在今天看見明天

沒有富爸爸 書中自有富爸爸—盧集義以清崎為師用「好負債」月賺六位數

沒有富爸爸  書中自有富爸爸—盧集義以清崎為師用「好負債」月賺六位數

謝富旭

理財

今周刊

2010-12-29 15:13

台北市士林區青商會會長盧集義,父母親是單純的上班族,沒有富爸爸與富媽媽的他,以《富爸爸窮爸爸》作者羅伯特.清崎為師,靠著一個理財觀念的大改變,年僅31歲,累積上千萬元身價,他是如何做到的?

實踐富爸爸理論  擺脫呆薪命運

 

6年前,盧集義25歲,人生路途上遇到兩條岔路,讓他面臨抉擇!

 

第一條路是:要不要繼續做他已經做3年之久的物理治療師?這是一份收入穩定的工作,月薪約5萬元;然而工作內容單調、乏味,長期間缺乏成就感,讓他對工作愈來愈提不起勁來。

 

第二條路則是,徹底實踐《富爸爸窮爸爸》一書作者羅伯特.清崎(Robert Toru Kiyosaki)的理論,成為一名專業的投資者,大膽追求財富自由之路。

 

事實上,在擔任物理治療師期間,盧集義已經是清崎現金流理論的實踐者。他首先在台北縣買了一戶中古公寓,隔成4間房間出租,扣除每月房貸本金及其他必要支出後,每個月還有近1萬元的「淨現金流」。而原本只想繼續物色報酬率較高的房子作為出租之用,卻又好運地碰上房地產榮景,幾筆中古屋買賣,讓盧集義賺進2百萬元。

 

這幾筆獲利,使盧集義決定向上班族生涯說拜拜,篤定地走向專業房地產投資客之路,成功地落實了清崎的現金流致富理論。

 

獨資賺現金流 集資賺價差

 

「富爸爸羅伯特.清崎教我的最重要的一堂投資課是,先搞清楚什麼是好負債?什麼是壞負債?」盧集義說,「如果是好負債的話,即使背再多負債也不怕;如果是壞負債的話,最好一毛錢也不要欠人家!」

 

在盧集義眼中,所謂好負債就是能創造正現金流的負債。比如說,你向銀行貸款500萬元買1戶房子,房貸本金與利息再加上其他開支,假設每個月須繳3萬元,如果這戶房子每月能收租3萬元以上,代表這筆500萬元房貸,能為你創造正現金流;講白話一點,就是能為你「生錢」的好負債。相反地,如果你向銀行借錢,是用來買車、出國遊玩、買奢侈品等無法帶來正現金流的用途,這種負債就是「壞負債」。

 

雖然,當時盧集義已經靠著4間套房創造每個月近1萬元的正現金流,但如果要以此為業,卻還是不足以維持生活開銷。於是,盧集義找了許多好朋友一起研讀富爸爸書籍,然後召集認同書中理念的朋友一起集資,包括他在內總計4人,1人出資100萬元,合計400萬元,搜尋適合的投資物件。

 

400萬元自有資金,約可操作至少1,300萬元的房地產物件,選擇的範圍更大。幸運的是,這4位年輕人初闖房地產市場時,是房地產景氣正從SARS(嚴重急性呼吸道症候群)谷底快速翻升的2004年。在還未正式當包租公之前1年多的時間,靠著幾筆買賣,竟賺進了800萬元,一人分得200萬元利潤。

 

「賺房地產買賣差價,不是我們的本意,但時機來了,卻很難抗拒!」即使如此,盧集義想當包租公的初衷一直沒改變過,他把賺房地產差價的短線獲利,陸續投入套房出租的長期投資。「賺差價是可遇不可求,算是意外之財,穩定的租金收入才能長長久久!」

 

7年滾出財富自由之路

 

從7年多前,買進第一戶舊公寓隔成小套房出租迄今,盧集義看過上千戶房子,為的就要精挑細選找出租金扣除房貸本利支出後,還能出現正現金流的物件。目前的他,已經擁有3戶房子,總計隔成20間套房出租。這3戶房子的房貸從原本1,400萬元,經過幾年的本利還款後已降至1,100萬元。每個月可收租125,000元,但每月貸款加支出計65,000元。

 

以盧集義常掛在嘴邊的話來說,這20間套房每月可創造6萬元的正現金流;這當中的潛在獲利,還不包括大台北地區房地產過去6、7年來驚人的增值。

 

現在的盧集義,把大部分精力放在房地產,以套房出租為主,房地產差價買賣為輔。除了獨資的3戶房屋20間套房,與合夥人共同投資的套房將近100間。即使不當上班族,每月平均收入已達6位數。他把清崎當作富爸爸,以他為師,付諸行動實踐富爸爸理論,從中萃取到財富累積的智慧,邁向富裕自由之路。

 

 

盧集義

出生:1979年

現職:包租公、富裕自由國際管理公司總經理

學歷:陽明大學物理治療學系

經歷:物理治療師

 

富爸爸羅伯特.清崎

教盧集義的投資課

第1課:勇於增加好負債,盡量降低壞負債

第2課:投資標的首重現金流,資本利得擺其次

第3課:團結力量大,資金不足時想辦法找到合夥人

 

盧集義的現金流投資獲利方程式

負債-(本金+利息+其他成本)=正現金流

如果你以自有資金200萬元,再向銀行借500萬元房貸,

購進一戶總價700萬元的中古公寓。

如以你能找到月租金4萬元的物件(約隔成5間套房)為例:

40000(每月房租收入)-27500(房貸本金含利息)=12500(每月正現金流)

12500×12(個月)=150,000

150,000÷2,000,000=7.5%(年報酬率)

 

◎22歲

出社會,擔任物理治療師,月薪約5萬

◎24歲

買進台北縣一戶中古公寓,隔成4間房間出租,扣除每月房貸本金及其他必要支

出後,每個月還有近1萬元的「淨現金流」。與4位朋友集資,1人出資100萬元,搜尋適合的投資物件,幾筆中古屋買賣,共賺進了800萬元,一人分得200萬元利潤。

◎25歲

辭掉物理治療師工作,正式邁入「包租公」之路

◎31歲

獨資3戶房子,總計隔成20間套房出租,每個月可創造6萬元的正現金流,與合夥人共同投資的套房將近100間,每個月平均收入已達6位數。

 

延伸閱讀

想避免投資大賠,先認識這三種心理效應

2018-01-25

美債熊市來了!債市動盪全解讀

2018-01-25

習慣2:聽明牌不如自己勤做功課—陳進郎:破除明牌情結

2011-03-22

習慣1:海水退潮後 才知道誰在裸泳—只要會漲就是好股

2011-03-21

1000名營業員告訴你:輸家多數敗在四大心魔—偷學贏家的投資好習慣

2011-03-17