差超過○.七五%,貸款金額超過二五○萬元,轉貸才划算;也就是說,如果消費者目前房貸利率是二.七五%,那麼除非未來利率攀升逾三.五%,否則轉貸支付的成本,將超出節省下來的利息。


貨比三家 向銀行爭取最低利

吳婉君表示,轉貸除了考量利率因素,其實還有鑑價費、帳戶管理費、代書費、違約金這些林林總總的費用,房貸搬一次家,成本大概也要一萬五千元。舉例而言,用三%利率貸款二五○萬元,如果利率調高到三.二五%,第一年利差可以省下六千元,但還要支付一萬五千元的轉貸費用,反而不划算;如果利率調高到三.七五%,第一年利差可以省一萬八千元,高過轉貸費用。原則上,金額愈大,轉貸才會愈划算。

「雖然各行庫紛紛以低利房貸吸引民眾,但消費者卻有可能看得到吃不到。」吳婉君表示,每家銀行放款的標準不同,廣告上的低利優惠不一定適用每個人,消費者還是要花點時間,和幾家銀行親自面談,才能找出真正的低利方案。

由於銀行一向給與長期客戶較多優惠,吳婉君建議,可以先找和自己公司往來的銀行議價,此外,有愈來愈多銀行重視消費者的信用狀況,只要過去兩、三年各種貸款的繳息正常,就愈有本錢向銀行爭取低利。

玉山銀行個金部經理萬水平指出,一般人會覺得貸款愈早繳完愈好,但每月繳款金額其實不宜占收入太大比率,如果貸款支出占收入九成,銀行反而會覺得風險高,消費者就不容易貸到低利。


收入無法增加減輕房貸負擔三部曲

一、尋找較低利率貸款管道,如勞工購屋貸款、首次購屋貸款、青年購屋貸款等
。銀行房貸產品方面,指數型利率較低,前兩年約二.三%至三.三%,之後以
指標利率加碼,適合低利環境;固定型較高,約二.五%至四.二%,利率走升
時固定型較划算。

二、延長申貸年限,例如將二十五年延成三十年,可減輕每月貸款負擔。

三、善用「利息寬限期」,在寬限期中只繳利息,不還本金,等日後收入增加時
再繳本息,一般寬限期最長可達五年。


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