在今天看見明天

股市帶房市 帶不過濁水溪 P.56

曾國仁

股債前線

2000-03-09 15:03

在股市帶動下,沉寂多年的國內房地產市場,近來似乎隱約有啟動的跡象,不過,對於在台灣房地產狂飆年代一度曾是極具代表性的台中地區而言,股市的熱絡,雖然漸漸刺激了消費市場的成長,但當地的房地產業卻絲毫感受不到台北股市的熱力,整個市場仍靜悄悄地,似乎仍籠罩在低迷的陰霾當中。

一般人對於台中房地產的形容,除了慘,還是慘,而這種情況,即使到了股市已經攻上一萬點時,亦是如此。首先就市場推案量來說,以占中部百分之九十以上市場規模的台中縣市房地產為例,撇開民國八十三年以前一年推案動輒二千億元以上的黃金年代不說,即使在當年中共飛彈危機陰影下,台中縣市在八十五年的推案量,也有九百五十億元的表現,八十六年更成長到一千零五十億元,八十七年因企業風暴而萎縮至九百億元,去年則因企業風暴後續效應、兩岸局勢緊張、九二一大地震等三合一效應連鎖作用,案量急遽萎縮至三百五十億元。


三二九檔期推案量最多三百五十億

今年則是明顯受到九二一震災的後續效應,截至目前為止,市場觀望氣氛仍濃。根據台中市建築投資同業公會最近針對會員所做的問卷調查,在收回的一百二十份問卷中,表明將繼續投資推案者僅四十家,而緊接而到的三二九檔期,除了全友、順天等幾家即將掛牌上櫃的公司,已積極準備確定將如期推案外,市場上幾乎嗅不到一點啟動的氣息。因此對於今年台中縣市的推案量,即使在總統大選後兩岸局勢大開、股票大多頭的利多刺激下,一般預估推案量的規模最多在二百五十億元至三百五十億元之間。

因此,若從市場推案量代表市場景氣與否的角度判斷,則台中地區的房地產市場仍屬下探格局,整個景氣指數仍是往下掉。就市場的容量與規模,台中縣市建築市場要回復過去一年二千億元案量的高峰,除非能遇上如中央政府遷都台中的政策大利多,否則幾乎已是不可能的夢,而一般估計每年九百至一千億元的案量已是市場正常供需的上限,而何時市場能回復到千億元的水準呢?若把兩岸直航、中部成立科學園區等等利多都算進去,預估至少三至五年才看得到接近千億元水準的市場格局,換言之,說整個台中房市短期內即將由谷底攀升,則這所謂短期間的定義,恐怕至少代表三年的時間。

除了推案量規模,建設公司數目多寡,也可作為市場興盛與否的另一項判斷指標,當年台中房地產正熱時,光是台中市的建設公司,即多達上千家,但這幾年情況如何呢?八十七年,台中市建築投資公會繳交會費的會員計有四八一家,了去年僅剩二百六十家,而今年繳納會費的會員則減少至一百六十家;會員人數的嚴重流失,正代表著愈來愈多的建設公司因撈不到魚而退出市場,而先前提到僅有四十家建設公司今年還願意推案的調查結果,則透露台中建商收攤的風潮恐怕還未完全停歇,未來一、二年內仍留在市場上的建設公司,恐怕將跌破至一百家以內。


退出市場的建商越來越多

另外從市場的交易量而言,整個台中房地產市場原本觀望氣氛就相當濃厚,尤其前年起的企業風暴,許多原本有意進場的消費者多暫時歇手,等待建設公司跳樓拍賣,之後政府祭出一千五百億元的低利房貸利多,市場買氣才見回籠,但緊接而來的九二一大地震,又將整個買氣給震斷,尤其在地震發生的最初兩個月內,市場幾乎停擺。這種買家完全停手的狀況,一直到去年十一、二月才見買氣回復,之後隨著春節年關逼近,買氣才漸漸熱絡,預估從九二一大地震發生迄今,市場成交量約三、四十億元。

這得來不易的三、四十億元成交量,比起市場待去化的餘額,可謂僅是九牛一,但消費者這種幾近「雪中送炭」的行徑,卻足以讓業者感動不已。特殊的是,場上雖有三、四十億元的成交量,但這些成交案大多集中在特定幾家大地震中全身而退、品牌形象不錯、且產品個案規畫具市場號召力的公司,絕大多數的公司仍是等嘸人。

另就市場土地及房價來看,在農地開放自由買賣的利空刺激下,台中房地產的土地及房價,承受著沉重的下跌壓力,其中就房價而言,九二一大地震震出中部房市交易的大斷層,不少消費者考量到未來中古屋市場的流通性後,對九二一大地震以前蓋的房子採取更謹慎保留的交易態度,逼使許多公司不得不降價求售;另外,就土地而言,包括台中市七期土地在內,許多當初高檔搶進的建設公司,如今在市場不景氣及公司財務壓力的雙重打擊下,也不得不認賠殺出,其價差幅度甚至多達二成以上,只不過現在市場上買得起土地、開發得起土地者寥寥無幾,賣主易找但買主難尋。

長億不推案 龍邦撤出台中 啟阜專注工程營造

就整個市場的推案量、成交量等具體的數據來看,當前的台中房地產市場,仍是屬於下探或盤底的階段,不過,相較於商品市場的低迷,台中幾家營建類股近來的股價,若以九二一大地震作為基準點,則台中營建類股在大盤帶動下,卻繳出了相當不錯的成績單。

中部幾檔營建類股的上市、上櫃股票中,在前陣子的最低檔時期,除了龍邦與長億維持六、七元的相對高檔外,其餘均跌落至三元以下,啟阜及三采甚至創下一.八六元及一.九元的歷史低檔,而如今拜多頭行情拉升,除長億、龍邦頻頻向二十元叩關外,順大裕、櫻花建、三采等三檔股票也向票面值挺進,啟阜及中友也攻上六元以上。

但相對應於股價表現,中部這幾家公司中除了櫻花建設在草屯推出三億元的「櫻花大鎮」象徵性地玩玩外,其他幾家幾乎都在今年三二九的檔期中缺席,甚至到年底前看不出可能進場推新案的跡象。其中,長億已宣稱不再推建築案、龍邦也算遠離中部試圖在台北另起爐灶,啟阜在新東家入主後也將專注工程,其餘的公司,今年似乎都由營建公司「暫時」轉型成銷售公司,老闆親自督軍全力去化餘屋。

這種股價連漲三、四倍的公司卻全面縮減業務的現象,說穿了只不過因為銀行本不願意再借錢給這些公司,在求貸無門下,建設公司老闆只得帶領員工努力幫債權銀行「打工」賣房子。

就整個大局來看,台中房地產似乎已慘到極點。不過,今年仍然逆勢操作,在三二九檔期推出二十億元案子的全友建設董事長穆椿松卻不作如此想,他以台中市築投資公會理事長身分表示,現在談台中房地產全面性景氣的好與壞是沒有意義的,景氣的好與壞,端視個別公司而定;至於過去被視為台中房地產包袱的餘屋問題,時間已經把這些餘屋打入了中古屋市場,成了完全不會影響到新案市場的「死餘屋」,而大地震更加速淘汰不具競爭力的公司,同時也創造地震後的新建築市場,因此,對於沒包袱、有口碑、重專業、講品質的業者,從現在開始,反而是市場正常營運永續經營的良機。

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