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營建股 短線嗅不到春天

營建股  短線嗅不到春天
十號公報實施和房市急凍,對存貨較多的建商是一大考驗。

張弘昌

股債前線

攝影/陳永錚

628期

2009-01-01 17:48

從二○○八年五二○起算,超過一半的營建股跌幅都在六成以上,過去百元俱樂部的遠雄、鄉林、長虹等,股價甚至跌到只剩四分之一,然而由於○九年房市持續低迷,加上十號公報實施,短線上最好還是小心觀望,等待春天來臨。

二○○八年十二月二十五日,內政部公告第三季房市景氣動向,如大家所預料的,不動產景氣亮出代表景氣低迷的藍燈,是近七年首見的現象。

建研所綜合規畫組組長毛犖表示,以分數來看,第三季的景氣對策信號為七分,僅次於○一年第三季網路泡沫後的六分。這意味著,未來房市似乎再壞的空間有限。

然而這樣的「底部」宣示,卻沒有在證券市場上激起太多漣漪,儘管兩岸直航和低利率題材也在同一時間發酵,但營建股指數卻不動如山,成交量甚至創下十月中旬以來新低。

「苦日子還有得熬,因為代表三季後房市景氣的領先指標呈現大幅下滑,」政大台灣房地產研究中心主任張金鶚不改學者本性,直指房市短期內要復甦,只是一種期待。

而美商ERA易而安不動產顧問張欣民則認為,○九年全球預計都擺脫不了經濟更低迷的陰影,台灣房市想要走出頹勢,是不可能的。
 

市價跌幅重 上市櫃公司雪上加霜


根據統計,○八年全台的建物買賣移轉件數,約在三十九萬件左右,與前一年相比,減少將近一成,隨著買氣持續觀望,交易量將會進一步萎縮。張欣民預估,○九年移轉件數可能會掉到三十四萬至三十五萬件之間,回到○三年SARS(急性嚴重呼吸道症候群)當年的水準,並呈現價跌量縮的局面。

永豐金證券指出,雖然國共會談後,兩岸經貿逐步開展,預計不久的將來,政府會開放陸資買房,問題是,中國大陸境內自己的房市持續降溫,已經自顧不暇,不見得會來台置產,此外,失業率節節上升,影響消費者交屋意願,也是未來房市看淡的主要原因。

換句話說,雖然上市櫃各家建商老闆面對鏡頭仍然信心滿滿,但客觀環境不佳,卻是不爭的事實,屋漏偏逢連夜雨,在金管會最後決定○九年一月如期實施十號公報後,過去兩年高價買地,以及手上擁有龐大餘屋卻去化不易的建設公司,明年第一季財報將因面臨提列存貨跌價損失而雪上加霜。

在平常公司,土地和房屋是列在固定資產,但對建設公司而言,土地、在建房屋和待售成屋是屬於存貨性質,用以加工銷售。勤業會計師江美艷指出,在建房屋因十一號公報已經規範用全部完工法或完工比例法入帳,因此營建業只有土地和待售成屋才受十號公報約束。

十號公報自一九八七年公布以來,一直都未出現大幅修改,這次為因應台灣即將在二○一四年和國際會計準則(IFRS)接軌,因此在參照國際會計準則委員會(IASB)的相關規定後,原本打算在○八年開始上路,但由於影響層面太大,加上許多公司抱怨準備不及,因此才往後推遲,直到最近金管會主管陳冲定案,才總算塵埃落定。
 

冷門存貨多 遠雄、皇翔首當其衝


一般來說,這次十號公報對閒置產能太多的公司,衝擊程度最大,其中又以面板、DRAM、鋼鐵、塑化是最大苦主,但由於這次修改也同時將存貨評價的總額法刪除,只能以個別存貨逐項比較,而建設公司的存貨不是素地,就是待售的成屋,且今年以來房市買氣急凍,目前市價多半比過去高峰時下跌二至三成,因此建設公司也同樣要面臨存貨損失。

 

過去存貨評價採行總額法時,上市櫃公司可以利用產品間的盈虧互抵模式,減少認列庫存跌價損失,如果加總起來市價比帳上成本高,甚至不必提列損失。例如一家建設公司同時擁有精華區和落後開發地區的土地,面對房市不佳,只要精華區市價大於成本的差價,高於落後開發地區土地的跌價,就可以不用在財報上提列損失。

 

然而,隨著十號公報修改成以個別存貨比較法為主後,精華區的庫存利益不能承認,但落後開發地區的土地跌價損失卻要認列,這對帳上擁有太多「冷門」存貨的營建股挑戰最大。

 

例如,在林口、三峽等推案量較大的建商如遠雄和皇翔,市場法人就曾多次點名是新會計制度下的受害者。

 

此外,在景氣熱絡時高價搶地,並蓋成豪宅的建商,也無法避免提列庫存損失的風險。一位專門負責豪宅市場交易的仲介業主管就指出,豪宅的指標地區像台北市大安區和信義區,近期都出現價格鬆動的情況。

 

例如仁愛路上最著名的「帝寶」,十二月成交價格已經跌破百萬元,和高峰時叫價到一八○萬元相比,足足少了一半。

 

這位主管表示,目前市場最關注的,是位在南京東路五段的捷運站聯合開發住宅「台北摩根」,在○九年初將開始陸續交屋,但卻傳出因為市價跌得太凶,不少預售時買進的投資客,打算「認賠出場」,也就是賠掉訂金。

 

據了解,這些投資客當初的進場價位約在每坪五十多萬元,如今卻只剩四字頭,因此萬一將來投資客不願交屋,負責興建的興富發建設就必須接手這些餘屋,儘管可以沒收訂金,但帳上也可能出現存貨跌價損失。類似情況,在中山北路的「遠雄富都」和其他豪宅個案也時有所聞,可說是屢見不鮮。

 

也因此,過去用高價搶地的建商,或多或少都要面對存貨跌價的壓力,根據永慶房屋和台灣房屋統計,華固、遠雄、太子、國建、宏盛、皇翔、力麒等,前兩年都有高價出手的紀錄,這些在景氣高檔買進的土地,是否會在十號公報實施後提列損失,值得投資人持續觀察。

 

槓桿倍數高 皇翔、華固名列一二

 

另外,景氣寒冬來襲,過去槓桿倍數太高的建設公司,也有一定的存貨套牢風險。

 

從存貨淨值比來看,皇翔的比重最高,達四.○六倍,其次是華固,為三.八七倍,至於興富發、力麒、皇鼎、志嘉、鄉林、聯上發、長虹、國揚、基泰和遠雄,則在二倍以上。

 

而這些公司的負債占總資產比也都高於六○%,未來能不能快速降低負債,將是度過寒冬的最關鍵指標。

 

近兩年主要上市櫃營建公司高價買地情形

時間

建商

地點

面積(坪)

總金額(億元)

每坪單價(萬元)

2007/01/10

全坤興

三重市富貴段265.320.321等地號

906.64 

5.80

64.0

2007/03/29

宏盛

淡水鎮淡海段、新市段

14796.70

23.12 

15.6

2007/03/30

國建

三重市富貴段141地號

1496.46

9.10

60.8

2007/04/12

力麒

台北市牯嶺街國有地 

958.00

27.89

291.1

2007/04/19

皇翔

台北市舊台汽北站

1375.00

53.37

388.1

2007/05/03 

國建

台北市中正區成功段一小段135、136、135-1地號  

248.95

11.07 

444.7

2007/05/28

國建

台北市中正區臨沂段二小段131-1等6筆地號

314.90 

12.03

382.0

2007/07/03

太子

台北市內湖區五期重劃區

2161.03

21.00

97.2

2007/07/03

遠雄

台北市內湖區五期重劃區

370.31

3.81

102.9

2007/11/19

國建

台中市西屯區惠國段72地號

1138.73

16.51

145.0

2008/01/30

國建

新莊市中原段95等地號

1085.94

6.73

62.0

2008/02/25

宏普

台北市杭州南路一段17巷

363.61

7.05

193.9

2008/03/31

國賓大

台北市龍泉段三小段第69-1及69-7地號

101.34

3.14

309.8

2008/04/10

華固

台北市吉林路12巷國有土地 

360.00

8.82

245.0

2008/05/08

華固

台北市研究院路二段86號附近 

311.94

4.22

135.3

2008/05/29

宏盛

台北市石潭段三小段651、651-1、652地號

527.39

12.72

241.2

2008/06/12

華固

台北市吉林路10巷2號等

216.59

5.56

256.7

2008/09/08

全坤興

新莊市中原段30地號

1065.11

6.89

64.7

2008/10/14

潤泰新

台北市重慶南路二段6巷內

1244.79

19.89

159.8

資料來源:台灣房屋、永慶房屋

 

高存貨、高負債的營建股  短線最好停看聽

公司代碼

公司名稱

存貨*(億元)

存貨占淨值比

土地存貨(億元)

待售成屋存貨(億元)

土地+待售成屋存貨占淨值比 

負債占總資產(%)

 前三季稅後EPS

股價(元,12/26)

2545

皇翔

233.7

4.06

74.3

6.9

1.41

78.04

1.93

11.85

2548

華固

235.7

3.87

75.4 

0.0

1.24

75.59

8.83

32.00

2542

興富發

225.7

2.81

57.1

23.8

1.01

74.60

2.79

13.05

5512

力麒

172.2

2.59

24.7

9.7

0.52

71.59

0.31

5.13

5533

皇鼎

69.1

2.51

0.0

7.6

0.28

66.68

2.09

9.85

5529

志嘉

16.9

2.47

0.0

16.9

2.47

61.50

2.02

9.80

5531

鄉林

116.9

2.39

13.4

0.5

0.29

64.26

1.70

13.00

2537

聯上發

13.7

2.38

0.0

2.5

0.43

61.28

-0.05

5.01

5534

長虹

118.7

2.30

3.5

0.6

0.08

63.06

6.18

25.30

2505

國揚

114.6

2.17

0.7

6.3

0.13

61.89

0.31

8.38

2538

基泰

99.5

2.05

19.7

0.0

0.41

57.90

1.01

6.43

5522

遠雄

362.6

2.04

135.5

5.9

0.80

60.11

4.69

21.40

4416

三圓

25.9

1.92

0.0

0.9

0.07

73.11

0.78

41.00

1442

名軒

32.6

1.82

9.2

23.4

1.82

56.71

1.89

9.80

5523

宏都

23.3

1.79

1.3

6.0

0.56

59.86

0.10

6.26

2524

京城 

86.4

1.74

5.5

46.5

1.05

51.56

2.05

12.85

2511

太子

157.2

1.62

101.0

20.9

1.25

70.18

1.10

4.51

2506

太設

60.7

1.59

16.8

28.8

1.20

72.49

-0.04

2.00

5505

和旺

7.8

1.59

5.9

1.2

1.46

57.00

0.55

7.60

*營建業的存貨包括土地、在建房屋和待售成屋,其中土地和待售房屋受10號公報規範。
資料條件:存貨淨值比高於1.5、負債比高於50%的上市櫃公司  資料來源:財訊智庫、股市觀測站(第三季財報)

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