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月薪五萬上班族存到千萬房產的理財術

月薪五萬上班族存到千萬房產的理財術

林心怡

房地產

shutterstock

766期

2013-07-15 16:29

從七年前身上只有九萬元的窮小子,到如今擁有千萬房產的包租公,三十四歲的黃柏鈞沒有高薪加持,卻靠著持續不間斷的房市理財執行力,創造千萬資產。

夏日南台灣的豔陽天曬得令人發燙,假日,是上班族難得休閒放鬆的好時光,但今年三十四歲的黃柏鈞(化名),卻不辭辛勞地為今年八月才購入的公寓裝潢忙進忙出,一切趕工,只為了能快點用漂亮的價格順利出租。

白天,黃柏鈞是月薪五萬元的平凡上班族;下班後,他是熱愛看屋,名下擁有四戶房子,市價逾千萬元房產的包租公。外表斯文、長得一副娃娃臉的黃柏鈞,每月租金收益早已超過本薪,七年來,看過的房子至少逾百間。

 

買舊公寓  母親一度極力反對

 

原來,之前住台南縣的黃柏鈞,七年前買下人生的第一間房子時,只是個月薪四萬元、存款僅九萬元的社會新鮮人。當時才剛研究所畢業、工作不到一年的他,一心想要累積財富、享受生活,因此興起了購屋理財的念頭,經常利用中午休息時間去物色房子;決定購買之後,才帶著母親去看這戶老舊的公寓。

「這麼破舊的公寓買來幹麼?你繳得起房貸嗎?有必要這麼衝動,急著買來當賠錢貨嗎?」黃柏鈞傳神地形容著,母子兩人甚至還為此,在房屋仲介面前大吵將近一小時。

「我當時的想法很單純,覺得那裡近成功大學、生活機能佳,雖然房子很破舊,但價格相對便宜,只要花巧思布置,提高分租租金,用租金繳房貸不成問題,而且把錢存在房子裡,還有機會賺增值價差。」黃柏鈞據理力爭後,好不容易說服母親借他二十五萬元,並向好友情商借了六萬元,加上存款九萬元,才勉強湊足四十萬元的頭期款和簡單裝潢費,買下這戶三房、總價二百二十七萬元的舊公寓。算算月租總額一萬一千五百元,剛好支付每月一萬一千元的房貸。

二年後,黃柏鈞手上這戶首購房以二百九十五萬元出售,順利獲利六十八萬元,再加上每月強迫儲蓄一萬五千元,扣掉分期還母親與友人的借款,黃柏鈞在二十九歲那年就存到人生的第一個一百萬元。

「其實,剛買房子的前三年,我的財務還滿吃緊的,買屋的裝潢費、平常的開支都要控制好預算。」原來,在買第一間房子的年底,黃柏鈞又看上了當時飯店式管理、坪數十三坪、總價一八二萬元的預售小套房。他花了十八萬的頭期款買下後,以每月九千元回租給建設公司,再轉租給南科的高階員工。

 

控制預算  再買小套房賺租金收益

 

「雖然每月的租金,剛好可以打平月繳八千六百元的房貸,但頭期款的負擔,還是得一肩扛,當然要省吃儉用!」黃柏鈞笑著說,為了省錢,他不敢買車,工作前五年,每天從新市老家坐火車通勤到台南市上班,每月交通費不過六七四元,伙食費每餐平均不超過六十元。

另外,文筆不錯的黃柏鈞,還曾參加文學獎徵文比賽賺獎金,並出版過四本書,把賺來的錢用來買房子外,平常也勤閱房市理財相關資訊,跟房仲交朋友培養取得好物件的默契。有趣的是,為了節省開支,他還常常在書店裡一站數小時,詳閱房市理財相關書籍;他十分推崇《張淳淳教你三十萬買屋當富豪》一書,認為最適合作為房市理財的入門。

「當然,買房子的頭期款籌措最不容易,除了借款,我也會找人合資。」比方說,黃柏鈞位在台南市「吳園」附近的房子,八十萬元的頭期款就是找哥哥一起合資。這戶靠近台南火車站、鄰近台南護校的公寓,經過他巧思整理,三間房間分租後,月租可收二萬元,扣掉每月房貸七三○○元,每月就有一萬二千元的租金收益,投資報酬率將近一○%。

除了賺取租金收益,黃柏鈞也懂得在市場景氣欠佳時,「錢」進房市撿便宜。「像在金融海嘯時,當台股跌到四千點附近,我就曾買下一戶位在百貨公司附近、總價一百八十萬元的房子,半年後帶租約出售,不算租金收益還獲利四十萬元。」黃柏鈞有些得意地說。

 

以屋養屋  嚴選投報率八%物件下手

 

去年四月,黃柏鈞又物色到一棟總價五百萬元的透天厝,自己找木工、找朋友粉刷省裝潢費,再上網買便宜、有質感的家具布置後,改裝成擁有六間房間的學生宿舍。

更特別的是,這戶被黃柏鈞稱為「學生宿舍」的透天厝,還以「經營民宿」的手法,在部落格上介紹房間的擺設與風格,不論是「希臘風」、「地中海風」等,目的在於提高出租賣相,算算加計手上另外兩間的租金收益總額大約六萬五千元,早已超過每月本薪的五萬元。

 

「其實我購屋的邏輯很簡單,就是用自住的角度看房子,用巧思布置房子,提高租金收益率,並選擇有保值與增值空間的房子。」的確,綜觀黃柏鈞手上的房屋物件,都有幾項共同特色:鄰近學區、生活機能佳、交通方便、格局方正,及通風、採光佳的房子,且最好是一層一戶、動線流暢、房屋棟距不能太窄的房子。

 

另外,黃柏鈞還強調,要精算每月房貸,並設定只買投報率八%以上的物件,才能達到「以屋養屋」,與創造年收百萬元的目標。

 

「我不覺得買屋真有這麼難,關鍵在於你有沒有做好計畫,並徹底執行!」黃柏鈞打趣地說,相當慶幸自己「一股傻勁」的執行力。的確,正確的房市理財觀念與紀律化的執行力,再透過簡單的理財行動,就讓工作才七年的他,累積了意想不到的財富。

 

黃柏鈞的省錢心法


1.先住家裡省下租金。


2.不開車省交通費。


3.簡單飲食省下伙食費。

 

黃柏鈞的投資心法


1.收入減掉儲蓄才等於開支。


2.兼差賺稿費補貼。


3.只挑租金收益率8%以上的房子創造收益。

 

行動

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黃柏鈞

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黃柏鈞(化名)
出生:1977年
現職:公務員
學歷:台北藝術大學戲劇研究所
工作資歷:7年

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