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REITs價值低估 長期投資是時候

REITs價值低估  長期投資是時候
台積電董事長張忠謀在法說會上釋出增加資本支出的訊息,對未來展望相對其他產業樂觀。

游啟源

股債前線

攝影/陳俊銘

711期

2010-08-05 17:19

儘管台股連續攻克季線和年線,但目前台面上的利多消息主要來自過去表現,利空卻大多是對未來的展望,尤其目前指數正面臨高檔套牢區,量能卻不足,投資人宜逢高減碼,而REITs因價值明顯低估,反而值得長期投資。

六月初以來,台股展開反攻,陸續攻克了季線、年線,使整體盤勢化險為夷,不過,大盤也逐漸進入七千八百點以上的大套牢區,未來是否有機會扭轉頹勢,由中多轉為長多?

最令人擔憂的歐債問題,隨著希臘、西班牙順利發售國庫券,雖長期根本問題仍未解決,但短期看來已漸度過風暴,使全球金融局勢轉趨平穩,對全球股市是一大利多;而歐銀壓力測試雖仍存有爭議,但畢竟已順利公布,並未衝擊金融市場。

 

歐亞回復暢旺 北美陷停頓

 

在經濟方面,近一個月來仍陸續有好消息,如IMF(國際貨幣基金)將今年全球經濟成長率預估值由四.二%調高為四.六%;亞銀也將台灣的經濟成長率由四.九%調高為五.九%;經濟前景疑慮最大的歐元區,PMI(綜合採購經理人指數)在連續兩個月下滑後,七月又回升;中國六月出口金額創下歷史新高;台灣上半年出口金額及六月外銷訂單,都創下歷史次高。

但另一方面,不好的消息也逐漸多了起來,像美國Fed(聯準會)決策單位FOMC(公開市場操作委員會)已下修今年美國經濟成長率,由三.二%至三.七%調降到三%至三.五%,而原來對經濟前景信心還不錯的Fed主席柏南克(Ben Bernanke),七月二十一日在參院貨幣政策聽證會中表示,經濟前景的不確定性已升高,若有需要,會祭出行動協助經濟成長;Fed前主席葛林史班(Alan Greenspan)更警告,美國經濟正陷入停頓。

上半年經濟成長率高達一一.一%的中國,為防通膨已積極調控,今年的經濟成長率仍只以「保八」為目標;而國務院總理溫家寶,在北京會見德國總理梅克爾時也表示,中國經濟發展速度將有回落,主要是因政府調控的結果。

台灣六月景氣對策信號雖仍維持黃紅燈,但領先指標已連續五個月下降,且下滑速度很快,經建會副主委胡仲英表示,下半年經濟成長動能趨緩,這個現象可能延續到明年。

回顧過去兩年來全球經濟的變化,二○○八年下半年展開的金融海嘯,使全球景氣大壞,業者庫存大增,促使業者努力消化庫存,銷售不佳又減少庫存,使景氣更壞、市場更悲觀,庫存也壓到不合理的偏低。進入○九年下半年,景氣開始回升,初期市場仍不敢拉高庫存,直到景氣復甦較明確後才回補庫存。

不過,因金融海嘯衝擊太大,業者不敢投資,供給面受到嚴重壓抑,而市場突然一起補庫存,又出現供不應求,尤其,業者補不到庫存,內心更急,只好重複下單,又造成景氣更熱。

況且,去年上半年景氣極差,比較基期水準偏低,使今年上半年的經濟指標或上市櫃公司業績的年成長率,都出現超高的水準,也使市場對未來的景氣預期過度樂觀,而忽略了金融海嘯的「後坐力」。

 

補庫存效應冷卻 壓力浮現 

 

整體來看,金融海嘯固然使景氣出現大幅波動,但庫存的變化更擴大了波動幅度,也更不正常,而這種現象也會造成誤判情勢,如美國Fed主席柏南克,近來又調整經濟前景預期;而隨著補庫存熱潮漸冷,意味全球經濟又將面臨新的局勢。

分析目前的訊息,利多消息主要來自第二季(過去的表現),利空卻大多是對未來的展望,並不是好現象。尤其,歐美失業率仍高達一○%上下,對消費不利,而「削減赤字」取代「振興經濟」成為全球潮流,政府支出對經濟的影響力已從正面大幅轉變為負面,因此,經濟前景勢必面臨新的變局,也使市場疑慮升高。而股市若要由中多轉為長多,必須要有更明確的經濟利多支撐,否則攻勢恐難持久。

再從產業面來看,因補庫存效應,第二季上市櫃公司財報頗佳,是目前推升股價的重要力量,不過,展望第三季營運,目前看來較樂觀的產業有晶圓代工、封測、智慧手機、PCB、航空業、貨櫃航運業等,但NB、LCD、IC設計則仍未見到旺季效應;LED景氣雖還不錯,但為原料漲價所苦;而原物料相關產業如塑化、鋼鐵、散裝航運等,則受跌價影響而營運明顯轉差。

整體來看,景氣展望不明朗是目前產業所面臨的較大難題,因此,若產業景氣能有較明顯的改善,不至於出現旺季成長趨緩,甚至轉差的現象,則股市的攻勢才能有較強的持續力。

今年的題材面,以ECFA(兩岸經濟合作架構協議)最受市場矚目,在早收清單公布後,以金融開放的題材較具想像空間,但也不可忽略國內金融環境的競爭將更激烈。不過,最具想像空間的題材應在房地產,其中應以商用不動產受惠最多,但過去幾年來,房地產漲勢主要集中在住宅,商用不動產幾無表現。

 

不過,在政府打壓、住宅市場逐漸降溫的情況下,商用不動產反而成為市場新的注目焦點。尤其,北市府積極推動「軸線翻轉、再造西區」的政策,近來又公告將中華路二段(愛國西路到汀州路)兩側三十公尺內區域變更為「特定商業區」,已使西門町成為市場注目的新焦點。

 

 9項重要產業

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M1B年增率已連跌六個月

 

今年六月,台北捷運西門站出口、寶慶路旁的土地,每坪標價五百二十九萬元,創下區域新高;今年七月十四日,位於台北市峨眉街的西寧大樓、萬國商場大樓,以每坪八十一萬元及六十八萬元的高價標出,更深受市場矚目。尤其,峨眉街一家服飾店僅十六.九坪,成交價高達一.六三億元,平均每坪土地高達近千萬元。顯然,西門町已成為房地產市場的新星,潛力值得留意。

 

其實,REITs(不動產投資信託受益證券)在西門町也有資產,且評價的帳面價值明顯偏低。例如「國泰一號」,在峨眉街鄰近的武昌街,就擁有台北西門大樓(原來來百貨),每坪帳值不到二十七萬元。另外,在漢口街、中華路口還擁有台北中華大樓(目前經營美華泰百貨),每坪帳值僅三十一萬餘元。

 

近來有關REITs的熱門話題在清算,以這個角度來看,駿馬、基泰的機會較大,而壽險公司持份較多的「國泰一號」,機會相對較小。不過,營建署的調查顯示,近來台北縣市的小套房租金報酬率已降到一.六四%,而「國泰一號」全部三棟不動產(另外一棟是喜來登飯店,每坪帳值約四十四萬元)去年底帳面估價一百四十四億餘元,去年的租金收入達七.三億餘元,即租金報酬率高達五.○九%,遠高於市面上平均二%、三%左右的水準。

 

因此,若不賺短期價差,希望以長期保值為投資目的,則投資房地產不如買REITs,以「國泰一號」為例,近幾年的股利報酬率(現金股利除以股價)都在四%左右,遠高於定存利率,且資產價值評價明顯偏低,長期投資風險極低。

 

再從技術面來看,月KD出現空頭信號(雙雙跌破八十),以往必經空頭市場徹底洗盤,才會再步入多頭市場,這次是否能例外?

 

若從量能的角度來看,一月八三九五點附近的最大周量是九二二七億元,四月八一九○點附近的最大周量是六六七八億元,而近來的最大周量是五四五四億元,顯示量能仍在退潮之中,因此,若要走長多,則不能量價背離,多頭才能走得穩健。不過,這一關恐難過關,畢竟,代表股市資金動能的M1B年增率已連跌六個月。

 

若股市無法由中多轉為長多,因累積漲幅已不小,且逐漸進入上檔大套牢區,宜逢高減量、降低風險。

 

 REITs

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