在今天看見明天

調整配置 等下半年市場落底

調整配置  等下半年市場落底

趙曉慧

股債前線

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622期

2008-11-20 17:07

今年的房地產,在泛藍勝選與金融海嘯接踵而至之下急熱與急凍。展望明年,全球景氣將步入衰退,通貨緊縮的陰霾籠罩,預料年底房市才會落底,買屋者不要急躁,至於套牢有資金壓力的投資人,最好是先賣先贏。

今年,堪稱是台灣史上房地產變化最兩極的一年。

 

林先生今年三月看好國民黨國會及總統大選勝選之後兩岸三通的前景,以每坪約四十二萬元買下台北縣某知名河岸景觀預售屋,想要操作短線轉賣獲利。

 

當時,房市迅速進入「急熱」狀態,一掃去年下半年的低迷氣氛。

 

但五二○馬英九總統就職之後,一場全球性的金融海嘯席捲而來,連帶重挫房市,從上半年的急熱反轉為「急凍」,成交量及房價雙雙下修。
 

賣不掉  就是現在房市寫照

 

整個資本市場重回「現金為王」的狀態,林先生眼見情勢不妙,急著想要把手中的預售屋出脫變現。但現在每坪價格已經降到三十六萬餘元,都還賣不掉。林先生嘆氣說:「要是再賣不掉,只能再考慮是否往每坪三十二萬元調降。」

 

「房子賣不掉」,幾乎是現在房市的普遍寫照。內政部在十一月初發布今年第三季房市交易量統計,發現「大幅衰退」。全台灣的建物買賣移轉件數僅八.九萬餘件,季交易量創下近五年的新低。

 

此外,無論與上季或去年同期相較,全台各大都會區的交易量同步呈現衰退,台北、新竹、台中、高雄等四大都會區較上季均逾三成以上,衰退幅度最大。

 

台灣最大的預售屋、新成屋入口網站「網路地產王」總經理鄭特滽說:「這一波房市問題是因市場信心度不足,其實購屋需求仍在。我們公司有很多二、三十歲的同事,都想買屋成家;但就是房價太貴,買不下手。」

 

即將邁入二○○九年,房市信心度徹底被金融海嘯淹沒;這一波重挫,究竟僅是「短期區間震盪」,還是「災難才要開始」?明年房地產還有樂觀的理由嗎?購屋及投資的守則又是什麼?

 

美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民預測,明年房市將呈現「價跌量縮」,交易量將下跌一○%,房價則下跌至少一五%,強者恆強、弱者打回原形。

 

張欣民說:「這還只是保守估計,全球經濟不景氣,台灣的產業及失業率、GDP都不會太好,從法人到個人買房子的能力會下修甚至賣屋求現,房市將進入盤整狀態,導致購屋信心崩盤、房價下跌。」

 

中資買房  象徵意義大於實質

 

行政院主計處曾在○七年發布全國住宅自有率統計,調查顯示已達八八.一四%,再創歷史新高!換言之,在一百個家庭中就有八十八個已擁有自己的房子。

 

張欣民語出驚人地表示:「房屋自有率已經超過八成,再加上少子化,若沒有外部需求,台灣房地產等於宣告『內需已死,沒有明天』。台灣的房屋其實已經『供過於求』,例如前幾年很多人看好大三通而進場購屋投資,但一直被低利率的假象所掩蓋,房地產泡沫化的時間被延長了。」

 

既然內需已死,就只好靠著外部捎來春天。世邦魏理仕策略顧問部總監林宗憲表示:「歐美國家的經濟幾乎將呈現負成長,但台灣是全球少數還有房地產題材的國家。包括江陳會之後的兩岸大三通、調降遺產稅等,這些都會帶動台商資金回流及中資來台,為房地產帶來活水。」然而政大地政系教授張金鶚卻認為,台灣房地產的投資報酬率不比中國好,加上中國房市也衰退,中資實力削弱,對中資來台購屋的「馬上好」期待不宜過高。

 

房地產向來有一句俗諺:「利率不升,房市不死。」中央銀行近一個半月以來連續降息四次,合計降幅達三.五碼,而目前二千億元的政府優惠房貸利率,也已降至二.四二五%,來到近兩年來的新低;估計,明年全球還將會持續上演「降息救經濟」戲碼,預料可以減少房屋被法拍,舒緩建商的利息壓力及倒閉潮。
 

反彈?得看各國救市成效

 

在不景氣當中,房地產的「保本」效果向來比股票、基金等投資工具還要好,永慶房仲集團的VIP理財中心就有這樣的故事。

 

A先生與B先生同樣擁有九千萬元的資金,A先生在今年三、四月間,將這筆錢拿去買衍生性商品,結果現在賠得剩下五百萬元。

 

但同一時間,B先生買了松江路一戶兩百坪商辦大樓,每坪四十餘萬元,每坪出租一四○○元,貸款六成、利息近三%,投資報酬率約四.五%。

 

儘管受到衝擊,房價略微下修,但仍然保有資產。在金融海嘯中「逃過一劫」的B先生心想:「不景氣可能還會持續,我是不是該再加碼房地產,為資金尋找避風港?」

 

這一波房市寒冬,究竟還要持續多久?永慶房仲集團市調研展部協理黃增福認為:「現在房市正在築底,預料最快明年下半年就會反彈。」
 

投資型購屋者應考慮先行出脫

 

房市專家們普遍認為,明年下半年至年底「最關鍵」,馬英九政府的兩岸三通、中國觀光客來台、愛台十二項建設將要驗收成效,有助於改善失業率。

 

另外,此時美國歐巴馬政府上任也將近一年;全球各國的救市措施,會開始初步收到一點成效。

 

對於明年自用型買方的購屋守則,黃增福表示,「不景氣,買房子更是要買地段。大台北地區捷運沿線的房屋,最抗跌;此外,鄰近公園、明星學區、河岸景觀的房子,也都可以列為選項。至於中南部的房子,因為需求不強,或是供過於求,房價支撐力道薄弱。」

 

黃增福特別提醒,儘管房貸利率還會下降,但購屋支出仍然不要超過收入的三分之一,「不過,這三分之一指的是本金及利息一起攤還,不是單指利息!」

 

至於投資型買方,張欣民認為,「店面、郊區豪宅、套房、土地明年碰不得。」店面要看商圈的價值,而不是便宜就好。套房只有捷運套房才值錢,學生套房不一定會再吃香;因為現在少子化、大學數量供過於求,所以要慎選學區。

 

郊區的房屋之所以碰不得,是因為供過於求,會有房價腰斬的風險。

 

他說:「明年年底房市才會落底,在此之前不適合購屋,但適合賣屋。套牢者要看口袋的深度,看誰的氣長,否則就是認賠殺出,先賣先贏。畢竟台灣每年都會有四十萬戶的交易量需求,『沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格。』只要價格願意調降,就有機會出脫。」

 

至於商辦市場,相較○七年的大鳴大放,今年反而冷清許多。根據世邦魏理仕的統計,今年商用不動產的總交易金額將較去年下滑一○%至一五%。展望明年,林宗憲認為明年會比今年樂觀。

 

林宗憲分析,今年上半年是一個瘋狂的賣方市場,漫天喊價,買方不願意追價,直到今年第三季之後,金融海嘯將房市打成買方市場,「大家都在比價格低的」。預計明年農曆年之後,商辦市場將趨於理性,買賣雙方的期望值趨近,自然會提高成交率。

 

「明年商用不動產防禦性最佳的地段與產品,就是台北市中心的商辦及內湖的廠辦。」林宗憲說。

 

此外,明年的投資報酬率會比今年更高,主要是租金行情變動不大。但在賣方的開價趨於合理,買方的成本會下降,加上央行的降息,利差會再擴大,所以投資報酬率可望從四%至四.五%,提升到五.五%至六%。

 

第三季房市成交件數暴跌 全台主要都會區各季買賣移轉件數
 區域 2008年 第三季(件)  較去年同期增幅(%) 較上季增幅(%) 2008年第二季(件)
台北市  14097 -5.5  -31.7  20644
​台北縣  23848  -5.1 -23.2 31044
桃園縣  10436 -4.8  -18.5  12800
新竹市  2083  -37.5  -38.1  3366
新竹縣   3143 -4.6 -18.0 3832
台中市  6874 -24.7 -34.8 10535
台南市  2649 -9.5 -27.2 3639
高雄市 6422 -12.6 -31.2 9336
以上各區合計 69552 -9.7 -26.9 95196
全台  89028 -12.8 -26.3 120822

資料來源:內政部統計資訊服務網  資料整理:永慶房仲集團

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