在今天看見明天

股市走向多頭 房市揮別空頭? P.46

台灣股市年來連番大漲,龍年首日二月九日,新春即開紅盤,加權指數一舉突破萬點大關,創兩年半來新高,並且站上萬點,讓投資人雀躍不已。二月十一日經濟日報登了斗大的標題「房市醒了」||股市衝破萬點,營建股漲幅驚人,房地產市場一掃過去低迷陰霾,不但大台北推案量驚人,連過去被視為票房毒藥的山坡地,也將有多起開發案計畫推出。顯然業界人士多數認為這次股市的大漲將會引發房地產的復甦或是另一次的大漲行情。然而是不是真的這次又是重複過去的模式呢?值得探討。

在過去台灣經濟發展的五十年歷史裡,幾乎每七年左右會有一個經濟景氣的周期,而每一個周期都會先由股市帶領,彷彿股市是一個景氣的先行指標,然後房地產跟在後面跑,經驗上兩者大約落後一年。從實際的經濟活動來看這現象並不難了解,因為股票市場是由數百萬人參與買賣而決定價格的市場,透過電子撮合,速度快,交易量大,是極具流動性的市場。


股市大漲創造房地產龐大購買力

因此當景氣被市場嗅出已經觸底而開始回升時,儘管實質的經濟活動還沒有清楚地被感覺出來,但在股價已經起跑,等跑了相當一段距離後,實質的經濟活動才會感受到景氣確實已經好轉了。這時不少人也因為賺了不少股票錢而想購買房屋以改善居住條件。甚至有些積極的人在賺飽了股票錢後想在房地產上也賺它一票,而紛紛投入房地產,比較保守的人則想購屋買地置產,以免在股票上賺來的錢又賠回去。總之股市大漲後,就能創造出龐大的購買力。

目前上市股票的市價總值已達十五兆元,若從去年的最低價二月五日的五四二二點來比較的話,市值足足增加八兆元,比起去年的國民總所得九兆元僅差一兆元,短短一年股市膨脹出二千三百萬人三百六十五天的總產值,實在非常驚人。而這八兆元理論上是給台灣人口的一成或是頂多兩三成的人分光了,因為在短時間創造出如此龐大的金融財富又集中在少數人手裡,接下來能發揮的攻擊力非同小可,事實上,也只有這種力量才能推動或引爆房地產的投機大行情。

過去五十年來五次的景氣高峰,房地產投資、投機的狂熱初期都是以這種模式行形成。所以經驗告訴我們,股市這番大漲,漲上萬點,景氣又復甦而且好景理應仍有數年,房地產行情當然可以看好。尤其這回台灣的房地產歷經幾年來的低潮,不僅是受到周期性的影響,更受到亞洲金融風暴的侵襲而被打落水狗。根據市場特性,跌得愈深必然漲得愈高,因此這回房地產的大行情更可期待。新春以來,房地產業、營建業開始摩拳擦掌準備大幹一番的想法不難理解。


有土斯有財觀念深植人心

作為景氣先行指標的股市當被確定走上長期大多頭後,景氣是會逐漸地爬升,而企業獲利不斷成長,金融機構對企業評等不斷提升,放款變鬆加大,企業取得資金容易,而員工所得亦大幅提高,企業所有者的所得更是急速增加,整個社會的購買力快速地膨脹起來。在九○年代以前,台灣經濟基本上處在高成長水平,長期平均下來年成長率達八%,在九○年代亦有六%水平,因此大約每經過七年的累積,台灣的購買力就能翻一番(加一倍)。

因此當從股票市場賺進鈔票而轉入房地產市場後,不需一兩年的時間就會發生多數民眾挾其新累積下來的購買力進入房地產進行「抬轎」動作,造成另一波房地產狂熱風潮,理論上每七年能累積一倍的購買力,房地產價也應增加一倍比較合理。事實上每次房地產行情開始時,都會因為過去的低迷,下跌數成後才開始上漲,而上漲到一定程度後又因為市場狂熱及投資人、投機人的過度樂觀而漲過頭,所以前後一個波段,漲個三倍也就見怪不怪。但這是全國的平均漲幅,由於都市的發展不同,地點的不同,自然有上漲五倍、十倍甚至幾十倍的行情,但也有漲幾成就結束的。

重點是,多數民眾為什麼願意進入這市場?為資本家或地主抬轎呢?除了所得提高、購買力增加以及為了要改善自己的居住條件之外,最重要的原因是置產欲望在作祟。特別是四○年來(到九○年為止)台灣乃至全世界一直處在通貨膨脹的環境中,貨幣相對於實體物質一直在貶值,而房地產的平均增值速度遠遠超過銀行的利息或是資金的成本。

輕薄短小觀念主導日本經濟成長

根據統計,到九○年為止,過去四○年間台灣地價的年平均上升率是一五%,成長率肯定高過資金成本。事實上,四○年來因長期持有房地產而成巨富者不在少數,而早期因擁有房地產和沒有房地產者在財富的擁有上則成天壤之別。這個非常清楚和具體的經驗告訴台灣人購置房地產的重要性,以致多數台灣人堅定地認同「有土斯有財」的觀念,甚至把它奉為宗教性的信仰。換句話說,為了能給自己的財富增值,或是為了給自己的財富保值,才是台灣人熱中於房地產投資的真正原因。

六年前筆者還在東京工作時,有機會回台灣演講及發表文章,即大力推銷這個觀念。當時這觀念很難讓人接受,特別是筆者一再強調今後台灣的房地產只會跌不會漲,更難令人接受,很多人還認為筆者離開台灣太久,對台灣的了解有所偏差。直到最近兩年特別是亞洲金融風暴以後,這觀念終於被接受了。

長時間來,隨著經濟成長及生活上的改善,人類消耗資源的成長速度超過資源供給速度,因此全球始終處在天然資源供不應求,價格上漲,通貨膨脹的狀況。然而經過一九七三年第一次石油危機及七九年的第二次石油危機後,日本首先導入輕薄短小觀念,掙脫經濟成長須搭配天然資源消耗成長的桎梏,讓日本經濟能最早在工業國家中重新步入成長軌道,進而在八○年代稱霸於全球。

當然這輕薄短小的觀念很迅速普及到其他工業國家,很快的成為人類經濟活動普遍性基本觀念。也因此整個八○年代儘管經濟還是持續成長,但石油的消耗量卻逐年遞減,譬如石油價格曾經從每桶四十四美元跌到七美元。


通貨膨脹正式宣告死亡

在供給方面,也由於科技的進步,不僅能發覺或開發出新的來源,並大幅降低產出的成本。二月十七日美國聯邦準備理事會主席格林斯班發表國會證詞時,被問及最近石油每桶漲上三十美元是否會給美國的通膨帶來壓力,格林斯班回答說,美國經濟對石油的依賴度不斷地下降,因此壓力不如過去。事實上能源的來源早已從幾乎依賴石油轉成核能、天然瓦斯等多種能源,而且過去不符成本的礦源,因科技的進步已符合經濟可加入開採的行列,供給應該無虞。

進入九○年代後,電腦通訊發展一日千里,後期全球急速地進入網際網路的時代,透過網路電子商務,人類不僅在虛擬的世界裡完成了很多的經濟活動,而且無遠弗屆,其在效率的提高、資源的節省和浪費的排除作用發揮上難以估計,讓人更肯定通貨膨脹難以發生,「通貨膨帳已經正式宣告死亡」。

既然沒有了通貨膨脹,貨幣的購買力不再減弱,人們再也不需要捨鈔票去做換物運動。鈔票放在銀行有近六%的年息可收,購買房地產的話僅得三%以下的年息這還沒扣除稅金、折舊,以及空置期間的機會成本,而且增添很多管理上的煩惱。如此得不償失的投資還有很多人願意去做,其目的無非是期待有一天房地產大漲而有豐厚的差價(資本利得)可賺,不然就是滿足自己的擁有欲。

然而隨著時間的逝去,投資人怎麼等都等不到豐厚的資本利得,只見周圍的房子愈建愈新,自己的房子變得既舊且設計設備跟不上時代,而遭市場大幅折價唾棄,此時才會覺悟出在無通膨的時代裡,房子跟汽車家電幾乎是一樣的只是近乎消費品罷了。小標:當房子變成消費品時保值觀念就不存在

已經變成近乎消費品的房屋市場在民國七十九年達到高峰時,曾經被國人追捧到太過離譜的價錢,十年前台北市區的平均房價是年輕人收入的十倍,換句話說,年輕人要十年不吃不喝才能買到一棟標準房。雖然十年下來,一方面因為所得提高,一方面房屋價格也下跌了幾成,使得置屋時間縮短不少。但和美國比起來,仍然付擔沈重,因為在美國買一間房子只需要三年,在澳洲只需兩年,號稱全世界最貴的日本也只需五年,台北房屋價格偏高是顯而易見。

價格偏高會壓抑購買欲,而空屋率又高,據報導全台灣有八十萬餘戶的空屋,顯然這些空屋是因土地高價時建造的,業主又不願意認賠拋售,或是業者認為即使降價能出售的數量有限反而造成多殺多的局面,果真如此的話,也許這次股價大漲培養起購買欲後,房價反而會因為去化順利而造成下跌。

既然房地產已經從象徵資產代表的投資標的,變成了近乎消費品,消費品有消品的價值,在景氣好時也可以大熱賣,價錢也還不錯,甚至打響品牌知名度後可以賣得更貴,但這種現象並不代表房地產的價值又回到過去的觀念||是最好的增值或保值的投資標的。

因為房地產變成消費品,對購買者而言,它的折舊費用將會是很重要的成本,別是在目前科技進步快速的時代裡,不需十年時間,新房子都會變成LKK而遭到嚴重折舊,如同汽車一般,開了一年就打對折,對購買房子代價觀念的轉變是對投資人很大的考驗。

股價大漲後,國人財富大增,現金的流動量也會大幅增高,購置房地產的支付能力必然大增,在過去的經驗裡當然會營造房地產的另一波大行情,只可惜前提條件及大環境已截然不同,人類已進入無通膨的時代,因此可能僅止於期待而不至於發生。

當然股價大漲後,會創造出很多暴發戶,而暴發戶願意花巨款購買能滿足個人特殊的欲望,以致造成個別豪宅出現天價的現象,就如同汽車的價錢在長期的趨勢是不斷的下跌,但是會出現一部汽車高達一千萬台幣甚至二千萬台幣等令人驚訝的價錢,因此今年出現一戶一億甚至二億或三億的豪宅亦不會令人意外,但這並不代表台灣房地產整體的價格以長期趨勢來看是處在下跌的格局會有變化。

(作者曾任職三菱商事東京總行資本市場部副總經理)

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