在今天看見明天

賺安倍財 精選日本含量高REITs

日本首相安倍晉三的經濟政策,讓東京不動產出現久違的曙光。

劉育菁

聰明理財

攝影/吳東岳

881期

2013-11-07 13:33

不管安倍經濟學究竟能否成功,但日本房地產真的已經動起來,想要搭上日本房市順風車的投資人,不妨仔細挑選日本比重高的REITs基金。

兩年前,日本三一一大地震時,擔任壽險業務的尤宏文正巧與友人走在東京最熱鬧的城中城區,這一分鐘的九級震撼如同一年一樣漫長。他回憶說,當時東京人蹲在地上等待,沒有一絲絲的驚慌失措,「震後東京雖然一片寂靜,但卻井然有序。」這種臨危不亂的秩序讓尤宏文印象深刻,半年後,他就加入「日本包租公」的行列。

尤宏文挑選的標的是一戶位於千代田淡路町的七樓中古屋,一、二樓由日本料理店承租,三至七樓當成辦公室出租,算起來租金報酬率有一一%,即使扣除持有成本、稅負、維修管理等,淨報酬率也有九%,比台灣不動產的投資報酬率高出許多。

投資一年穩收九%收益,對於這樣的報酬他十分滿意,今年三月尤宏文再次前往東京覓屋,正在猶豫是否要出手時,五月日圓匯率急貶,美元兌日圓從八十到一百日圓後,他一周內就決定買下港區新橋的店面,算起來租金報酬率八%到九%,總計尤宏文與友人投資已布局超過五億日圓,約一億五千萬元新台幣。

像尤宏文這樣看準日本房市復甦的大戶越來越多,光是五月東京店面被台灣客一掃而空。除了穩定收租的店面之外,住宅產品一樣火熱。二○一二年初,日本信義大膽代銷三菱地所位於東京灣的「晴海」預售案,因為戶數高達八八三戶,雙方預期今年底才能完銷,「沒想到比預期提早二個月完銷」。

 

REITs 明星出列

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晴海二期 捧現金也買不到


緊接著「晴海二期」推出後,盛況依舊,日本信義駐台辦公室專案經理李芊億表示,目前周末預約看屋人數約百組,平均四十組簽約,甚至台灣人捧現金也買不到,還要與日本人抽籤「搶」房子。平均每二個月就到東京一趟的李芊億觀察,一年前東京吃到飽的居酒屋人潮多,但現在高檔米其林餐館,沒事先預約根本無法用餐,「很明顯感受東京人對安倍經濟很有信心。」.

日本房市在經過一九九○年高點泡沫後,長達二十年時間房價不漲反跌,中生代存在「買房子等於賠錢」的刻板印象,「但今年開始,買賣雙方明顯主客易位。」勤跑日本拜訪上市建設公司的元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎觀察。

在與第一線建商訪談後,他深刻感受建商腦袋已改變了。過去因為日本人不買房,建設公司主要營收來自細水長流的租賃,占八至九成,剩下一成多才是建築利潤;今年以來,建商營收結構來自建築利潤的比重大幅拉高超過五成以上,像是大型建設公司如三菱地所、住友不動產等,年營收成長比去年成長六至七成。


「日本已從跌倒地方爬起」


不只預售屋,東京都的中古屋也出現供不應求現象。根據日本房仲統計,過去東京都每月庫存房屋約四千多戶,今年第二季起平均月銷量五千八百戶,庫存去化快速。不僅如此,日本資金回流不動產現象也很明顯。

吳宗穎說,現在捧著現金找建商合作買整棟舊大樓,重新整修並計畫分割出租,九月日本REITs再發行新股金額突破○六年十七兆日圓的新高,達十九兆日圓,這些「聰明錢」在不動產市場尋找購併標的。

「從各方面來看,日本已經從跌倒地方爬起來了。」去年底重押日本,將基金持股比重大幅拉高至四成的吳宗穎說,不管安倍的第三支箭能否挽回日本失落的經濟,「但對房地產業來說,安倍已經成功了,因為不動產景氣循環週期很長,一旦發動會延續一段時間。」

吳宗穎解釋,因為REITs的特性介於股票與債券間,具穩定收益特性讓它在過去二年成強勁的吸金器,就算經濟溫和復甦的升息初期,因為不動產具抗通膨的特性,依然能維持漲勢;最需要擔心的是景氣衝得太快,政府快速升息。

代理英傑華資產管理、第一金投顧產品經理陳彥璋表示,上月二十九日凱斯席勒指數公布的報告顯示,美國八月二十大都會區房價創○六年最大漲幅,看起來美國房市復甦確立,但已連續四年交出正報酬,究竟還有多少成長空間,需要好好思考。

自今年第二季QE傳出退場後,全球REITs走勢在國家或產業分歧,要出現去年雨露均霑的好光景不再。就以今年全球REITs走勢,日本上漲四成多居冠,其次是英國二成,美國僅小漲六%,亞洲像是香港及新加坡甚至下跌。

放眼望去,全球央行最積極寬鬆貨幣,大量注入資金活水的,就屬日本央行,加上日本不動產沒有新加坡、香港等令人憂心的泡沫問題,從風險角度來看日本相對安全。

 

美國

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平均收益率四至五%

 


以富時(FTSE)日本REITs指數為例,前一波日本高點出現在○七年六月,約四千五百點水位,○九年打到谷底來到一千五百點,目前在三千點位置,距離金融海嘯前高點還有三成空間。相較之下,美國REITs指數顯得高不可攀,金融海嘯後重挫七成,自○九年反彈四成後,年年交出正報酬。

但今年美國QE退場搖擺不定造成資金退潮,確實影響美國REITs表現。相較之下,日本REITs算是得天獨厚,平均收益率四%至五%,短線能賺租金收益,中長期還有資本利得可期,對想搭上日本房市順風車的投資人來說,買REITs基金是簡單又可行的方法。

國內核備的REITs基金達二十多檔,又可再細分全球、亞太及北美等三類型,若依照權值來看,全球型以美國占權值最高;亞洲則是香港、日本及澳洲等。想搭日本房市順風車,不妨挑日本比重高者。

 

REITs不怕升息

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