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地產達人蔡志雄:租報率達四% 投資客才會回籠

地產達人蔡志雄:租報率達四% 投資客才會回籠

黃瑋瑜

房地產

攝影/陳永錚

936期

2014-11-27 12:37

身兼律師、作家、名嘴、地產專家的蔡志雄,從二○○三年陸續買房、存房,慢慢從無殼蝸牛晉升為包租公的他,對明年的房地產走勢,有著什麼樣的見解?

過去被投資客視為賺錢天堂的房地產,今年成交量大幅萎縮。購屋置產經驗豐富,迄今已在雙北坐擁四間出租套房的名嘴律師蔡志雄,今年也縮手觀望,他,看到了什麼?

「若以雙北市的房價趨勢來看,確實在往下走,但我認為崩跌的可能性不高,因為大台北地區居住人口與工作機會多,若房價下跌,就會有自住需求的買盤接手支撐。」


想當包租公 考量政策性風險


身為理財談話性節目常客的蔡志雄分析,「雖然成交量萎縮,但財經節目談論房地產議題比率仍高,代表還是有很多人關心。」他認為,二○一五年房市雖是溫和下跌的基調,但依據投資、自住的不同需求,該「出手」還是「觀望」則有不同的標準。

走了十多年多頭的房地產,今年頻傳利空消息,從奢侈稅、豪宅稅、囤房稅、實價登錄,再到房地合一稅,加上美國QE(量化寬鬆貨幣政策)退場,更加不利於房市。

然而,從近來成交量低迷,房仲業者積極推介投資人購買海外不動產,不難看出投資客已將目標從台灣轉移到海外。

蔡志雄認為,想賺租金報酬率的投資客,要有耐心才能等到進場時機點。尤其雙北市人口集中,都市化程度很高,即使購屋買盤目前依然有限,但是租屋需求仍維持一定程度。

尤其近幾年即使雙北地區房價大漲,租金漲幅遠遠落後房價,未來即使房價下跌,租金可望撐住現有水準,跌幅相對有限。「一旦房價下跌,一直跌到租金的年報酬率回升至四%上下,不動產的投資性買盤才會再回籠。」

蔡志雄說,四%的租金投報率是依據二%的銀行貸款利率、二十年貸款期限所推算出足以支付本利息的報酬率。也就是說,只要準備兩成的自備款,其餘的房貸皆能由租金來支應,繳完二十年後房子就是自己的。

因此,四%的報酬率也就達到可投資的門檻。但隨著未來可能升息,利率上升後,投資時計算租金投報率要隨利率向上調整。但目前政府政策對多屋族不友善,包括非自用住宅房屋稅的提高、房地合一稅的優惠稅率僅一戶等,若想當包租公的投資客,政策性風險也要考量。


自住不管房價漲跌 買得起為原則

 

有別於投資客買房還要等,蔡志雄則建議若是自住,則無須在意買點,只要負擔得起就能下手!「大家都希望買在低點,所以很多人會說,如果一坪跌個三萬元,四十坪就差了一百二十萬元,剛好可以拿來做裝潢。可是,你能確定房價一坪會跌三萬元嗎?到底跌多久?跌到什麼時候?都只是猜測和預期而已。」蔡志雄回顧新北市板橋區房市起漲時,中古屋一坪漲到二十萬元,就已經有人嫌太貴,結果現在卻一路漲到每坪三十萬元、四十萬元,所以實務上能夠聰明買在低點的機會並不高。

投資和自住的理論不同,投資的目的是要賺錢,但自住不一樣,不涉及買賣交易,也就不需要計較房價的循環與漲跌!

蔡志雄更提出一套新想法──「攤平式購屋」。他解釋,就像分批進場買股票攤提成本,若原先預期購買三十坪的房屋,但因自備款的壓力太大,則可以先拆成一半,也就是第一次先買十五坪自住。過幾年後,等到你有能力買另一個十五坪時,如果房價是下跌的,你就會慶幸還好沒一次買三十坪,就能以小換大,買到一間三十坪的房子。若過幾年,房價是上漲的,你也會很慶幸還好已經買了一半,否則以小換大的成本益加讓人負擔不起。

蔡志雄說:「從自助的角度購屋,房子是一種歸宿,讓你有家的感覺,這種情感性是金錢難以衡量的!更何況,自住房往往一住就是多年,常歷經好幾次的房市多空循環,在意的不是買在循環的低點或賣在高點,而是能不能買得起。」


商用不動產正產生質變

 

至於商用不動產,蔡志雄警告,在電子商務當道下,未來可能為商用不動產帶來質變,這是商用不動產投資者要特別留意的趨勢。由於現在網購盛行,消費者交易正逐漸從傳統的實體店面轉移到虛擬的網路店面。實體店面的生意勢必受到衝擊,利潤將愈來愈惡化,當這些實體店面利潤無法支撐租金時,店面需求將漸漸萎縮,這對店面相當不利。

除此之外,在外包化趨勢下,加上律師、會計師、企管顧問等有個體化經營趨勢,企業未來可能不需那麼大的辦公室,辦公室租金也難保不會跟著鬆動。相對之下,提供小型辦公室的商務中心的興起,則是一個值得留意的商用不動產商機趨勢。

 

房地產投資


蔡志雄
出生:1973年
現職:律師、作家、講師
經歷:尤美女律師事務所受雇律師、台北律師公會副祕書長
學歷:政大法研所
著作:《我是612我當包租公》

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