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別傻傻只看利率!挑選銀行房貸三步驟 想轉貸前先搞懂兩件事

別傻傻只看利率!挑選銀行房貸三步驟 想轉貸前先搞懂兩件事

許雅綿

聰明理財

達志

2018-09-28 09:49

根據央行統計,8月五大銀行新承作房貸利率僅1.626%,已連續9年多跌破2%,近2年房貸利率更在1.7%以下,處於歷史相對低利水準。以銀行過去經驗來看,民眾新增房貸多落在第四季,目前銀行已陸續推出低利房貸專案搶市,究竟市面上哪個房貸和轉貸方案最划算,民眾又該如何挑選?

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,一般來說,民眾在挑選房貸專案時,可從三面向評估,包括第一、貸款成數;第二、貸款利率;第三則是評估額外的費用,例如鑑價費、帳管費、開辦費、徵信費和手續費等,各銀行規定均不相同,建議可多加比較。

 

觀察目前市面上的銀行房貸專案,公股銀行和民營銀行分別聚焦不同客群,民營銀行主攻首購族、轉貸以及換屋族;公股銀行則是偏好千大企業員工和公教人員,其中綜觀各家房貸專案,最低貸款利率殺到1.56%起,貸款成數最高為85成,至於最長貸款年期為40年,而手續費則3000元至20000元不等。

 

 

細究各家房貸專案的差異,包括利率、貸款年限、寬限期、手續費和適用條件等,徐佳馨建議,將上述的項目釐清後,再針對自身條件進行評估,才能夠掌握房貸商品的全貌,若只比較利率的話,不一定能挑選到適合自己的銀行房貸專案。

 

此外,目前幾乎每家銀行都有提供寬限期的申請,期限約1到3年不等,要留意的是,寬限期結束後,銀行會對貸款發放金額,按照合約約定的本金利息平均攤還。

 

也就是說,雖然房貸族在寬限期內還款壓力減輕,但一旦期滿後,每個月不僅要攤還利息,連之前的本金也要一併攤還,每個月的還款壓力將會倍增,原本用30年攤還的本金,可能壓縮到27年來還,甚至更短。因此,有銀行高層就建議,民眾申請寬限期後,一定要提前準備多一點本金,才不會造成日後的還款壓力。

 

目前全球進入升息循環,美國聯準會維持穩步升息步伐,市場認為台灣央行也將蠢蠢欲動,即便日前央行利率連九凍,但央行總裁楊金龍也再次示警,提醒民眾要未來利率變動的風險。然而,聰明的房貸族早有因應措施,可能會透過「轉貸」追逐低利的策略,來降低房貸負擔。

 

 

所謂房屋轉貸,是將現有房貸餘額,交由另一家銀行承作。Money101.com.tw 台灣董事總經理周純如表示,轉貸除了考量利率減碼優惠之外,還需要將必要成本考量進去,包含代書費、塗銷費、違約金、地政設定規費、新貸款的開辦費以及代償費用等,否則,減輕了利息壓力,卻賠了費用成本,得不償失。

 

周純如就建議,房貸族在轉貸前,可先評估兩大面向。包括第一、試算申辦新貸款是否划算。假設新貸款的利率比原本貸款優惠0.25%,以貸款100萬元來試算,一年能省下2500元的利息,總貸款為300萬,一年下來共省下7500元利息,再與轉貸費用成本衡量,若轉貸的費用成本超過省下來的利息,那就不划算。

 

第二、房屋的市值是否上漲以及申貸人的信用狀況、財力條件,能否為自己爭取到更佳的貸款額度、利率,也是需要審慎評估的。

 

整體來看,買房進行房屋貸款前,手頭一定要有足夠的自備款,且要保持良好的信用紀錄,並與銀行維持良好的往來,才有機會爭取到較高的貸款成數;另外,選擇市中心的房屋,也比較容易貸款,因為提供的房屋價值愈高,拿到的貸款額度通常也會比較高。

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