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房貸商品五花八門 挑選有訣竅

房貸商品五花八門 挑選有訣竅

歐陽善玲

聰明理財

攝影組

643期

2009-04-16 16:24

房貸商品種類繁多,專家建議,民眾挑選時要先衡量自身條件及需求,才能選到對自己最有利的房貸產品。 以目前最受市場歡迎的指數型房貸來看,利率就有分段式、一段式及遞減型,若能正常繳息, 選擇利率遞減型房貸,再搭配政府優惠利率政策,要當聰明房貸族一點都不難。

日前,央行總裁彭淮南一句「利率低到沒有辦法再低了」,讓房貸族的心涼了一截。因為這句話意味降息循環可能暫時畫上句點。接下來,房貸利率不會更便宜,央行要再送紅包的機會也不高了。

 

以目前最受歡迎的指數型房貸為例,銀行業者將前幾大行庫的兩年期定儲利率指數作為基準,再依約定進行調整。也就是指標利率加上固定加碼幅度,房貸族就能清楚掌握利率變化,定價標準相對透明。換句話說,只要央行不再降息、甚至開始升息,指標利率就會跟著止跌上揚。

 

指數型房貸 依據貸款期限,選擇一口價或分段式

 

因此,當市場利率走低,指數型房貸會跟著調降;一旦利率反轉向上,指數型房貸也會隨之調升。而透過指數型房貸商品,一般人能在利率走低時,享受到房貸減輕的好處;但當利率上揚時,也必須付出較高的利息成本。

 

元大銀行個人金融業務部副理吳高偉說,現階段銀行推出的指數型房貸,又可分為一般房貸及利率遞減型房貸。其中,一般房貸有兩種,分別是分段式及一段式利率。房貸族可針對不同貸款期限、計畫,選擇對自己最有利的房貸商品。

 

舉例來說,分段式指數型房貸是指在貸款期間內,利率採取前低後高的定價方式。像彰化銀行推出的分段式房貸,第一年利率為二.七五%、第二年提高為三.○五%,到第三年再調高至少到三.三五%。隨著貸款時間增加,利率就像階梯一樣,步步高升。

 

而不分段的指數型房貸,則是在貸款期間內,以同一利率的方式定價。再以彰化銀行推出的「築巢優利貸」專案為例,即是二.九九%的利率一價到底;中國信託推出的單一利率房貸,則是最低二.五六%、最高二.九七%。一般來說,像這樣「一口價」的房貸商品,適合長期性貸款需求的客戶。

 

除了分段式及一段式外,指數型房貸還有「利率遞減型」。這種房貸商品顧名思義,就是房貸利率愈來愈低。吳高偉指出,遞減型房貸前幾年的利率定價方式,主要跟分段式相同。只要房貸族前二十四個月繳款紀錄正常,銀行就會主動提供房貸利率遞減優惠,其實「羊毛出在羊身上」,銀行這樣做的目的,也是希望鼓勵客戶正常繳費。

 

抵利型房貸 資金周轉更靈活,適合高資產人士

 

房貸商品種類繁多,指數型房貸雖是目前主流,但銀行業者不斷推陳出新、強化相關商品,也提供有需求的民眾更多元的選擇。其中,抵利型、理財型及保單型房貸商品,就針對不同族群特性設計,讓房貸族資金運用更具彈性。

 

以抵利型房貸為例,主要特色是讓借款人資金周轉更靈活,特別針對高資產人士所推出的加值商品。簡單講,抵利型房貸適用於銀行戶頭已有一大筆資金者,這項商品的優勢在於方便資金調度,借款人只要用存款金額抵掉貸款金額後,再負擔剩下額度的貸款利息即可。

 

比方說,借款人向銀行貸款一千萬元,而借款人帳戶上已有八百萬元,利息部分,就只要針對貸款中的二百萬元繳付即可。以目前存款利率在○.五%、房貸利率約二%來看,由於存款金額可抵減貸款額度,借款人等於賺到一.五%的利息。這對中小企業老闆或生意人來說,也可創造一定的資金流通效益。

 

理財型房貸 攤還本金可借貸,投資運用彈性佳

 

而理財型房貸的主要特色,在於將借款人還款額度釋放出來,變成可再借貸的額度,有利於經常從事理財投資活動或中高階收入人士。

 

例如,王先生貸款六百萬元買房子、頭期款只要一百萬元,但王先生平常因為有儲蓄習慣,戶頭已有二百萬元存款。如果把錢全部繳付,房貸本金可立即降低,利息支出也能減少,而且銀行還能馬上提供一百萬元的資金額度,供他借貸;如果不動用,就不計息。也就是說,採用理財型房貸,借款人本金還的愈多,可動用的資金額度也愈高。不但可節省利息支出,也方便資金運用。

 

至於保單型房貸,也就是所謂的房貸壽險,主要是針對借款人是家庭經濟惟一來源,且從事的工作屬於高風險行業,所發展出來的房貸商品。亦即借款人因意外身故或失能時,保單型房貸能償還借貸金額,使房子不會因此被銀行查封。例如,王先生因發生意外而全殘,家屬就能利用理賠金,繳交未清償房貸的部分。

 

不過,房貸商品五花八門,有需求的民眾可能為了如何挑選而傷透腦筋。

 

國泰世華銀行企畫推廣部經理王殿禎提醒,銀行的房貸商品種類非常多,選擇時,一定要先衡量自身的條件及需求,並清楚地讓銀行人員了解。

 

舉例來說,房貸族每個月打算用多少收入來支付貸款本息?這筆貸款是要短期還是長期使用?都是決定個人最合適的貸款年限及還款方式的要素,而不是只看利率,或貸款成數高低來決定一切。

 

她表示,銀行針對不同客戶的需求,推出各類房貸商品,而房貸族在挑選商品前,一定要先釐清自己的需要。例如,屬於長期性貸款需求的人,可選擇採用「一段式」或「利率遞減型」的指數型房貸商品,並視情況搭配政策性優惠貸款,降低利息負擔。

 

如有短期性貸款需求者,則可選擇前低後高的指數型房貸或理財型房貸,以減少利息負擔,並增加資金運用的靈活度;另外,借款人如果是家中主要經濟來源,也可選擇搭配保單型房屋貸款,增加自身保障。

 

三十年房貸 申貸有年齡限制,還款總額較高

 

吳高偉也認為,其實房貸變化不脫利率、貸款年限、寬限期及相關配套措施。將這四個項目釐清後,再進行整體評估,就能夠完整地掌握商品的全貌。光是比較利率,未必就能挑選到最適合自己的房貸商品。

 

例如,一般房貸還款年限多為二十年,但現在因為經濟不景氣,銀行為降低房貸族還款壓力,近期就推出新的房貸專案,將還款年限拉長至三十年。

 

像元大銀行的「優勢房貸」,還款期限可自由選擇二十年或三十年,前六個月固定利率一.六八%,七到二十四個月為一.九八%,到第三年採指數利率加碼方式,再搭配不同的寬限期,計算房貸月付款金額。

 

這種商品的好處,在短時間月繳房貸金額低,可暫時度過經濟難關。但要注意,十年之後房貸還款壓力就會倍增;另外,除非借款人的財富在十年之內有明顯增長,否則還款年限三十年,等於還要多付出十年的利息給銀行。挑選商品前,民眾除了衡量當下財力狀況外,也要留意未來可能多負擔的房貸成本。

 

不過,從另一個角度來看,將還款年限拉長至三十年,等於銀行所承擔的風險也變長。所以對銀行來說,能貸款二十年的客戶,未必就適合貸款到三十年。

 

一般來說,銀行考量還款年限條件有二,包括貸款人年齡加上貸款年限,必須小於七十歲;或是屋齡加上貸款年限,必須小於五十年。符合上述條件,銀行核准貸款的機率才會較高。換句話說,貸款人年齡必須在四十歲以下,或屋齡不得超過二十年以上,才有機會拉長還款年限至三十年。

 

政策性優惠房貸 檢視自身條件,不同方案可搭配使用

 

除了銀行推出的各式房貸商品外,民眾也可留意政府推出的政策性優惠房貸。

 

目前政府推出的政策性優惠貸款專案,主要可以分為三種,分別是「增撥二千億元優惠購屋專案貸款」、「青年安心成家方案」,以及「九十七年度住宅整合補貼專案」。

 

王殿禎說,政策性優惠貸款專案利率相對優惠,民眾可先檢視自身狀況是否符合貸款資格後,先就「青年安心成家方案」與「九十七年度住宅整合補貼專案」擇一辦理。再搭配「增撥二千億元優惠購屋專案」貸款,不足的部分,再由銀行提供優惠房貸專案,降低利息負擔。

 

但要注意,「青年安心成家方案」至三月二十七日已截止申請,受理申請截止日後約二至四個月完成審查。屆時,各地方政府將以書面通知申請人審查結果。

 

另外,同一家庭、同一年度只能由一人就「租金補貼」及「前二年零利率購置住宅貸款利息補貼」兩種方式擇一申請;同時申請兩種者,主管機關將會駁回全部申請,應特別注意。

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