在今天看見明天

複製香港經驗 九商辦概念股起飛

複製香港經驗 九商辦概念股起飛
台北車站商圈因具備國家門戶的形象,將是中資增設辦公室的首選商圈之一。

陳翊中

股債前線

攝影/林煒凱

655期

2009-07-09 17:25

在開放陸資購買台灣不動產後,未來兩、三年商辦、店面的需求可望大幅增加,台灣將可能複製香港CEPA經驗,商辦租金與房價將水漲船高,漲幅落後的「商辦概念股」將可望趁勢而起。

開放中資來台終於成真!根據七月一日經濟部公布的中資來台開放項目,不動產列為開放項目之一。有了相關準則依據,預料未來一、兩年,中國企業來台灣投資房地產勢將成為新聞熱點,也將讓台北市精華區商辦、豪宅市場水漲船高。

台灣工銀證券研究報告指出,根據香港經驗,開放中資投入不動產,商辦漲幅最大,其次為豪宅,最後才是一般住宅。正因為有香港經驗作為範本,今年第二季雖然大台北地區空置率和租金改善有限,但因為中資來台的預期,根據信義房屋商仲部統計,第二季商辦成交量比第一季成長一倍,且房價上漲一成。

台灣工銀證券營建產業分析師孫新銘表示,若比較香港各類型不動產在二○○三年後走勢,累積漲幅最高的就是A級商辦大樓,到○八年累積漲幅已達二七一.八%,遠高於豪宅累積漲幅一七二%,香港一般住宅同時間漲幅則是一一○%。

 

代表一  日勝生、萬企、第一保


據一位和中資有實際接觸經驗的外資商仲公司高階主管表示,中資來台選擇A級商辦,首選一定是台北市,而且就跟買錶買包一定要勞力士、LV等外顯名牌一樣,中資來台第一波一定要在台北市「看得到」的地方,大型國企來台,「整棟買下」是第一首選,士林、晶華、忠孝SOGO、信義及南京敦北、台北車站六大商圈,正是「看得到」的「六大名牌」。

因與對岸交流日益頻繁,資產股已經大幅上漲,但開放中資購買房地產後,漲幅落後的「商辦概念股」有機會趁勢而起。國泰金、新光金兩大地王就量來說,當然是在台北市商辦數量最多的兩家企業,但在六大商圈坐擁商用不動產的中小型股股價,想像空間卻更大。

其中,具備「五鐵共構」概念的台北車站商圈,在機場捷運完工後,車站特定區內樓高五十六與七十六層的雙子星大樓,旅客將可在此行李直掛桃園機場,將具備「國家門戶」概念。日勝生在對面的「京站」,規畫辦公大樓、商場、飯店、住宅,雖因是地上權案,沒有土地產權,但一旦周邊商業機能更發達,租金收益也將大進補。

此外,在中華路與峨嵋街各有一棟辦公大樓的萬企,以及在忠孝東路、林森南路口擁有十一層辦公大樓的第一保,也算是台北車站商圈範圍內,尤其萬企所擁有的兩棟辦公大樓屋齡已逾四十年,且都位於商業區內,未來若和建商合作,投入都市更新,增值幅度將更加可觀。

 

代表二  中和羊毛、勤美

 

明年若松山、虹橋機場正式對飛,兩岸一日往返的商務需求將愈發密集,松山機場周邊的辦公大樓、店面需求也將大增,目前已有台商積極卡位,鄰近的南京敦北商圈辦公大樓後勢看好。南京敦北商圈「商辦概念股」的代表,是擁有位於敦化與忠孝路口中和羊毛大樓的中和羊毛,和透過不良債權模式取得環亞百貨十四個樓層、一.二六萬坪樓地板面積的勤美。

目前中和所擁有中和羊毛大樓八個樓層中,除一層自用以外,一至七樓僅兩層出租,一年的租金收入扣除成本約三到四千萬元,換算每股獲利為○.三至○.四元。但若隨著商辦需求加溫,所有樓層都出租,且租金隨市場行情調高,租金收益將倍數成長,且敦南商圈商辦由目前五、六十萬元提高到七、八十萬元,擁有二八四二坪產權且幾乎無負債的中和,光這棟大樓就值兩個股本之多,對照目前十四億元的市值,遠低於公司價值。

雖然勤美日前爆發掏空弊案,且近幾年大舉投入不動產,財務結構也有惡化趨勢,但手上資產包括環亞百貨以及明年將完工交屋的「勤美璞真」豪宅案,以及台中綠園道全國大飯店、勤美誠品大樓與金典酒店部分產權,資產價值不菲,股價在利空後大幅下挫,勤美可說是目前「股價淨值比」最低的資產股。

 

代表三  統領、第一店、大台北

 

另外,在忠孝東路擁有整棟大樓的統領,在南京東西路各擁有一棟大樓的第一飯店,在林森北路的欣欣大眾以及在八德路擁有兩棟大樓的大台北,也都是「商辦概念股」的代表。

房地產率先受惠於馬政府的中國政策,商用不動產是第一波開放的項目,實質需求會在未來一兩年加溫,「商辦概念股」在加入新的活水後,市場應會重新給予新的評價。

 

概念股

▲點圖放大

延伸閱讀

嚴選13檔 優質地段資產股

2008-03-27

豪宅、三通概念區 最值得投資

2009-06-11

商辦大復活 關鍵報告

2019-11-13

商辦春燕來了!戴爾包棟租,蘋果、臉書、亞馬遜搶進駐 租金行情創18年新高

2019-11-13

科技新創業帶旺需求 商辦身價比豪宅高

2020-09-16