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淘金.來去高雄!

淘金.來去高雄!

李建興、趙曉慧

聰明理財

593期

2008-05-01 15:20

馬英九當選後,綠色的大本營高雄,命運產生戲劇化轉折。國宴南下、郭台銘、林百里設廠、直航在即、自由貿易港區的啟動,搭配著高捷通車與高鐵,以及隨之而來的世運。高雄,這顆蒙塵的寶石,即將綻放光芒,上演噴出行情,房價一日三市、四月分就有近四十家企業決定進駐高雄軟體園區,加上移民族和觀光客湧入,高雄已扭轉了多數人的印象,成為投資、就業、生活、置產的新聚財之地。

高雄,這座低迷許久的城市,有如一顆蒙塵的寶石,在利多政策加持下,正以無限的潛力召喚眾人目光,它即將成為台灣明日閃耀的新星。以下幾則故事,會讓你發現,高雄已成為新聚寶地。
 
 
高雄翻身現象1
首波卡位投資客  獲利亮眼翻倍
 
春暖花開的四月天,在台北金融投資界擔任高階主管的張紀文(化名)前往高鐵車站搭車。這天,他準備南下高雄,參加一場別開生面的「同樂會」。
 
其實說穿了,這場聚會根本就是「慶祝會」,聚會成員是張紀文在投資界結識來自金控、旅館、電子、營建等領域共十四人的「投資俱樂部」,平時他們不定期聚會交換投資訊息,只不過,這回地點不在燈紅酒綠的PUB,而是一年前,他們共同在高雄市農十六重劃區買下的大樓內。
 
站在屋內,對著窗外偌大的公園綠地、眺望遠方的半屏山,每個人臉上都綻放出富足的笑容。他們慶祝的是在過去一年,因為眼光精準,賺進兩千五百萬元!
 
時間回到○七年四月,張紀文某次南下高雄,剛好行經農十六,放眼盡是綠意盎然的萬坪公園,而綠地旁一幢幢美輪美奐的大樓已成聚落,幾家質感優雅的餐廳與精品店以及加緊趕工的捷運站,有如台北大安森林公園景象。張紀文心血來潮,跑進某個售屋案場,姑且詢價,當一聽到報價時,他簡直無法置信。因為這些好宅,開價居然只要台北相同產品的五分之一,連頂樓、面公園的大戶住宅,每坪都只需十五萬元,「這簡直比蘆洲還便宜!」
 
離開建案現場後,張紀文心情久久不能平復,但他一再告訴自己要理性。於是拿出平常投資股票的精神,仔細算計高雄的基本面。結果發現,這個有山、河、港的都市,不但居住條件絕佳,在高鐵、捷運、高速公路以及機場、海港兼具等交通優勢下,是全台立地條件最佳的區域,未來一旦兩岸三通,地位媲美上海、香港。更迷人的是,由於房價超低,好比當年蓄勢待發的中國沿海城市,只等待題材發酵。他深信,位於初升段的高雄將是台灣絕無僅有的淘金地!
 
這一連串的想像,立即觸動張紀文的投資神經,於是在回台北的高鐵車上,他迫不及待地打電話給所有「投資俱樂部」成員,幾經說服後,車剛過台中,就募足了三千萬元基金。後來一行人直接找上京城建設董事長蔡天贊議價,最後以每坪十三萬元的低價買下二十五戶,坪數介於二十二至五十坪不等的住宅,總價超過一億元,幾乎橫掃了京城在農十六特區的高樓層景觀住宅。
 
豪氣買屋後,高雄的房價受到景氣不佳壓抑,行情始終在谷底盤旋,在套牢疑慮下,曾被親友當成茶餘飯後的笑點。但張紀文始終相信自己的眼光,他認為高雄地位優越,只差政策踢進臨門一腳,「萬事俱備,只欠三通!」尤其是在低廉的房價和高鐵一日生活圈成形下,高雄價值將更被凸顯:「有朝一日,當年『日耳曼族大舉南遷』的歷史,恐怕會在台灣重演!」
 
 
高雄翻身現象2
三通產業政策加持  房產牌價爆漲
 
孰料沒多久,張紀文的預言一一實現。今年以來,隨著高雄捷運通車,強化整個都市機能,加上馬英九勝選,選定高雄小港機場為首波三通直航據點,更促成了鴻海、廣達等重量級集團南下設廠計畫,猶如打通了高雄的任督二脈,讓這個內功深厚的都市,出關衝刺。
 
短時間內,高雄市場出現戲劇性變化。房地產就上演勁揚走勢,許多案場紛紛出現空前熱況,其中代銷經貿園區旁建案「國艷」的上揚國際總經理林聰麟喜孜孜地表示,「去年底一個月頂多成交六戶,現在暴增到二十五戶,足足增加了三倍!」就連中古屋市場也拉出長紅,據信義房屋統計,高雄地區四月分成交金額即突破六億元,不僅較去年同期成長了四五%,還創下單月歷史新高紀錄。
 
人氣指數扶搖直上,也造就房價水漲船高,高雄市不動產代銷公會理事長黃炯輝指出,「綜觀全高雄的銷售案場,幾乎在今年就調整了四次牌價!」過去房價遠落後於台北、台中的高雄,近來也陸續開出逼近每坪五十萬元大關的紅盤,例如愛河旁的「京城凱悅」 從三年前開盤價十六、七萬元暴漲至四十八萬元;科工館旁的「御花園」更喊出五十六萬元的行情。
 
在大環境激勵下,當時張紀文一行人投資也呈現「先蹲後跳」的格局,如今,單價已漲至每坪十六、七萬元,算一算,這二十五戶房子,已增值二千五百萬元左右,換算當初所投入的三千萬元本金,等於賺了將近一個資本額。
 
如今這群投資客慶祝這「一年獲利翻倍」的暴利行情,當下決定:「不賣!」他們盤算著,今年實質三通、高捷橘線通車,以及○九年的世運,將會使高雄的產業、機能和國際能見度大幅提升,「今年內,房價勢必再漲兩成!」張紀文深信高雄行情還沒停歇,目前更積極集資前往捷運線上找尋標的,打算再賺一筆。
 
 
高雄翻身現象3
產業搶進趨之若鶩  設廠家數倍增
 
高雄的價值,不僅在房地產發酵,產業界更不乏「先馳得點」的成功案例。總公司設於台北,專門從事金融相關資訊委外、軟體開發服務的普鴻資訊,隨著業務擴大,○六年底就計畫增設據點。
 
原本該公司總經理林群國最先評估在台北增點,卻因為人力、租金成本過高而打退堂鼓,後來曾考慮新竹和台中等地,也礙於距離國際機場甚遠,員工出國成本過高,而打消念頭。普訊也一度計畫到中國軟體業發達的武漢、大連,偏偏有股東質疑中國員工素質不良,擔心公司機密被盜取,對於向來最重視智財權的軟體業來說,將是一大致命傷,最後無法成行。
 
就在林群國傷透腦筋之際,某次看到高軟的招商,像一記當頭棒喝:「對啊!怎麼都忘了高雄!」他帶著祕書南下探路。到達高雄後,林群國看到即將通車的高鐵和捷運站,就發現了高雄的價值。
 
他驚覺高鐵不但大幅拉近高雄到全台灣的距離,捷運線串連了國際機場、高鐵和台鐵站,更銜接了各大產業聚落,是員工公出、上班的絕佳據點,而高雄的軟體人才薪資水準大約是台北的七成五,雖然這比中國的薪資水準高,但林群國認為,在中國實施《勞動合同法》以及人民幣升值後,等於強勢加薪,未來人力成本將高於高雄,再加上高軟商辦當年每坪開價只有十萬元出頭,是南軟的三分之一。從人力、成本、立地條件來看都是首選。林群國決定以三千多萬元購下高軟三百多坪辦公室,作為運籌日本和台灣市場的基地。
 
 
高雄翻身現象4
生活機能備齊  磁吸新移民潮
 
南下設點的決定,曾引來客戶、股東質疑,「有八成的人表示反對!」多數人認為高雄是個沒落的都市,使得林群國飽受壓力,更不乏員工表達,若要他們南遷,不惜離職。但事隔一年多,情勢居然出現大逆轉,高鐵、捷運陸續通車後,能見度提升之下,客戶、股東對高雄的立地條件改觀,許多員工則發現百貨公司、MALL林立的高雄,在捷運串連下,生活機能不輸台北,加上高雄生活開銷低,絕對是生活的好地方,不但一改反對意見,更有高階主管主動報名派駐高雄。
 
今年以來一波波高雄設廠熱,也應驗了林群國精準的眼光。自從三通露出曙光,加上郭台銘南下效應,高雄幾乎成了設廠的大熱門。以被馬英九欽點的高軟為例,開發商國城建設董事長洪平森掩不住內心喜悅,「以往一天來洽詢的公司不到十組,自從四月七日郭台銘允諾南下後,立即暴增至四、五十組! 」洪平森感嘆地說,過去高軟被譏為蚊子館,但四月八日起,高軟網站的點閱率暴增十倍,以往洽商的企業都得看個六、七次才會成交,現在幾乎兩次就買定離手。而在平均每天五組高成交率下,四月分就促成了近四十家企業進駐,幾乎是過去一年來的成績,其中高市電腦公會更砸下三十億元準備設置生態科技中心。現階段普訊加緊裝潢南部辦公室,更積極和高雄地區大學建教合作,「高雄縣市一共有十九所大專院校,不怕人才慌!」年底啟用後將引進一百位員工,每年創造一億元產值,在成本優勢下,獲利可望高出台北總公司二至三成。出身高雄的林群國,也積極在高雄尋覓新住所,準備鮭魚返鄉,除了一解遠距離照顧年邁雙親的困擾,高雄優渥的生活條件,是他未來退休的首選。
 
許多人認為,馬英九選後政策加持,讓高雄從醜小鴨變天鵝,但從張紀文獲利倍增、普訊捨中國就高雄,以及林群國準備南下設點的例子可見,高雄早就是個設廠、投資、生活、置產的好據點,「高雄價值只是從未被發現罷了! 」曾遊走中國,見證沿海都市崛起的福懋建設總經理涂耀斌說,「其實大家都忽略了高雄擁有多項台灣第一!」他舉例,在交通方面,高雄是全台灣惟一高鐵、捷運、高速公路、機場和港口同時拉到市區的都市,而產業,又是全台惟一在方圓二十公里內,集結鋼鐵、石化、軟體、光電、造船等最多重量級產業的核心都市,至於生活機能,甫通車的高雄捷運,是台灣第一條機場捷運,最值得一提的是,高雄具有北中南三大都會最低廉的居住成本。
在這些超值光環下,潛藏的「高雄財」早已蓄勢待發,等你來挖掘。
 
 
港都商機一:就業
就業機會增加  新白領商機浮現
 
正由於高雄是全台惟一海港、機場以及高鐵通吃的都市,並被列為第一波三通的海港及機場,不但是極佳的境內通勤起點,更是境外運輸、轉口的首選,現階段不乏企業,看準高雄可省下巨額運輸成本,相繼進駐。
 
除了當下最夯的高軟,台塑集團也準備砸下五百億元設置南部營運總部及研發中心,中鋼也加碼八十億元設置總部。原本乏人問津的南科高雄園區,進駐率也瀕臨滿額,其中今年一月以來至今,包括勝華、惠普、大同等重量級大廠相繼進駐,至於鄰近的岡山本洲工業區,更是台商回流的大本營(六成二回流台商設在本洲)。
 
廠商爭先恐後進駐,大量工作機會如潮水般湧進。以南科高雄園區為例,今年以來就帶進了四萬名就業人口。而根據內政部主計處統計,以往人口淨流出的高雄市,自○六年起,就已出現止血現象,○七、○八年人口成長率上揚。 人口移入帶動的居住、服務和運輸商機正逐一浮現。
 
抓準這樣的趨勢,老高雄人汪海倫就有了新規畫。五十多歲,出身高雄的汪海倫,自小說得一口流利的英文,一九八○、九○年代台灣經濟最鼎盛,國際人士紛紛來台的時代,擔任房屋仲介,專幫來高雄工作的外籍人士打理租屋事宜及生活勞務諮詢,但二○○○年後,隨著高雄產業外移,外國人租屋需求大減,使得汪海倫也將事業重心轉至中國和美國房地產。近來隨著高雄房地產業再爆熱況,已有不少外國技師主動找上門要汪海倫協助找房子,因此汪海倫最近又回到高雄重操舊業,擔任外籍人士住屋顧問,現階段更積極找房子,準備買下來再轉租給外國客戶,當包租婆。
 
 
港都商機二:生活休閒
生活產業成長  休閒旅遊大增
 
除了外來人口挹注,隨著捷運開通,高雄複製當年台北的模式,在都市內部通勤便利後,刺激都會的消費市場。住在高雄捷運巨蛋站旁的蔡惠君表示,「以往我的生活圈都在左營、三民一帶,現在搭捷運,幾乎每星期都會到三多商圈和夢時代逛街!」談起高雄捷運,蔡惠君比喻,高捷紅線就好比台北的板南線,串起了各大百貨商圈,在今、明兩年漢神百貨巨蛋店、新光三越高鐵店陸續開幕後,搭著捷運,高雄市民就可以逛遍夢時代、SOGO、大統、大立、漢神、新光三越、大遠百等全市百貨公司。
 
而有山、河、港、海洋等景點的高雄,堪稱全台觀光資源最密集的都市,○七年在高鐵帶動下,帶進大量觀光人潮,以飯店業來看,在台灣旅遊業不景氣的環境下,去年高雄逆勢成長,住房率由○六年的六成八攀升至七一%,和台北成為全台惟二上揚的都市。今年在捷運橘線加入營運下,更將西子灣、夢時代、左營蓮池潭、旗津等景點串連起來,加上馬英九允諾未來陸客來台,至少三成由高雄進出,因此許多人正準備搶占生活消費和休閒娛樂商機。
 
占日本旅遊團市場四成的天喜旅行社總裁郭正利,看中將來高雄經貿園區大量上班族出國旅遊,以及外國商務人士來高雄旅遊,需要代訂機票及出團進團的需求,在科技業林立的高雄軟體園區,用每坪十一萬元、總價八千多萬元,買下八百多坪辦公室,作為南部營運總部。有趣的是,郭正利的想法,也在旅行社同業獲得回響,日前有同業用高於當初每坪買價四萬元價格,請郭正利撥出一半空間。
 
 
港都商機三:投資
生活成本低廉   房市投資新天堂
 
高雄貴為全國第二大都市,以主計處最新資訊○六年家庭可支配所得來看,高雄市為每年每戶九十七萬元,僅次於台北、新竹、桃園,排名第四,但物價低廉,家庭支出僅七十二萬元,再以永慶房仲集團公布的全台中古屋平均房價,高雄市每坪九.七萬元,是台北市的四分之一,台北縣的四成。在賺得多卻花得少的優勢條件下,成為移民族的最愛,從房地產即可窺知一二。
 
「高雄房地產就像價值匪淺的雞蛋水餃股,廉價、低風險,一旦有題材助燃,很容易獲得驚人的報酬率! 」針對投資高雄房市,黃炯輝提出了見解。而低價房屋的魅力有多大?住展房屋網總監陳韻如的故事道出真章。
 
○六年十一月陳韻如與好友南下高雄旅遊,當下職業病大發,隨手估計幾幢鄰愛河的大樓房價,但她萬萬沒想到,實際價格不到心中理想價的二分之一。於是她勤快南下看房,後來拿出四百多萬元當自備款,用每坪十五萬元買下高雄美術館第一排,價值約一千萬元的七十多坪豪宅。
 
才一進場,隨著去年阿扁總統帶動的美術館房市熱,陳韻如的房子瞬間暴漲,事隔三個月,就有人主動以一千五百萬元詢價,但她始終認為:「高雄不只這個行情!」因此儘管所有的親友都勸她獲利了結,她卻堅持不賣。有一回陳韻如招待台北朋友到高雄,望向窗外看到美術館美景時,大家無不驚呼:「這簡直媲美大安森林公園的『勤美璞真』!」只見她得意揚揚:「人家一坪要一百多萬元,我這只花十五萬元!」隨著高雄房市大漲,美術館首排豪宅成交行情已飆破三十萬元,陳韻如的房子已經翻倍,若以當初四百萬元的本金來看,投資報酬率高達三倍。
 
低廉的成本,造就了高雄房市無窮的淘金機會,不過皇苑建設董事長郭敏能語重心長地說:「高雄今年將告別低房價時代!」隨著高雄市區土地難尋,地價已水漲船高,以蔡天贊在○六年買下八五大樓旁的三千坪土地為例,當時每坪三十多萬元,如今有人以一百二十萬元請他割愛。另外原物料上漲使得建商利潤壓縮,因此現階段高雄建商寧可不推案,等到前幾年的餘屋去化完後再行出手。
 
林聰麟預料,今年底高雄餘屋去化殆盡後,在沒有低價成屋的干擾下,高雄新推個案將出現跳空行情,首購住宅牌價將從十二萬元跳至十六到二十萬元,而高價豪宅則絕對上看五十萬元大關!
 
雖然聚集諸多利多,但高雄的爆發力,仍得看新政府諸利多政策能否落實?兩岸關係是否有明顯進展?過多的投資客進駐,是否會出現泡沫化危機?
 
有趣的是,近來因頻唱房市空頭而聲名大譟的政大地政系教授張金鶚,談到高雄居然一反常態地說:「高雄的房市還在合理價位之下,未來仍具漲相!」顯見高雄的價值已是多空雙方的共識。在這個高雄崛起的大錢潮中,你準備好了嗎?
 
 
8大建設  左右高雄都會發展命運
項目     地點     影響
自由貿易港區 高雄港    紅毛港已遷村,洲際貨櫃中心動工,預定2013年完工,
              排名下滑的高雄港止血,
              未來並針對國外轉運產品實施商貿、加工、研發等功能,
              有境內關外功能,可望重振高雄物流及加工經濟。
 
高雄軟體園區 前鎮區    已完工,下半年啟用,受郭台銘擬進駐激勵,招商率突飛猛進,
              滿額後將有200家廠商5000名員工進駐,
              南軟內科風華可望在高雄重現。
 
高鐵     左營(站)  2007年1月通車,縮短了高雄與外縣市實質和心理距離,
              去年到高雄人次為329萬人,為全台第二大站,
              已刺激高雄觀光、商務及房地產市場。
 
捷運     市區     紅線3月通車,平日運量8萬、假日運量15萬,
              高於台北淡水線初期日運量4萬水準,更為全台首條機場捷運,
              藝術化的車站,更成為新觀光景點,
              橘線10月通車後,運量可望加倍。
 
鐵路地下化  市區     已動工,將從左營高鐵站以南至鳳山站實施地下化,
              增設6個地下通勤車站,為全台台鐵捷運化密度最高的都市,
              將與高捷形成捷運網。
 
輕軌     市區     已獲中央核定補助122億元興建,進入實質招商階段,
              最快2013年第一階段通車,為全台第一條輕軌捷運,
              將大幅加密高雄市區運輸機能。
 
南科     路竹     歷經幾年沉潛後,目前招商率大增,將成為高雄都市區科技重鎮,
 
       高雄園區   增添高素質、高收入人才,未來捷運紅線延伸至路竹科學園區後,
              將成為台灣首條進駐科學園區的捷運,有助市區消費。
 
兩岸直航   小港、高雄港 馬政府明定高雄為首波直航的機場、海港,
              並允諾未來三成中國觀光客由高雄進出,
              將有效刺激高雄境外轉運及觀光功能,
              由於高捷直通機場和高鐵,可望成為台灣另一大門戶。
 
3大都會區競爭力  各有千秋
項目    台北
      台中
      高雄
機場    市區內為國內機場,市中心距桃園國際機場約30分鐘
      市區無機場,市中心距清泉崗機場為40分鐘
      小港國際機場在市區,有機場捷運
 
高鐵    台北、南港和板橋為三鐵共構站,去年台北到站426萬人
      烏日站至台中市中心為20分鐘,去年到站249萬人
      左營為三鐵共構站,位於市區,去年到站328萬人
 
捷運    已5線通車,另5條新線興建中,日運量110萬人
      規畫2線,未動工
      紅線已通車,為全台首條機場快捷,橘線10月通車
 
海港    境內無港口,市中心距台北港約25公里
      境內無港口,市中心距台中港15公里
      高雄港於市區,兼具轉運、休閒功能
 
產業    軟體、金融、服務、文化
      機械、光電、服務
      石化、鋼鐵、造船、封裝測試、遠洋漁業
            
大專校數  45所(含台北縣)
      18所(含台中縣) 
      19所(含高雄縣)
 
家庭收入  126.2萬元(1)
      96.9萬元(5)
      97.0萬元(4)
 
觀光住房率 75.74%
      65.78%
      70.75%
 
房價    37.2萬元/坪
      9.5萬元/坪
      9.7萬元/坪
 
便當指數  80元
      50元
      40元
 
薪資水準  3.5至4.5萬元/月
      2.5至3.5萬元/月
      2.5至3.5萬元/月
 
註:1.大專院校數為教育部96學年度統計
  2.家庭收入為主計處95年度家庭可支配總額統計,括弧內數字為全國排名。
  3.觀光住房率為交通部2007年飯店住房率 
  4.房價為永慶房仲集團2008年3月調查
   
5大名宅在高雄
案名        牌價最高行情(萬元/坪)
國際館(皇苑)     48
京城凱悅(京城)    48
美術之星(鼎宇)    45
御花園(御盟)     56
國揚新田案(國揚)   45
 
》對於高雄的錯誤認知四之1
Q︰高雄人口外移嚴重?
A︰主計處統計,○六年起,高雄轉變為淨移入都市,受到高鐵帶來返鄉居住、就業潮加持城市競爭力,移民人口已緩步上揚。
 
》對於高雄的錯誤認知四之2
Q︰高雄餘屋率過高,房市有泡沫危機?
A︰去年第四季,高雄市總戶數為五六○九二一戶,總住宅存量僅五六九五八五戶,供給僅大於需求八六○○多戶,低於台中市的八萬多戶和北縣的九萬多戶。
 
》對於高雄的錯誤認知四之3
Q︰高雄人都很窮?
A︰主計處最新統計,九十五年度高雄市家庭可支配所得為九十七萬元,高於全台平均九十一.三萬元,排名並年年成長,由九十一年第七名升為九十五年的第四名。
 
》對於高雄的錯誤認知四之3
Q︰高鐵讓高雄邊陲化?
A︰高鐵通車一年來,左營站到站人次為三二八萬人,為全台第二大站,遠高於第三名烏日站的二四九萬人,且通車後房價、住房率、移入人口皆有成長。
 

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