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鎖定中古屋輕鬆買在台北市

鎖定中古屋輕鬆買在台北市

台北市建商新推案,流行推豪宅和小套房,市場上看不到三、四十坪的產品,一群需求中坪數的購屋族,大舉轉進中古屋市場。台北市房價並非高不可攀,只要掌握五大祕訣,你也可以輕鬆入住全台最貴的大安區、信義區。

「轟!咚!轟!咚!」不遠處傳來刺耳的電鑽鑿壁聲響,將睡夢中的陳一帆驚醒,抬腕看錶八點整,他一個翻身趿著一雙拖鞋,火冒三丈下樓找管理員理論,才發現布告欄上貼了三大張施工啟事,都是室內重新裝潢工程。「這是過去罕見的現象!」

場景換到台大、師大文教區的金門街,一家仲介公司的業務員頂著烈日,挨家挨戶按門鈴。

退休的陳教授開門後問來意,業務員表示,這附近一帶的中古屋只要三十萬元以下,投資客想買來裝潢,轉手再賣。「今年台北市不是一大堆推案嗎?投資客為何來買舊房子?」陳教授納悶地想著。

台北市中古屋市場確實有增溫的現象,信義房屋不動產企研室協理張欣民解釋,台北市可供興建的土地愈來愈少,建商土地成本取得高,只好蓋利潤高的豪宅或套房產品出售,一般三十坪到四十坪的中坪數產品幾乎付之闕如。


大台北中古屋創新高

這種趨勢下,豪宅動輒五千萬元起跳,小套房也接近千萬元,單價高又不合用,購屋族開始往價格較便宜的台北縣新店、新莊、三重、淡水等衛星城市移動。不過,卻有一群想住進台北市享受生活機能、學區優勢的小家庭,這股力量造就這一波中古屋交易熱潮,讓一些比較老舊的大樓,或是中古屋社區,常見重新裝潢整修的工程。

「你不覺得台北市這二、三年,房屋仲介公司展店速度,比便利商店還要多、還要密嗎?」大師房屋總經理陳建慶說,從中山北路往北,經過忠誠路右轉,就可看到一整排房仲公司,忠誠路上起碼有二十幾家房仲公司。

根據台北市不動產仲介經紀商業同業公會的資料顯示,二○○三年底登記的房仲店數有三百家,統計到今年八月底,有五百零四家,顯示台北市房地產景氣持續看好。

除了房仲公司暴增,台北市預售屋屢創區域天價,連小套房一坪都可飆上七十幾萬元。大台北中古屋行情也在預售屋的推波助瀾下,刷新十六年來的歷史紀錄,台北縣市住宅平均成交行情,從第一季每坪二十.四萬元,飆漲到第二季的二十二.七萬元。


留意精華地段巷弄間

一般人都以為進住台北市遙不可及,其實一點都不難。早期在台北市仲介房屋的北區房屋總經理彭培業說,一千萬元內進住台北市必須有策略,若以區域門檻來說,木柵、東湖、萬華是首選,理由是台北市邊陲區域平均房價較低。

即使要在全台最貴行政區大安區、信義區挑每坪三十萬元以下的房子,彭培業認為,並非不可能,但是物業條件相對較差,不是屋齡外觀老舊,就是巷弄深、離捷運站遠、交通不便。

因此,如果想要進住台北市,又希望享受生活機能,只好在精華地段的巷弄間尋找。

例如,大安區台、師大商圈,新成屋成交行情在五十五萬元到六十五萬元之間,但是距離師大商圈三分鐘車程的連雲街、臨沂街巷內,三十年以上的公寓也有二十八萬元到三十四萬元的相對低價行情。至於台大商圈往南昌街、牯嶺街、金門街巷子去找,或師大分部的萬盛街,捷運木柵線六張犁站、麟光站附近的富陽街、嘉興街、樂業街,可以找到每坪二十五萬元到三十二萬元的中古屋。

此外,忠孝復興、忠孝敦南商圈,一般中古屋成交行情在三十五萬元到四十萬元之間,不過,安東街巷弄的公寓、SOGO BR4的正義東村國宅後面巷子,三十年的公寓、大廈,也有二十八萬元到三十二萬元的價格。另外,敦化南路以東的通化街、臨江街,也有每坪三十萬元以下的房子。

信義計畫區內的住宅,豪宅林立,陳建慶說,信義計畫區內信義之星、信義富邦等豪宅,動輒七、八十萬元,但是和信義計畫區一線之隔的松德路、莊敬路,房價立刻腰斬一半,理由是信義計畫區內的土地容積最高二○○%,低密度開發使得土地成本高,房價自然也高,不過,外圍的松德路上一堆二十樓到三十樓的住宅大樓,「一般人哪裡知道信義計畫區的界線在哪?」陳建慶說,和信義計畫區內的富豪享受中強公園,學區又是熱門的博愛國小,松德路上平均成交價在二十八萬元左右,房價仍在低檔,潛力無窮。

靠近山邊的吳興街、台北醫學院周邊,生活機能也不錯,而且距離信義計畫區的新光三越、華納威秀影城不到五分鐘的車程,三十年的舊公寓單價在二十二萬元到二十五萬元間,不過,缺點是巷道太深,距離捷運站太遠。


五大祕訣挑選中古屋

「買房地產不僅是居住的需求,同時也是一生的理財行為。」陳建慶表示,買在好地段相對抗跌,但是買在好地段、策略又正確,享受三、四成漲幅,就要憑本事了。

因此,掌握一些祕訣,仍能在台北市精華區挑選具有增值潛力的中古屋。

祕訣1 買精華地段、空地旁的中古屋。台北市已經是一地難求,自從信義聯勤案後,大面積國有土地喊停,地主惜售土地,建商取得土地成本大幅增加,因此大塊空地旁,未來可能會推案,可以等待建商蓋新大樓來拉抬附近的區域行情。

祕訣2 與富人為鄰。仁愛路宏盛帝寶豪宅,一坪成交價一百萬元,買在帝寶旁邊的中古屋,了不起三、四十萬元,享受同樣的仁愛路林蔭大道。而且,買中古屋要買在新大樓尚未落成時,像大安森林公園首席豪宅勤美樸真,尚未動工,買在勤美樸真後面的巷道,就是絕佳的策略。等這些豪宅蓋好後,周邊房屋價格自然水漲船高。

陳建慶解釋,天母的仰哲一坪喊到七、八十萬元,但是旁邊的成屋新光三仰(仰賢、仰德及仰仁)三棟大樓,屋齡都在二十年左右,每坪成交單價在四十萬元左右,陳建慶說,「十年後,仰哲十年屋齡,三仰屋齡三十年,價格還會差一倍?」

祕訣3 買在重大建設施工之前。一個區域的房價,有所謂的「U形曲線」,陳建慶指出,重大建設、捷運、聯外道路和重劃區,當政策利多宣布都是狂漲期,接下來施工、下雨天道路泥濘、擁擠塞車,商家生意一落千丈,貼出搬遷啟事,這時就是進場撿便宜的好時機。原則上仍是買一靜巷,不會受到施工的噪音汙染,等交通完成後,又是最受惠的區域。

舉例說明:十年前,羅斯福路上捷運施工,路上鋪滿鐵皮,一到下雨天,機車騎士滑倒的情況經常可見,當時師大路、新生南路旁的巷道,一坪才二十五萬元上下,如今捷運新店線完工,新成屋都要六十萬元。陳建慶說,推出信義計畫區之初,也是套牢一堆人,房價經歷三十年的U形曲線,等到華納威秀、新光三越、台北一○一、統一國際大樓完成,帶動商圈發展才解套。大直重劃區也是,當初帝景水花園也是套牢一堆人,等到美麗華的摩天輪轉動、生活機能完備,區域內的房價才又上漲。

祕訣4 危機入市。過去的經驗告訴購屋者,只有在天災人禍、人心惶惶時才有機會撿便宜,彭培業指出,納莉風災時,忠孝東路淹水,SOGO忠孝店也遭殃,當時店面生意冷清,附近商家、住家都打折求售,買在當時的人,至今起碼賺五成。

祕訣5 仔細挑有改建行情、老樓拉皮的住宅。張欣民認為,根據都市發展局的都市更新策略,位於精華地段、臨馬路第一排,較有改建行情,但是產權多、複雜的大樓不要考慮。

另外,大樓外觀剝落、戶數不多的,具有拉皮翻新的機會,往往每坪花費不到一萬元,卻可賺到每坪四、五萬元的增值。敦化南路二段的藍天凱悅大樓,拉皮前房價在四十五萬到五十萬元,拉皮後站上五十五萬元,房價漲幅一○%以上。

總而言之,買房子是一般人一輩子最重大的投資,勤做功課、多比較,將來才不會扼腕。至於,要買到像骨董愈老愈有身價的中古屋,眼光恐怕要高人一等,「畢竟,大家都看得見的就不叫機會了!」

 

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