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市場資金充裕!美國房市投資機會浮現?3大面向全解析

市場資金充裕!美國房市投資機會浮現?3大面向全解析

財經M平方

聰明理財

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2020-08-31 16:34

美國房地產是一個體量龐大的市場,住宅不動產規模超過 30 兆美元、商業不動產則約 15 兆。房地產市場除了承載美國約 1 億 4 千萬個家計的住房需求,更支撐整個金融市場發展,包含商業銀行房貸業務、不動產投資信託公司(REITs)、和不斷推陳出新的房屋衍生性金融商品。

 

今年3月以來疫情嚴重衝擊全球經濟,美國政府祭出超過金融海嘯等級的財政和貨幣紓困政策,使得民眾可支配所得大幅增加,我們好奇在市場資金如此充裕的情況之下,房地產這樣的資產類股是否也浮現投資機會?

 

一、透過人口嬰兒潮帶你看房地產循環高峰

 

從過去半個世紀以來房價的走勢可以看出,美國房地產循環約 18 年一次, 1990 年儲貸危機及 2008 年的次貸危機均與房市的崩盤有關,且正好碰上房地產 18 年一次的衰退。最近一次循環於 2012 年美國房價成長翻正開啟,截至疫情前,美國房市正在處於多頭循環中。

 

 

扮演房地產循環的關鍵之一是人口變化,其中又以美國在世界大戰後的三次嬰兒潮最為重要。主要原因在於青年首次購屋一直是房屋購買的主力,根據全美不動產協會( National Association of Realtors ) 2019 年的調查,青年首次購屋為買房的主力(約佔 1/3 ),同時平均首次購屋的年齡落在 30 歲,以此推斷,房市高峰應位於嬰兒潮後約 30 年。

 

縱觀美國二戰後有三次嬰兒潮,前兩次都在 30 年之後附近帶起房市榮景。第一次嬰兒潮即為大家所熟知的戰後嬰兒潮,開始時間約在 1947 年到 1950 年,並在 1970 年代末期開啟一波房市高峰;第二次嬰兒潮起始於 1970 年代中期,並於 2000 年開啟新一輪的房市榮景。

 

2000 年代初期的這波嬰兒潮預計在 2025-2040 年成為美國消費主力,同時依照過往房市高峰的經驗,這波嬰兒潮有機會在 2030 年附近開始兌現人口紅利,支撐房市的長線需求,時間位置也與前述提到 2012 年開啟的 18 年一次房地產循環高峰相同。

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