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價低獲利穩 REITs投資價值浮現

價低獲利穩 REITs投資價值浮現
屋齡18年的國產實業大樓,在駿馬1號每坪帳面價值只有28.5萬元,長期潛力值得期待。

游啟源

股債前線

攝影/劉咸昌

656期

2009-07-16 11:22

上半年台股上演資金行情,一口氣大漲三千點,投資人目前要在股市裡獲利,難度已經升高,但假如把錢轉放到定存,利率也低得可憐,這時坐擁豐厚租金報酬和潛在不動產增值利益的REITs,反而成為進退皆宜的好標的。

大盤指數現在逼近七千點關卡,操作難度愈來愈高,且又要面臨隨時可能出現的中期回檔風險;但如果把錢放在定存,以目前一年期利率○.九%至一.一%計算,錢只會愈存愈薄。因此,如何有效提升投資報酬率,是保守型投資人現階段最傷腦筋的事情。
 

波動小 獲利穩定高於定存

 

其實,若能像定存一樣長期投資REITs(不動產投資信託,Real Estate Investment Trust),每年固定的領取現金股利,報酬率可能就是定存的四、五倍;尤其投資REITs就如投資房地產,也可享有房地產的增值利益。

REITs可直接由股市進出,買賣方式與股票類似,基本成交單位是一千單位(股票是一千股);一般基金是投資股票,REIT則是投資房地產。

雖然REITs所擁有的房地產是由公正機構定期估價,價值變動較穩健,不像市場變化那麼激烈;但REITs有專業機構管理房地產,可免除個人管理房地產的大小瑣碎事務。

因REITs投資的是房地產,房地產的租金收入是獲利及分紅的主要來源;尤其租金收入波動不大,能提供穩定的股息分派,與定存類似,相當適合定存族。

當然,因為獲利穩定,價格波動幅度、市場成交量都小,並不適合喜歡追求價差的股票族。不過,若有急需,可隨時自股市進出,變現性又優於定存。

在目前交易市場中的八檔REITs,觀察近三年的獲利及分派,每年分派的利息約在○.四元上下,可說相當穩定;其中,富邦R2、基泰之星、國泰R2、駿馬R1每半年配息一次,每次配息約○.二元左右。

若將去年下半年及今年上半年的配息與近來價格比較,投資年報酬率(股息除以股價)都在四%以上;而駿馬R1更高達五.七%,是目前一年期定存利率的四、五倍。

不過,除股利外,資產價值的估算是否穩健合理,REITs有無跌價的壓力,更是投資的重要考慮。

目前,八檔REITs所擁有的不動產,大多位於台北市的精華地帶,又以商辦、百貨商場、飯店等商用不動產為主,發展潛力其實都還不錯;且以每坪帳值與市價比較,不動產的估價也相當合理。尤其,目前價格又大多低於每單位淨資產價值,相對之下,也使REITs成為便宜貨。

 

價格下壓 投資價值更大

 

例如,年報酬率最高的「駿馬一號」,由於中鼎大樓的租金收入約占整體租金收入的三分之一,市場擔心中鼎自四月起停租中鼎大樓,今年的租金收益勢必受到嚴重影響。不過,價格被打壓之後,反而帶來更佳的投資機會。

從台北市的都市發展來看,東邊越來越繁榮,而推動台北地軸西移、重振西區的關鍵計畫就是「雙子星計畫」。待「雙子星大樓」完工後,以機場捷運接駁,進出桃園國際機場可在「雙子星大樓」直接通關;屆時,雙子星大樓將成為國際機場出入的主要門戶,將全盤改變鄰近地區的地貌,使火車站附近這個特區成為台北的明日之星。

駿馬一號所擁有的「國產實業大樓」,位於台北市中興醫院旁邊的鄭州路和塔城街口,就鄰近雙子星大樓及捷運北門站,長期發展潛力不可小覷。

屋齡十八年的「國產實業大樓」,每坪帳面價值僅二十八.五萬元,在寸土寸金的台北市中並不高,若考慮長期發展潛力,其實頗具投資價值。

尤其「駿馬一號」目前價格頗低,相對於每單位淨值(每單位淨資產價值)十一.四元,資產折價率(價格除以每單位淨值)約六六%;也就是說,以目前價格投資,資產價值又可打六六折,那麼,「國產實業大樓」的每坪投資價值更壓低到二十萬元以下(二十八.五萬元乘以○.六六),豈不是超低水準?

而投資人有疑慮的「中鼎大樓」,位於台北市敦化南路與信義路口的鄰近地帶,距離台北捷運信義線(預計二○一二年底完工)的「安和路站」不遠,是屬於台北市的黃金地段「敦南辦公商圈」。

以帳面價值來看,屋齡二十五年、每坪四十四萬元,相對於鄰近地區的高房價水準,其實並不高,而若再打六六折,每坪不到三十萬元,在目前市場行情中,更是超低的便宜貨。

目前沒有房客的問題,以中鼎大樓去年平均每坪月租金一七二二元來看,假設打個八折的超低價出租,每坪不到一千四百元,出租又有什麼困難?

中鼎大樓去年的租金收入,約占總租金的三分之一;打八折後,總租金收入約減少一千六百餘萬元,換算起來僅占去年純益的七%多。

至於「漢偉資訊大樓」,雖是廠辦,但位於台北縣中和連城路旁,屋齡僅十四年,每坪帳面價值僅十四萬元,打六六折後更不到十萬元;以目前中和的行情計算,明顯是偏低的。所以,以目前的股價來看,「駿馬一號」所擁有的資產價值應遠高於這個水準,那麼,若你想在價格高不可攀的台北買房子,為什麼不買REITs?

現在政府開放中資來台投資房地產,市場最看好台北的商用不動產;但台北的商用不動產投資金額龐大,非一般個人所能負擔,那麼,為什麼不用小錢長期投資REITs?尤其今年以來,營建資產股已經漲了數倍之多,在比價效應下,REITs的投資價值正在浮現,這顆蒙塵的珍珠,正等待慧眼的投資人去發掘真實價值。


REITs

 

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