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窺探高手不傳之袐 買房養房賣房全攻略—5絕招練眼光 教你贏在房市

窺探高手不傳之袐 買房養房賣房全攻略—5絕招練眼光 教你贏在房市

李建興

聰明理財

達志

2015-01-08 11:55

同樣是買房,有人身價億萬、有人卻耗盡身家,員外和房奴間,只在一線之差。在基隆曾握有80戶房產的投資達人,全國不動產經紀人協會副理事長呂台蘭就道出她的體會,「買對房子,幸福一輩子;買錯房子,多奮鬥好些日子」、「買便宜的,不如買對的」。

絕招1:處女搶灘原則

容易買到俗擱大碗

 

而談到在房地產致富的關鍵第一課,呂台蘭振振有詞地說,「房市和股市一樣,『買在初升段』是亙古不變的獲利哲學。」她解釋,買房應該及早介入剛要發展的區段,諸如具發展潛力的重劃區、重大交通建設即將啟動的土地,「畢竟,像這種處女市場,不僅選擇性多,價位又低,很容易買到『俗擱大碗』的好貨。」

 

在高雄地區赫赫有名的女地主吳俐潔,即是個贏在初升段的房市天后。在1990年初期,吳俐潔在高雄市三民、前鎮、小港等新興地段,大筆地用低價進場買房;幾年後,當這些區域房價水漲船高,散戶漸漸進場後,她則出清庫存轉向還在初升段的高雄澄清湖、鳳山、五甲林園一帶,後來連高雄縣市場也日漸白熱,吳俐潔見好就收,接著轉戰才剛剛興起的法拍屋。

 

在當時,儘管房價已高,多半投資客在一般房市已無利潤可言,她卻能在法拍界靠著低進高出的操作手法,持續累積財富,直至近來法拍資訊日趨透明,投入者已多,機靈的吳俐潔則又快速地投入時下投資客尚屬陌生的不良債權市場,在買賣不良債權土地中,繼續盈利。

 

據說,吳俐潔每天至少帶著兩張空白支票,遊走在眾人眼中的不毛之地;看地買屋精準的她,只要一感覺區域的後勢發展,就馬上填好支票,向賣家買下,「決戰初升段」。

 

絕招2:亂世佳人原則

危機入市翻倍賺

 

除了處女市場,每當景氣回檔,亦是另一個初升段的開始,「空頭後的亂世,就是低接的好時機!」在松山一帶握有店面、套房和土地10數筆的蘇媽媽就深諳「亂世出佳人」的道理。原本她只是個小公務員,但年輕時就憑著公家機關穩定的薪水,慢慢累積可觀的房產。耐人尋味的是,她的財富都是靠「危機入市」賺到的。

 

首先她在1978年中美斷交時期,當大批有錢人拋產移民時,她就默默地接下許多被賤價出售的套房;局勢回穩後,憑著數棟套房的租金,快速生財。後來80年代的石油危機,蘇媽媽又趁亂接收一兩間屋主急售的店面。到了90年代,當李登輝放出戒急用忍、兩國論等政策,引發了「導彈」危機,她在內湖就用每坪17萬元的低價,進場承接一戶屋主舉家移民拋售的30多坪便宜住宅,結果當時500萬元進場的房子,如今已喊至1500多萬元。

 

絕招3:歹竹出好筍原則

好地段的壞房子

 

有趣的是,就算是在高房價時代,也可能有便宜貨可撿。以房地產投資為副業的藝人陳俊生,多年來曾買賣過十多間房子,也賺得近億元的報酬,但令人訝異的是,讓他致富的房子,卻多半是屋況有問題或賣相不佳,眾人眼中的「爛貨」。因為他認為,惟有這些滯銷貨,開價才會低於行情,甚至還能再殺價;介入點已先占優勢,只要再經過裝修加值,很容易賺到價差。於是,多年來陳俊生秉持著「寧買好地段的壞房子,不買壞地段的好房子」原則,成功在房市累積財富。

 

其中最讓陳俊生得意的是,2006年正當房價高檔時期,看中了台北市八德路黃金地段一戶35坪、20年的老房子。這間房子由於是漏水屋,加上有嚴重的壁癌,滯銷多年,但他卻以每坪25.7萬元、總價900萬元輕鬆買進,足足比區域行情低了兩成。進場後,陳俊生只花了幾10萬元稍作裝修,解決漏水和壁癌的問題,短短3個月內,又以每坪32萬元的價位脫手,快速賺到200萬元的價差。

 

絕招4:三姑六婆原則

勤和房仲、管理員、鄰居打交道

 

只不過,最令人納悶的是,為何有錢人總能得知俗擱大碗的好貨?「買房要能夠八卦。」呂台蘭理直氣壯地說,大樓住戶、地主的鄰居、社區理髮廳、店面承租戶、房仲這些人人眼中的「三姑六婆」,其實是最好的消息來源。這些人不但對區域的買賣狀況、行情一清二楚,甚至連賣方的身家背景也瞭若指掌,「請注意,賣方的財務狀況往往是殺價的罩門!」

 

呂台蘭的這番理論,在楊秋蘭身上就得到良好的印證。出生於台東原住民部落的楊秋蘭,有別於大部分經濟弱勢的族人,20歲就到台中市工作的她,憑著聰明的地產投資術,在市區賺到10多間房子,成為名副其實的包租富婆。楊秋蘭的得意之作,就是低價買進在中國醫藥學院附近的4間套房。

 

平常為人海派、好結交朋友的楊秋蘭,10多年前因聽同事轉述,在中國醫藥學院校區附近有個屋主急售20坪左右的房子,開價竟只要50萬元,她二話不說立刻買下。在經過一番小裝修後,竟以6千元的月租金出租,投報率高達14%,從此楊秋蘭就鎖定該區域的套房投資。而為了取得好貨,她勤跑附近各大樓、理髮廳、店家以及房仲,和這些「三姑六婆」打好關係,於是就這樣陸續連買了4間便宜的套房。

 

「閒來無事,逛百貨公司不如逛仲介公司!」楊秋蘭一語道破房市投資的基本哲學。

 

絕招5:明哲保身原則

寧可小賠 不要和景氣過不去

 

不過,值得一提的是,房市就和股市一樣,也要懂得設停利和停損點。楊秋蘭表示,自己的房子,除非出租、自住或店面,否則不會放超過3年,一旦扣除成本後的獲利,超過兩成時就考慮出場;反之,假設房價下跌,就要懂得「明哲保身」,要懂得停損,寧願小賠保留實力,把錢拿去投資下一檔潛力股。

 

呂台蘭總是說:「不要跟景氣過不去,儲備能量等待下次續攻的機會。」在早年,她曾以386萬元在汐止買房,每個月房貸利息5千元;而當時房子出租月收入為9千元,等於1個月可實賺4千元。這看起來是間帶財的好房子,但後來房市跌價變成350萬元,呂台蘭當下就想停損賣出。她把賣房子得到的350萬元,轉進了基隆5間房價70萬元的套房,而每間套房一出租,扣掉房貸利息竟可實賺5千元,5間房子每月等於足足幫她帳上獲利2萬5千元,投報率是汐止的5倍不止。

 

從眾多房市高手的成功經驗可看出,投資房地產,不在乎行情高不高,而在於技巧好不好;致富的道路,就看你學會哪幾招。

 

助你買到便宜好房的4種貴「人」:

 

1.仲介員:多逛房仲店頭,藉由仲介廣泛的物件來源,挑到適合投資的好貨

2.銀行員:與行員打好關係,不但掌握銀拍、法拍資訊,又可取得低利貸款

3.管理員:泛指大樓管理員、住戶、店頭店東、承租戶,對於難以介入的物件,可取得第一手買賣消息,趁早介入

4.官員:指熟稔政策法令更動的人,可藉其了解新政策,掌握初升段

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