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房市老師傅 教你買屋真功夫

房市老師傅 教你買屋真功夫

林心怡

聰明理財

攝影/吳東岳

696期

2010-04-22 15:55

房價居高不下,是小市民心中的痛。但是,買一棟屬於自己的房子,仍是大多數人一生的夢想。《今周刊》特別挑選在房地產市場資歷達10年以上的老師傅,教你買屋、換屋的真功夫;同時由他們的經驗與見解,為你預見房市的未來!

達一廣告董事長徐一鳴 親授五招房市賺錢術



徐一鳴不僅是經常拿獎的廣告創意奇才,也是股市、房市投資高手,房市資產至少數億元的他認為,北市房價已與國際接軌,未來很難回頭,並強調購屋者一定要懂得以長線眼光布局,才是抗通膨、累積財富的一步好棋。
 

「我特別喜歡台北市仁愛路與敦化南路附近的房子,因為環境好、生活機能佳,至於是不是新大樓還是買在最低點,對我來說沒那麼重要。」坐在仁愛路市價近六千萬元、三十一年中古屋的「新居」裡,達一廣告董事長徐一鳴一派悠閒地說。

 

省吃儉用加兼職 才買下第一間房

 

徐一鳴表示,買房子只是降低投資風險的理財工具;但據了解,房市投資橫跨舊金山、上海、台北的他,僅手上房地產價值就高達數億元,堪稱房市大戶。

 

「或許做金融保險廣告久了的關係,我習慣用非常長線的眼光去買房地產,而且目的是先求保值避險,再看增值空間。」的確,去年底徐一鳴以每坪八十二萬元、總價五千二百萬元,買下的六十二坪住處,第二天就有人多出二百五十萬元請他割愛。至今短短不到四個月,行情已經增值七、八百萬元,證明當初他慧眼獨具,當機立斷的購買決定非常準確。

 

「第一是運氣好,其次是我對這一帶行情很熟,加上裝潢出色,估計非六、七百萬元不可,就判斷機不可失,一定要買!」小時候家境清寒的徐一鳴笑著說,他是個很沒安全感的人,巨蟹座的他,對擁有自己的「家」始終有很強烈的嚮往,他回憶人生第一次購屋,為了讓妻子安心下嫁,他一開始做了長達三年的省吃儉用財務規畫。

 

「手頭最緊時,一天買菜錢不能超過十元。」徐一鳴記得當時他白天在廣告公司上班,薪水不到兩萬元,晚上到《中國時報》做編輯,空檔再去專科教國文,周六、日在南陽街補習班教作文,加上妻子郵局高員級的薪水,每月硬是可以存下六萬多元。

 

兩年後,徐一鳴捧著存下來的一百五十萬元現金,買下了台北市羅斯福路巷內公寓,五年後七百萬元賣掉,讓夫妻倆體會到買屋增值的可觀。

 

被許多客戶稱為「廣告奇才」的徐一鳴,本業表現精采,由他領軍的達一廣告僅八名員工,卻是業內比稿常勝軍,成功地為安泰人壽、PayEasy、信義房屋、阿瘦皮鞋、群益投信、中天生技等客戶創造了優良的品牌形象與可觀的業績,讓他名聞兩岸。

 

今年四月,達一廣告又擊敗眾多對手,從競爭激烈的台灣廣告圈,拿下台灣啤酒近億元預算。根據四月剛出版的《動腦雜誌》報導,達一廣告已連續八年蟬聯業界員工產值第一,就連前兩年景氣不佳,達一依舊逆勢成長,徐一鳴大手筆發獎金、招待員工出國旅遊,羨煞不少同業。

 

很多人知道,徐一鳴還是股房雙棲的投資達人;不但股市投資眼光精準,房市投資也不遑多讓。儘管他非常低調,還是被理財雜誌封為台灣廣告界投資理財第一名。

 

去年十月,雖然許多專家學者都認為台北市房價已在高檔,徐一鳴卻主張台北房價難回頭,想買屋一定要趁早行動。他說這次通貨膨脹並非萬物齊漲,只有「天然A尚好」,也就是只漲原物料與土地,「通膨年代,持有現金是對自己最殘忍的理財方式,遇到好房子,就算負擔重一點,也要下決心買進。」

 

鐵口直斷台北房價 還會繼續漲

 

「ECFA(兩岸經濟合作架構協議)簽訂後,台北市中心房子恐怕還要漲。」徐一鳴分析,台北房市已出現一批新買家,除了職場與理財贏家外,還包括:台商、富二代、海歸派及外國人,這些人的眼光、行動力與購屋實力全都不容小覷。 

 

「以前扁政府不參與中國崛起的遊戲,讓台北市房價缺乏想像空間;現在馬政府一開放,台北市的房價想像空間就大了。除了本地投資人之外,先吸引台商回台置產,再來就是需要健保的海歸派、香港人、外國人,然後是中國的有錢人,他們一致看好具有『軟實力』的台北。」

 

即將從上海中歐國際工商學院EMBA畢業的徐一鳴觀察,中國同學對台灣房地產興趣頗高。一是跟上海比較台北房價仍相對便宜,上海豪宅動輒每坪近三百萬元新台幣,比台灣頂級住宅「宏盛帝寶」每坪二百萬元高;二是看上台北生活環境比香港、上海更安全舒適,當兩岸進一步開放,中國有錢人等「海外精英」,來台北精華地段置產機會很高。 

 

另外,徐一鳴認為,在兩岸開放前提下,本地一般人也逐漸意識到買屋抗通膨的重要。「我向信義房屋的周俊吉董事長報告過,這是『你不給我房子,我不給你孫子』的年代。歷經台灣經濟起飛與幾回通貨膨脹的上一代,能不買房子給下一代嗎?」徐一鳴說:「只要本地房地產持有者的需求在,加上國內外投資者,房價很難下跌,尤其經濟持續發展、市場資金氾濫,房價只會越來越貴,買不起的人,只能租房子或離開市區。」

 

徐一鳴認為,未來台北與東京一樣,市區房價極高,近兩年建商追求土地價格的極大化,幾乎不推「三房兩廳」新建案,只推大坪數豪宅,就可看出這個趨勢──房子總價高,年輕一代買不起,只能接受「在郊外生活,在城市工作」的生活模式。

 

這個趨勢帶來的最大影響,將是風險意識的改變;上一代以買房子避險,下一代則覺得買房子背高額貸款才是風險。

 

五招掌握 長線獲利關鍵


如何成為房市投資贏家?歸納徐一鳴投資房地產長線獲利關鍵一共有五招:

 

第一招 掌握低利率優勢

 

「如果你有二、三百萬元自備款,建議你買一千多萬元的房子;有一千萬元,可買二千多萬元的房子,只要能力夠,眼前不妨拉大買房子的槓桿。」徐一鳴分析,以他目前居住的房子為例,房貸利率僅一.五%,「以前我買房子從不貸款,但利率這麼低,不貸覺得太對不起自己。」

 

徐一鳴回憶,當年買人生第一間房子,總價一百五十萬元,房貸年息卻高達一五%,讓風險意識高的他,硬是辛苦存夠錢才買。目前房貸利率頂多二%,放定存年息才○.七五%,要對抗節節上升的通膨,持有太多現金並不划算,自住購屋者更要善用低利房貸積極下手。

 

徐一鳴

徐一鳴表示,如果認為買房子能為自己與家人帶來快樂,建議在此利率正低的時候下手。

 

第二招 勤看屋、找好仲介

 

「多看幾間,可以培養對房子的眼光與價格敏感度,找好仲介,省時省事、避免資訊不足或不對稱。」徐一鳴舉二○○二年底在台北市敦化南路買下的辦公室為例,「那時太太小孩都在美國,假日最大休閒娛樂,就是騎腳踏車穿梭敦化南路大街小巷看房子;看過的房子超過一百間以上,看多了,行情就能掌握了。」

 

掌握行情的好處很快來到他面前。當時,徐一鳴看敦化南路巷裡屋況差的房子都喊到三十萬元;而吉星大樓這戶五十一坪,面對美麗樹海、外觀漂亮的房子每坪才三十二萬元,當天他就出價每坪二十八萬元,以一千六百萬元的總價買進。七年後的今天,附近每坪開價動輒一百萬元,市值已達五千一百萬元,帳面增值超過二倍。

 

徐一鳴目前住的房子,則是他跟太太在台北市仁愛路散步「撿到的寶」。負責信義房屋廣告的他,一向跟仲介互動良好,還幫業務員介紹了不少客戶,當業務員發現這戶「物美價廉」的標的時,第一個就想到他,而識貨的他沒殺價,當場買下。

 

第三招 以自住角度挑房子


徐一鳴總以要自住的心態挑房子,他強調自住能接受,投資就不容易失誤。地段外,他在乎格局是否方正、採光通風是否良好、交通是否鄰近捷運;此外,不能有路沖或壁癌之類重大瑕疵。他覺得這樣考慮後買的房子,自住轉手會像股票進出一樣容易。他○七年底在北市內湖買的「香草山莊」,就是符合這種考量的房子。

 

「我那時想年底房仲公司要衝業績,仲介費一定比較好談。」徐一鳴說,這戶四、五樓共一百多坪的房子,樓下是客廳、餐廳,外加一間書房,樓上設計成有衣帽間與標準衛浴的大房間,窗外一大片綠色山景,還有三十幾坪大露台,符合他夫妻倆與一隻大狼狗的居住需求。他以總價四千萬元出頭買下,目前附近每坪已開價六十萬元,算算漲幅也超過三成。

 

第四招 買眼見為憑中古屋

 

向來只買台北市房子的徐一鳴認為,無論豪宅或中古屋,只要靠近市中心,未來都有很好的增值空間。他個人認為,以忠孝東路與敦化南路口為中心,方圓一公里內房子增值空間最大;其他地區,就看公園、學區和捷運決定。

 

跟別人喜歡買新房子不同,徐一鳴承認他和太太偏好「眼見為憑」的中古屋,原因就是可以看清楚建材、管理、鄰居等一切新屋看不到的細節,避免花大錢還受氣。

 

徐一鳴覺得目前台北市大安區房價高已難覓屋,但市區內總價兩千萬元上下的好房子還不少,需要眼光與耐心去找。像是信義區吳興街、松山區民生東路巷道內、中正區金門街附近,仍有不錯的房子,文山區也有機會找到千萬元以下中古屋。

 

第五招 遠光放眼 不要計較一點點價差而錯失機會

 

徐一鳴建議,買到相對低檔的價格,固然是獲利關鍵,但遇到中意的房子,建議要避免因計較五%至一○%價差而錯失機會;好房子不等人,只要是好標的,長期都有不錯的增值空間,關鍵在買到手。

 

「房子只是資產配置中的避險工具,只買不賣完全是基於個人風險意識較高,不見得適合別人。」徐一鳴謙虛地說,買房子固然壓力大,卻也是逼自己省吃儉用「最有效的儲蓄方式」。

 

徐一鳴也表示,若自問買房子能為自己與家人帶來快樂,就該趁利率低時下手,讓有屋的快樂加強在職場的競爭力;否則就寬心接受租屋也不錯的現實。房子固然迷人,房貸卻會壓死人,其中利弊甘苦,完全要看自己價值觀與財務規畫能力而定。

 

對未來房市看法

 

買屋真功夫

 

徐一鳴

現職:達一廣告董事長

購屋年資:27年擅長

買屋標的:中古屋

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