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吳亦寬關鍵三役展現土地操盤功力

吳亦寬關鍵三役展現土地操盤功力
「碧潭有約」坐擁新店溪美景,是昌軒建設的成名代表作。(攝影/林煒凱)

王榮章、趙曉慧

聰明理財

664期

2009-09-10 09:31

一家資本額僅一.五億元的小建商,卻能夠推出五十億元的捷運聯開案、完成合計高達一七○億元的土地交易;台聚吳家旗下的昌軒建設,在短短幾年內接連搞定碧潭有約、南京東路六福皇宮對面土地、信義計畫區A1等三個難纏的大案,他們到底有何能耐?

台聚集團吳氏家族在八十年起積極進軍房地產市場,陸續成立德京、德展、昌軒等建設公司。不過初期主要是開發吳家所持有的土地,推案金額不大,因此在市場上名聲並不響亮;不過從當時這幾家公司的操作模式,就可以看出吳家雄厚的資金實力。由於是開發自家土地,所以沒有土地貸款,也幾乎不做建築融資,完全以自有資金操作,與市場上多數同業大玩高槓桿遊戲,形成鮮明的對比。

吳家在國內的房地產投資,主要由老二吳亦寬負責。不過吳亦寬親自掛名負責人的只有昌軒、戎億兩家建設公司,其餘包括德京建設、大億開發、成安開發等,都由專業經理人、昌軒建設總經理向可立擔任負責人,維持吳家退居幕後的一貫傳統。不過近年來推案已集中至昌軒建設,其他公司逐漸淡出市場,昌軒建設主管指出,昌軒將是未來集團的推案主力。

 

關鍵一 「碧潭有約」一戰成名


昌軒建設真正在市場打響名號,是九十四年在捷運新店總站推出的「碧潭有約」大型聯開案,戶數超過七百戶、總銷金額高達五十億元,還請來香港知名藝人莫文蔚代言,成為當時房市熱門話題與指標個案。

昌軒在「碧潭有約」熱賣後,九十四年下半年隨即介入信義計畫區A1土地的整合;之後昌軒也和坤福營造等合作,積極整合南京東路與遼寧街口、六福皇宮對面的近千坪土地。九十四年昌軒建設大舉出擊,陸續啟動三件大案,除了精準掌握國內房市起飛的趨勢外,更展現出強烈的企圖心。

AMC(資產管理公司)業者指出,A1與南京東路、遼寧街街口兩塊土地有兩大共通點,第一是兩者都位於台北市的鑽石地段,其中A1是信義計畫區天字第一號土地,就在台北市政府隔壁,具有強烈的地標意義;後者則是位於六福皇宮對面,六福皇宮現址就是當年國泰人壽以每坪九十萬元天價標下,開啟國內房地產狂飆時代的代表作,對房市指標意義非同小可。

第二個共通點是兩塊土地都以產權複雜、利益糾葛著稱,讓多數建商敬謝不敏,惟恐捅了馬蜂窩。結果昌軒建設一出手就兩案並進,最後不但整合成功,更以市場天價賣出、獲利了結,讓人見識到昌軒高明的操盤功力,昌軒專搞疑難雜症的名聲也不脛而走;同時也讓外界對低調神祕的吳家更增添了一份好奇。

 

關鍵二 明快處理待拆遷戶


先來看六福皇宮對面的土地。九十四年九月,土銀標售這塊台北市燙金地段的九八六坪土地,由北縣中和知名家族呂學忠以每坪一九九.五萬元、總價十九.六七億元得標。實際上這塊土地先前就曾標售,結果以流標收場,黃金寶地之所以會乏人問津,關鍵不在價格,而是土地上有四十多戶待處理的拆遷戶,整合難度之高,讓大家望之卻步。

呂學忠之後又聯合昌軒建設、坤福營造一起合作。短短幾個月,合作團隊就與四十多戶地上戶一一達成協議,讓外界大吃一驚。熟悉內情人士透露,整合過程之所以能過關斬將,說穿了就是「敢給」,據悉每戶平均都拿到二到三千萬元的補償金,最高的甚至拿到上億元天價,一舉創造出數十位千萬富翁。針對這項傳聞,昌軒內部並未否認,據了解光處理這些拆遷戶,至少就花了十億元。

九十五年六月,宏盛建設、亞昕開發聯手以每坪四一○萬元、總價四十.五億元,買下這塊土地,引起業界震撼。短短九個月,這塊地就暴漲一倍,並以當時的市場天價轉手賣出,地產同業間議論紛紛,昌軒建設也因此一戰成名。不過由於支付拆遷補償金所費不貲,最後的處分利益在十億元以內。

與此同時,昌軒在A1土地的整合上也大有斬獲。九十五年二月,債權銀行團同意將A1土地過戶到昌軒建設名下並交付信託,昌軒也順利取得合建權利,預計興建二十三層樓高的A級辦公大樓,並首創國內第一個「合建清償」的案例,讓這塊七年來始終無解、三度拍賣都宣告流標的土地重見天日。

八十七年八月,國內股市知名金主、百億女富豪黃蓁蓁用奕行、奕銘兩家投資公司名義,以每坪三七二萬元、總價五十二.七五億元的高價標下A1土地。不過本土金融風暴隨即爆發,企業倒閉、股市崩盤,黃蓁蓁在股市中的資金化為烏有,自此陷入財務危機,A1土地也淪為不良債權。

奕行、奕銘當時向八家銀行團聯貸四十六億元,不過這還不是最棘手的問題,包括黃蓁蓁個人的債務,以及奕行、奕銘的保證債務,都掛在A1名下,總計這些有擔、無擔的債務,合計上百億元。而昌軒之所以能夠整合這個案子,最主要的關鍵是拿出實力與誠意,一一和擁有無擔保債權的銀行協商,對所有無擔、連帶保證的債務以一到三折的標準、一次以現金償還,也開啟了A1的重生之路。

 

處理產權複雜土地昌軒建設有一套

昌軒建設

(攝影/聶世傑)

A1空地

地點:台北市基隆路、松高路口

成交金額:129億元

投資報酬率:50%以上

 

昌軒建設

(攝影/吳東岳)
六福皇宮前空地

地點:台北市南京東路、遼寧街口

成交金額:40.5億元

投資報酬率:約30%

 

關鍵三 現金償還債權展現實力

 

此外,昌軒建設也代為向國稅局清償奕行、奕銘所積欠的近兩億元地價稅,解除限制登記的緊箍咒。至於擁有四十六億元有擔保債權的銀行團,在辦公大樓完工後,可以分回地下一樓到十一樓的產權;十二樓以上則歸昌軒所有,成為國內首宗以合建方式來清償債務的案例。

不過九十八年七月,昌軒與奕行、奕銘又將這棟A級辦公大樓的土地與建物,以一二九億元賣給遠雄人壽,創下國內房地產交易金額的新紀錄。昌軒在整合成功後兩年多,選擇見好就收、獲利了結的作法,不少地產同業都認為是非常高竿的作法。

昌軒建設指出,先前整合時投入近二十億元成本處理無擔保債務,加上兩億元的稅款,實際處分利益只有十幾億元,並沒有外界傳言的暴利。至於黃蓁蓁,五十八億元處分所得全歸債權銀行所有,一毛錢都拿不到,但所有債務一次解決,總算換得自由身。

昌軒主管就認為黃蓁蓁真的很不簡單,這個案子能圓滿落幕,所有人都應該感謝她,因為如果她不點頭,大家都沒轍;賺到重生的黃蓁蓁,在哪裡跌倒就在哪裡站起來,人生也得以重新出發。

一位與昌軒建設合作過的地產界高階經理人表示:「吳家總是在一個案子即將進入不良債權的階段之前,就開始進場介入。投資報酬率要達到三○%至五○%的案子,吳家才願意碰,以昌軒將信義計畫區的A1土地賣給遠雄為例,投資報酬率保守估計至少有五成以上。」

經過三次精采戰役,昌軒對不良債權、產權複雜土地的操盤功力已獲肯定,對未來發展將有莫大助益。不過昌軒表示,處理這兩塊土地,其實是名聲賺得比實質多。一家建商總經理則指出,昌軒這種鴨子划水低調進行,但出手快、狠、準的模式,已經成為土地整合的經典教案。昌軒建設何時再度出擊,同業都在拭目以待。

 

昌軒建設


昌軒建設房地產煉金術
1.不競標土地、不參加BOT案
2.投資報酬率要達30%至50%
3.偏愛難搞、產權複雜的不良債權
4.危機入市、逢低進場

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