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房價翻漲速度快 以買代租才划算—第七件事:早5年買房

房價翻漲速度快 以買代租才划算—第七件事:早5年買房

張子美

聰明理財

今周刊

2011-11-10 17:06

在最近一齣爆紅的偶像劇中,個性獨立、任勞任怨,被稱為「小資女」的主角在工作上不斷努力,每天都想盡辦法節省開支,辛苦地存下人生第一桶金,就是為了實現買屋的夢想。

儘管女主角為目標努力的做法,在網路上引發熱烈的討論。但在現實生活中,多數人仍然認為,現在房價已經炒得太高了,要買房子似乎還可以「再等等」。特別是近來許多統計數據顯示,房價似乎有「退燒」的跡象及趨勢,更加增強了不少民眾「別太早買房」的信念。

 

根據第3季國泰房地產指數季報指出,被民眾公認房價最高的台北市,第3季推案開價僅比上季上升0.51%,新北市開價則下跌了2.1%。兩區開價約停留在84萬元及43萬元之間,台北市建案議價率更是史上新高19.96%。以上數字顯示,民眾挑大台北地區的新房子,大約有2成的折價空間。

 

房價隨著通膨易漲難跌

 

只不過,「延緩買房」的想法其實有著錯誤的迷思。因為只要是在通貨膨脹的環境下,房屋價格只會往上漲,沒有往下跌的道理。也就是說,民眾看到的「房價數字上升」,只不過是受到通膨的推波助瀾而已。

 

雖然單從房屋價格數字來看,房價是一年比一年高。但實際上,房價的漲幅根本沒有物價指數年增率來得高。儘管從信義房價指數來看,近5年換算成年複利報酬雖然高達10.5%,但如果把時間拉長到自1991(民國80)年來看,年複利報酬率就降到只有2.23%,幅度並沒有想像中來得高。

 

事實上,提早買房的好處還不少。首先,有了房子之後,心裡便有了更踏實的安全感及歸屬感,這恐怕是任何金錢,所換取不到的東西。

 

透過買房強迫儲蓄

 

其次,買房也是一種「強迫儲蓄」的理財手段。當有了房貸之後,生活及工作都因為有了一個明確的目標,而開始努力地達成。許多人以為,現在收入減去開銷,似乎還不足以支付房貸。

 

然而,多數人都忘了:攢錢其實是需要方法的。往日「收入減去開銷才儲蓄」的做法,將永遠達不到預期的目標,唯有「收入減去儲蓄才能消費」,才能夠扎扎實實地把錢存下來。

 

這樣存錢很困難嗎?其實也未必。假設購屋者住在大台北地區,只要「吃、住都在家裡」,每天除了必須的交通費用之外,儘量減少其他額外的花費,再加上天天自己「帶便當」,不在外面的餐廳吃飯,並且戒除昂貴的名牌,相信很快就可以看出攢錢的成果。

 

再說,通貨膨脹會吃掉資產的價值,假設賺的錢只放在銀行裡生利息,貶值的速度將會很快。特別對於沒有時間做功課,不擅於投資的上班族來說,投資難免會出現虧損,這恐怕是努力工作,希望資產增值而非貶值的人,所不願樂見到的結果。

 

由於房價會隨著通貨膨脹率而上漲。所以,晚幾年購屋就表示「將要付出比較多的金錢,才能換到同一棟房子」。以每年漲幅3%為例,原本要買500萬元的房子,延後5年購買,就需要多準備80萬元才行;再晚個10年才購屋,同一棟房子就要多準備170萬元。

 

實際以數字來比較「租屋」與「提早購屋」的差異,以房價600萬元的房子,貸款成數7成,房貸利率平均為2.5%為例,每月還款金額大約是1萬8547元,還不到2萬元的水準。總計20年下來,總繳款金額是445萬餘元。

 

用租金買房 增加資產

 

假設租金同樣為每月1萬8000元為例,20年後,買房子的人賺到了一棟不動產。單以每年複利增值2.23%的速度來看,帳面上的資產總價值就已經超過了780萬元以上。

 

反觀每月拿1萬8000元去付房租的人,所有的錢都進了房東的口袋裡,20年後因為名下沒有房子,不動產總值卻是「掛零」的局面,兩者一來一往之間,就相差了約700多萬元的金額,結果上的差異實在驚人。

 

如果下定了決心要提早買房,最應該注意的關鍵就是「還款能力」。這是因為買房子並不是「立刻銀貨兩訖」的購買行為,從購屋到繳完房貸,最少也需要10年左右(根據統計,國人平均還清房貸的年期是7~10年),最長可以達到20年。

 

正因為如此,市場上許多購屋專家便不忘再三提醒,想要提早買房的上班族:每月可負擔房貸在月收入1/3以上,但不要超過1/2為原則,避免未來升息造成還款壓力。

 

根據還款能力 打造買房計畫

 

從這樣的角度來看,如果月薪是3萬元的新北市上班族,一個月可以存到1萬5000元,以貸款成數7成,年平均利率2.5%來計算,大約可以買到400多萬元的房子;假設薪水只有「2.2K(2萬2000元)」,或是希望將房貸控制在每月1萬元,同樣貸款條件下,大約可以購買總價285萬元的房子。

 

日前最新成交統計資料顯示,新北市永和、三重、蘆州、汐止、土城、新莊地區的中古公寓,都已跌破了每坪30萬的水準;林口、泰山也是每坪20萬元有找。以400萬元的金額來估算,至少都可以買到20坪左右的房子;以285萬元來看,則大約可以買到12坪的小套房。

 

就算是從22歲開始工作,月薪只有2萬2000元的社會新鮮人,只要每月固定存上1萬元,大約在30歲左右,也可以先籌足一筆購屋自備款,讓自己晉身為「有殼一族」。

 

除了再三注意還款能力之外,購屋者如果要到從未住過的地區買房,不妨提早幾個月到當地「先租後買」。如此一來,可以先體驗當地的生活機能是否便利?以及住在當地的優、缺點如何?像是居民的素質、房價的真正虛實……等,可以早點完成買房的夢想。

 

近5年全國房價指數漲幅


資料來源:信義房價指數(1991年指數為100)

 

設想狀況:

甲君在35歲時結婚,並租一間月租1.6萬元的房子。5年後即40歲,決定向銀行貸款500萬元買房子;乙君則到45歲才買房。假設房貸利率為1.8%,甲君比乙君提早5年買房,可較乙君省下51.9萬元。

 

租屋與買屋相比省下的金額        單位:新台幣元

年齡

租屋年支出(註1)

買房貸款利息年支出

房屋稅與地價稅(註2)

每年結餘

累計結餘

36歲

192,000

88,171

8,000

95,829

95,829

37歲

192,000

84,152

8,000

99,848

195,677

38歲

192,000

80,273

8,000

103,727

299,404

39歲

192,000

76,324

8,000

107,676

407,080

40歲

192,000

72,303

8,000

111,697

518,777

註1:租屋以每月1.6萬元三房計算    註2:每年合

 

 

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