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跌至谷底後的反彈 力道最大

跌至谷底後的反彈  力道最大

趙曉慧、李建興

股債前線

593期

2008-05-01 16:19

總統大選後「高雄概念股」暴紅,坐擁三萬坪土地、三塊絕版第一排建地的京城集團董事長蔡天贊,是這波行情最大的贏家,股價四個月來翻漲將近三倍。當別人看壞房市紛紛撤守之時,剛好是他眼中最好的入場時機,「等功」了得,眼光精準,蔡天贊等出「南霸天」的傲人成績。

準總統馬英九喊出「南北平衡」的施政願景,帶動鴻海集團等企業南下設點,讓沉寂兩年的高雄房市一掃陰霾,徹底大翻身!若問誰是這波最大贏家?無疑是「南霸天」京城集團董事長蔡天贊。

 
一路翻紅
買地買在最低點 笑傲同業!


蔡天贊究竟贏在何處?首先看看「馬上效應」的股價反應。去年高雄房市因建商搶建造成餘屋量龐大賣壓,以及台股表現低迷的拖累,京城股價受到波及,去年十二月二十一日的收盤價,一度跌到十八.七元。

隨著高捷紅線通車、泛藍取得立委及總統大選勝利,「高雄概念股」脫穎而出,坐擁營建、觀光雙題材的京城建設股價一路翻紅,四月二十三日股價還站上六十一元。換言之,京城股價在四個月內翻漲三倍!

接著是地價翻漲行情。目前京城庫存土地約三萬坪,當高雄建商飽受地價飆漲之苦,焦急愁無土地可推建案,蔡天贊卻是老神在在,未來六年完全不用煩惱,傲視同業!近期建商因「馬上效應」將房價每坪調漲一、兩萬元,若按此標準換算,蔡天贊的三萬坪土地若可蓋十萬建坪,每坪調漲一萬元,資產價值暴增十億元!

蔡天贊令同業眼紅的還不只是如此,高雄目前一地難求,尤其是精華區的第一排建地已告罄,蔡天贊卻還有三塊第一排庫存土地,包括高美館、農十六、新光路一塊三千坪角地。尤其是新光路這塊建地,因屬海景角地,是蔡天贊眼中「高雄最有價值的土地」,等到五年內高雄房價破一百萬元歷史大關時,才要壓軸推出。

購地天王不僅買現成土地,他也悄悄將觸角伸入都市更新。近期他已成功整合中正路、福德路一處老舊房舍四分之三屋主們,每坪以約七十二萬元成本取得,是高雄第一件都市更新案。這個鄰近捷運站出口的建地,未來要推出單價二十五萬元的豪宅。

有別於興富發建設董事長鄭欽天看壞高雄房市,蔡天贊三十年來始終看好高雄。他說:「壞個八年,就會再好個十年,跌至谷底之後的反彈力道最大。只要市況不好,房子、土地我都要收購下來!最壞的時機,剛好是最好的收購時機,京城還是會繼續買地,光是二○○六年,高雄房市一攤死水,我們就買進了幾十億的土地!」蔡天贊豪氣地說。

土地永遠買在最低點,確實是蔡天贊的購地哲學之一,也是他的成功關鍵。這項策略,早在二十年前就有跡可循。一九八○年代末期亞洲發生金融風暴,蔡天贊買下緯城建設借殼上市。千禧年之後SARS風暴重擊房市,蔡天贊大舉買進美術館及農十六土地,一坪成本價才幾萬元,現在已經翻漲到五十萬元,五年來狠漲二、三十倍!


 
低價養地
精算團隊身經百戰 出手必成!


也正由於當年蔡天贊低價養地,使得今日的蔡天贊不但「本錢粗」,也使其手上握有龐大的銀彈,足以像大富翁遊戲般地大舉獵地。然而蔡天贊買地,不只買得狠還買得準,主要即是地主看準蔡天贊為最有實力的買主,常會主動上門求售,無形之間,蔡天贊比同業累積了更多的土地資訊。多年與眾大地主交易博感情,也讓他總能獲取第一手消息,精準出手,至於旗下的土地評估團隊,也因為身經百戰,儼然為土地精算師,讓蔡老闆標地、標價很少失手。

以最近蔡天贊計畫在墾丁國家公園海生館旁,興建一座國際沙灘度假村的個案來說,這塊占地上萬坪的土地,原先是八年前,屏東縣長施孟雄號召三十幾位地主集資貸款買下,但後來施孟雄驟逝,加上當時對岸舉行導彈軍事演習,嚇壞台灣房市,該土地成為銀行的不良債權,而落入法拍命運。

由於蔡天贊人脈豐厚,再加上團隊精算得宜,蔡天贊比同業早先一步探聽出該土地現況及市價,在銀行法拍之際,蔡天贊不急著競標,反而先熟稔土地買賣的遊戲規則。他發覺,凡是在拍賣土地周邊握有土地者,具優先承購權,於是蔡天贊趁低價之際先大舉收購該地周邊的私人土地,進而取得優先承購權,最後等該地數次法拍落入谷底價時,這才緩緩出手,再以每坪六萬元低價取得。

蔡天贊表示,當時這筆土地法拍時,引來許多飯店業者覬覦,卻因為沒有優先承購權,只好拱手讓人。「我們得標十天不到,就有一家台北的飯店業者出價十六億元想要收購!」當然蔡天贊沒有點頭。

這塊土地的環境影響評估已經過關,今年將要送照,另將投入二十五億元蓋二百間房間的國際級度假飯店。

蔡天贊買地神準,還不只墾丁這樁。高雄前凱悅飯店大樓,二○○四年蔡天贊買下後,現已大興土木以頂級豪宅推出,預定以每坪三十萬元以上的高價進場。這起建案,令人稱奇的不是「高價」,而是蔡天贊寫下的買地神話。

○四年,蔡天贊剛以六億六千萬餘元標下原造價達三十六億元的高雄凱悅大樓,由於買價為造價六分之一,就已經撿了個大便宜,而凱悅所在地土地市價每坪已逾一百萬元來看,光土地就讓蔡天贊值回票價,加上該大樓三十四層的鋼構已大致完成,以當下的鋼鐵行情,更為蔡天贊增添一筆財富,就連蔡天贊自己都說,凱悅地下五個樓層的建造成本,就讓京城回本了。

更有趣的是,這個便宜貨,自民國八十七年一月進行第一次拍賣,歷經七年十八次法拍,都乏人問津,以流標收場,底價一路由三十六億元,降至六億零五百元,到了第三度的特別拍,才由京城建設和泰加建設合組的團隊得標,而據說這一拍,蔡天贊的出價僅比鋼鐵大王義聯集團總裁林義守的第二標,高出四十八萬元,讓林義守大為扼腕,也讓人為蔡天贊出價之神準,拍案叫絕!

對於準總統馬英九在五二○就職之後的高雄房市,原本看好北高雄的蔡天贊認為,南高雄會因為郭台銘等企業的進駐,再度回春。

蔡天贊也預告,九八%的高雄建商都在搶地,現在地價已經破百萬元,今年年底將會被推升至一百五十萬元新價位,兩年後精華地的房價要推八十萬元才划得來。此外,每坪十一、二萬元的首購產品將在今年年底消化完畢,「未來這類產品的缺貨問題會非常嚴重!」且在營建成本墊高下推案,成本已上漲至每坪十六萬元,未來的建案每坪要十八萬元起跳!所以他建議,「有餘屋就趕快買」。


 
蔡天贊
出生:1950年
現職:京城集團董事長
學歷:國立新營高中
紀錄:坐擁3萬坪土地,高雄最大建商地主
身價:逾150億元

今年五個主要推案:
京城凱悅(愛河旁,開價35~46萬元)
京城帝寶(農十六第一排,開價30~35萬元)國家美術館(高美館,開價17~18萬元)
閃耀之旅(中正路圓環,開價18萬元)
泳吻世紀(左營介壽路,開價12萬元)

 
蚊子館撥雲見日
洪平森得到「遲來的正義」

除了蔡天贊之外,在這波高雄熱中,許多人都認為這次被準總統馬英九欽點的「高雄軟體科技園區」開發商洪平森亦是另一位燙金的受益者。洪平森在高雄的投資,也像蔡天贊一樣,隨著高雄的經濟起伏,大起大落。

 
若從今日的觀點來看,把看好高雄發展而養地多年的蔡天贊,稱之為「遲來的財富」,那麼當初接下軟體園區這個燙手山芋的洪平森,就是「遲來的正義」。
 
事實上,高軟老早在阿扁總統上任那年(2000年)12月就已經風光動土,孰料,後來原開發商合鑫公司發生財務問題,而使得全案停擺,在許多有心人士極力奔走之下,說服了當時堪稱資金最雄厚的國城建設洪平森出來接手。在幾經考慮之後,洪平森終於決定在04年,承接整起開發案。
 
但接案後的國城,並未如預期順遂,如解決前開發商合鑫遺留下的財務問題即一波三折,以及南軟迅速崛起,削弱了廠商南下意願,因此一度使得高軟被譏為大型的蚊子館。
 
不過在一片唱衰聲中,洪平森仍看好高雄的立地條件,相信有朝一日會「撥雲見日重見光明」。果然,今年在馬英九登高一呼下,高軟熱度升溫,在這個總戶數279戶,預計招攬200戶、創造5000個就業機會的園區中,目前已有80家廠商買下園區100多戶辦公室,更有41家經經濟部核定,預備進駐,其中光今年4月,就有40多家廠商買定。
 

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