在今天看見明天

安居兼儲蓄 挑時機不如買對房

安居兼儲蓄  挑時機不如買對房
首購族建議至少買有兩房的產品,除了轉手較小套房容易,且若有了小孩,也不必急著換房子。

羅秀文

房地產

攝影/聶世傑

696期

2010-04-22 16:12

從事美術工作、一九七六年生的劉舉言,是一位典型的薪水族;他從國中畢業到台北念書後,十多年來一直在台北租屋。為了成家,去年四月開始在北縣新店、北市木柵一帶積極看屋。

從事美術工作、一九七六年生的劉舉言,是一位典型的薪水族;他從國中畢業到台北念書後,十多年來一直在台北租屋。為了成家,去年四月開始在北縣新店、北市木柵一帶積極看屋。

 

由於預算有限,他鎖定三十坪左右的舊公寓。原以為六五○萬元就可以買到房子,但房市在金融海嘯後迅速反彈,看屋過程中,房價一路上漲,看中的物件也因為其他買方出價較高而被「搶走」,讓他不得不把購屋預算提高到七五○萬至八○○萬元。

 

皇天不負苦心人,在看過五十間房子,付了三次斡旋金後,終於在去年十月以七六○萬元,買下位於台北市木新路三段的房子。辛苦工作了十年,終於買到人生第一間房子,最近新家即將裝潢完成,讓他覺得十分幸福滿足。

 

從一無所知變成看房行家

 

三十四歲,薪水中等水準,第一次買房就直接進駐北市,要歸功於他勤做功課!

 

「只要堅持價格,不厭其煩地看,總會碰到適合的房子!」劉舉言說,由於是首次購屋,一開始對「買房子」這件事並不清楚;但隨著房子越看越多,對於理想房子的樣貌也越來越清楚,「到後來在樓下看看鄰里環境,就可以決定要不要上樓看房子!」

 

而除了找仲介帶看,劉舉言會上房仲網站查詢區域行情,也會透過Google地圖先看周遭環境,慢慢建立自己的敏感度。

 

「做功課真的很重要!」劉舉言說,隨著看房子經驗的累積,市場敏感度增加,較不會受媒體、仲介影響。尤其一棟房子動輒上千萬元,買貴了,或是買到不好的房子,對年輕人來說是沉重的負擔。

 

儘管歷經屋主反悔、中意的物件被其他買方搶走,但劉舉言仍相信,只要多看、勤做功課,還是能買到喜歡的房子。

 

二十四年不吃不喝才能換安樂窩

 

近來都會區房價高漲成為民怨之首,根據《住展雜誌》調查,雙薪家庭想要在台北市購買總價約一九三五萬元的三房產品,必須要不吃不喝二十三.五年才能達成。

 

台北縣方面,若以平均房價二十一.五萬元計算,雙薪家庭也需要不吃不喝九.一年,才能買到三房產品。

 

而根據內政部營建署國土規畫及不動產資訊中心最新資料,去年下半年五大都會區平均房價所得比為七.○八倍,台北市則是九.○六倍,較去年上半年的六.六五倍與八.八九倍沉重。

 

購屋痛苦指數居高不下,為了解受薪階級究竟如何看待買屋這件人生大事?購屋時考量的因素有哪些?《今周刊》特別委託一○四市調中心,針對二十歲到五十歲男女一千人進行調查。其中八成受訪者居住地在大台北地區,有八成受訪者年齡介於二十五到四十歲之間。

 

調查顯示,有三二.六%的民眾表示,「價格」是購屋時最重要的考量因素;而有高達近八成四的民眾購屋預算在一千萬元以下,顯示受限於財力,受薪階級購屋預算明顯偏低。

 

此次調查,同時詢問民眾「可接受的最長通勤時間」,有五九%受訪者,可以接受通勤時間在三十分鐘到一小時以內。顯示在市中心房價高漲的情況下,民眾已經可以接受用時間換取房價,但若交通時間需要一小時以上,接受度就很低了。

 

當進一步問起,可以忍受用幾年的薪水來買房子?有四○.七%的受訪者表示,能接受用六至十年薪水購屋;可以忍受用十一至十五年的薪水買房的,占二一.五%。

 

在購屋或換屋時間方面,五.一%打算在半年內購屋,二一%民眾預計在一至二年內,一九.四%預計二、三年內購屋,一一.七%預計三到四年內,二二.六%預計至少在五年以後,但也有二成民眾回答目前沒有買屋或換屋計畫。

 

由此可見,二十到五十歲的這群人,有購屋需求者仍占多數,且大多在二、三年內就有購屋計畫。

 

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,受薪階級在企業內多是基層員工,上下班通常需要打卡,通勤時間(含轉乘)控制在一個小時以內,是合理的範圍。他指出,捷運已經成為民生必需品,未來捷運宅仍會是市場焦點。由於台北市中心房價居高不下,未來會有越來越多購屋族往台北市第二圈或台北縣第一圈移動。

 

蘇啟榮說,在這兩大前提下,包括台北市松山區、文山區、內湖區與台北縣的新莊、三重、蘆洲等,潛力可期。在產品規畫方面,建議首購族至少買兩房的產品,一方面轉手較小套房容易;另一方面,若是有了小孩,也不必急著換房子。

 

當我們進一步交叉分析發現,持有自用住宅多是已婚者(占六四%),且已婚者購屋或換屋時間均較未婚者提前,顯示「成家」是民眾購屋的重要原因。

 

房價高漲

儘管房價高漲,多數台灣民眾仍有買屋或是換屋的意願。(攝影/吳東岳)

《今周刊》購屋需求調查結果

 

購屋需求調查-1

 

購屋需求調查2

 

購屋需求調查3

 

通風、採光優  生活其中才能健康

 

此外,由購屋考量因素做分析,中生代由於經濟負擔較重,購屋時最在意價格;企業主由於財力較佳,購屋時最優先考量地段;而高階主管或專業經理人購屋時,則會優先考量生活機能,顯示白領階級在衝刺事業階段,對生活便利性特別注重。

 

本次調查中,也針對民眾買房觀念作調查,有四成三民眾認為「購屋為了自住需求,什麼時候買都可以」。對於「希望政府推出什麼政策,幫助減輕購屋壓力?」有四成受訪者選擇興建平價住宅,其次為低利貸款(三八.二%),顯示在財力不足、高房價壓力下,受薪族群購屋態度相當務實。

 

房價居高不下,擔心房價越漲越高,「該不該買房子?」常是年輕人的疑問。政大地政系教授張金鶚認為,買房子是長期的承諾,一旦買房,背負的貸款至少十年、二十年才能還清;年輕人若財力不足,就不應該過度消費,應先租房子,等到財富累積到有一百萬至二百萬元自備款,再買房子。

 

張金鶚表示,房地產是大多數人一輩子最大筆的支出,在有能力買屋前,透過租屋能累積經驗,幫助自己建立心中的偏好,以免購屋時被建商、仲介或媒體影響。

 

良好的住宅單元,張金鶚認為必須具備好格局、好設計、好景觀、好方位四大條件。符合這四項條件的房子,通風、採光優,購屋者才能健康、舒適地居住。而除了檢視住宅單元的品質,鄰里關係、社區公共設施、住家管理、大小鄰里環境等,也和居住品質好壞密不可分,須一併考量。

 

永慶房屋總經理葉凌棋表示,包括美國、歐洲、新加坡、越南、泰國、中國、台灣等國家,二十年長期房地產趨勢都是往上走,受薪階級必須把買房子當作儲蓄,強迫自己存下第一間房子,不然等到四十歲回頭看,存款已追不上房價漲幅。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則表示,受薪族群財力有限,若購屋自備款不足,可尋求長輩資助,達成買屋的目標。

 

房貸商品

選擇對自己最有利的房貸商品,可以讓買房子的負擔減輕許多。(攝影/陳永錚)

 

區段不佳  景氣低落抗跌性差

 

想買屋、又想兼顧房屋增值性,常是購屋族煩惱的問題。許多人遷就經濟能力,在離市中心較遠的區段買房子,日後想換屋,卻換不到理想的房子。永慶房仲集團研展部協理黃增福指出,儘管經濟能力有限,也要盡量避免選擇太外圍、供給量太大的區域,因為這些區段在房地產景氣好時漲勢落後,房市景氣差時容易下跌。

 

黃增福建議想購屋的民眾,沿捷運往房價相對便宜的地區移動,選擇通勤時間在三十分鐘以內的區段,增值潛力相對較佳。

 

「北市捷運通車在三十分鐘內的區域,仍有不少地方房價在三十萬元左右,總價一千萬元以內的房子,還是有很多可選擇的地方。」黃增福指出,像是台北市內湖文湖、東湖地區、文山辛亥路四段、萬芳社區、南港研究院路附近、北投區奇岩、忠義、復興崗地區等區段。台北縣的新莊、三重、蘆洲、汐止等地段,在捷運或鐵路陸續通車後,交通便利性大增。

 

此外,北市萬華、大同和文山區,雖然地處老舊社區,但生活機能佳,加上交通便利,只要仔細找,還是可以買到一坪二十幾萬元的房子。

 

「買好地段、相對低點的房子,才能讓手上的財富與日俱增。」手上房地產價值上億元的台灣曼徹斯特總經理鐘文璋表示,只要選到好的房地產、買到漂亮的價格,往往可以在不知不覺中,累積驚人的財富。

 

鐘文璋在短短七年的時間,累積的房市財富就高達十倍之多。他在二○○二年以一千三百五十萬元買下位於安和路一段的五十坪辦公室,○五年也以一千九百萬元買下同路段住宅,在去年分別以三千二百五十萬元、三千七百二十萬元出售,短短數年就獲利二倍,讓他賺進至少逾三千六百萬元。

 

不僅如此,鐘文璋手上持有較具代表性的標的物,算算至少也有上億元,包括位在台北市信義路上一百二十坪的住家,有名模林志玲入住的豪宅「百達富麗」,以及位在東區神旺飯店後方的「敦南名園」等。

 

買屋是存錢的極佳手段

 

「我很建議年輕人越早存到第一桶買屋資金,就可以越早以房存錢,享受財富增值的樂趣。」鐘文璋說,他買房子有幾項原則,第一,只鎖定成屋,他會挑屋況佳的房子,尤其注意房子是否有漏水、房子結構是否安全,以及房子實際的尺寸圖。

 

然後是掌握「買在相對低點」,他笑著說,自己大多以自住的需求去挑選房子,所以他會先向熟悉當地市場的仲介蒐集情報。他會先了解區域行情,調查賣方基本資料與背景環境,想辦法與屋主見面,套交情,推敲買進成本與賣價底線,再透過仲介談到相對較低的價格。

 

最後,如果是戶數多的大型建案,鐘文璋也傾向買「第二手」的物件,「尤其戶數多的房子,總有幾名投資客或自住客買下後因交通因素,或資金周轉不來而便宜出售。」鐘文璋說培養房市敏感度,沒有捷徑,必須多看多比較,而且要有耐心等到適合的價位再出手。

 

鐘文璋鼓勵年輕人好好利用第一次購屋累積的實戰經驗,尤其是在低利率的環境,有自住需求的人更要買房子,還可以趁此機會克服不少新手買屋的迷思。例如有房子太貴一定買不起的想法,錯失買屋的好機會;或者只看到房子價格便宜卻忽略實用性,比方說一開始買在三峽、淡水等郊區,卻沒考慮到交通時間過長等問題。

 

房價未來會怎麼走,連專家都難預測;唯一可以確定的是,若有自住需求,只要仔細挑選,還是可以一圓「有屋夢」。就像前述劉舉言以七百六十萬元就進駐北市,身為薪水族的你,也可以做得到。

 

 

年輕人買屋八個錯誤

▲點擊圖片放大

 

買屋小幫手

 

查周圍環境 Google地圖 http://maps.google.com.tw/

 

查房市相關討論 MOBILE01居家房事 http://www.mobile01.com/category.php?id=10

 

查市場行情 智邦生活館不動產 http://home.url.com.tw/index.php

 

查市場資訊 房地產資訊網 http://www.tcoc.org.tw/b%20new/house/house.aspx

 

網站有房子的資訊

許多網站都有讓你對房子更加了解的資訊。

 

掌握兩要訣首購族也能聰明借房貸

 

「現在呀,挑房貸快跟挑房子一樣複雜了!」看到琳琅滿目的房貸方案,一位房仲業者不經如此感嘆。尤其,當央行升息在即,銀行也在刻意控管房貸放款時,初次購屋的首購族,該怎麼挑選真正適合自己的房貸產品呢?

 

1. 用固定型房貸抗升息

 

固定型與指數型房貸孰優孰劣,其實並無定論。「客戶都希望在降息的時候用指數型,升息的時候用固定型。」中國人壽放款部資深經理周寶麗說。而如果預期央行即將升息,台北富邦銀行經理洪慧純建議,對上班族而言,選擇利率不變的固定型房貸,絕對會比利率隨升息走高的指數型更理想。

 

2. 拉長借款的期限,減輕還款壓力

 

如果手上資金有限,則貸款期限不宜過短。網路地產王執行顧問范世華分析,雖然一般人都不喜歡欠錢,但首購族的收入通常有限,不妨考慮拉長借款期限,減輕每期的繳款金額,以時間換取空間。國泰世華銀行副總彭友倫則建議,有長期性貸款需求的客戶,可選擇加碼利率隨還款期間遞減的指數型房貸,省息的效果也越明顯。相反的,如為短期性貸款需求的客戶,則能選擇可以隨借隨還的理財型房貸,使客戶資金運用更加靈活。 

延伸閱讀

2011我的幸福馭屋術

2011-02-24

掌握四步驟 快速買到第一間房

2009-12-31

給年輕人一個家

2010-11-04

多看多比較好地段從一○%砍起

2010-07-08

年收沒百萬難買北市房 這數據點破事實

2019-04-03