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逢低買REITs用小錢賺升值財

逢低買REITs用小錢賺升值財
台北市東區SOGO商圈店面行情飆漲,「三鼎」資產標的香檳大樓店面也成為標售市場熱門物件。

梁任瑋

股債前線

攝影/陳俊銘

723期

2010-10-28 14:37

台北市店面、房價漲不停,資金少的小投資人只能乾瞪眼,其實,只要善用REITs,就可以用小錢賺房地產升值財,也是一種以小搏大的撇步。

台灣首宗REITs(不動產投資信託受益證券)清算案例,即將出現!十月二十八日,「三鼎」、「基泰之星」將召開受益人大會,決議清算下市,由於上述兩檔基金的資產標的多坐落於精華地段,且市價與淨值落差高達四○%。合計兩檔基金,以當初發行金額六十三.二億元計算,一旦順利處分,成交金額上看八十九億元,清算利益驚人,使近期REITs股價成為市場焦點。

業界人士強調,健康的REITs市場一定要有買賣交易,投資人才能享受到處分利得。野村證券結構信用產品執行總監林超驊表示,目前台灣已發行的八檔REITs幾乎都是在四、五年前房地產景氣剛復甦時發行,雖然這幾年商用不動產價格不斷上漲,但資產價值始終沒有反映在股價上,甚至還一度跌破票面,透過清算機制反而可以使股東順利出場,賺到增值財。

例如,三鼎旗下資產標的香檳大樓一樓店面,位於台北市忠孝東路四段SOGO百貨隔壁,受惠兩岸即將開放陸客自由行,東區店面已出現每坪五百萬元以上行情,相較於四年前處分金額每坪兩百萬元,增值超過一倍。而且該大樓有建商整合都市更新,是此次REITs清算中最被看好的不動產。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出,若順利通過清算決議,三鼎三棟大樓標出總價格可望達當初發行金額的一.五倍,以此推估,清算後投資人可取回的價金上看五十八億元,換成每股淨值約為十五元,與目前股價相比還有三元以上的價差,潛在獲利空間約二四%。此外,據第一太平戴維斯台灣分公司總經理高銘頂估算,位於北市衡陽路、基泰之星標的物之一的「世紀羅浮」大樓,當初發行時每坪四十二萬元,現在已有五十萬元,行情至少上漲兩成。


抗通膨,租金收益穩定性佳


目前,國內八檔REITs主要的資產標的大多是辦公大樓、觀光飯店、百貨商場及商務住宅,除了新光R1持有台南新光三越、駿馬R1持有北縣中和市漢偉資訊大樓,及三鼎的桃園南崁誠品物流大樓外,其餘皆坐落於台北市精華地段。

仲量聯行台灣分公司總經理趙正義表示,REITs抗通膨,租金收益穩定性佳,並提供每年有四%到五%的配息,且具有分離課稅的節稅效果,在定存利率不到一%的時代,是追求低風險、固定收益的定存族最佳投資選擇。不過,他提醒,在投資REITs時也有二項考量重點,一是衡量每檔REITs旗下不動產未來的增值空間;二是這些不動產所帶來的租金報酬率是否優於定存。

 

資產增值利益有很大的想像空間

 

依租金報酬率來看,目前國內八檔REITs所擁有不動產的平均租金報酬率都有近五%的水準。若依大樓使用特性區分,商用大樓報酬率最高,如排名前二名的新光R1的台南新光三越及富邦R1的潤泰中崙大樓,其次是國泰R1的喜來登飯店及三鼎R1的香檳大樓,也有不錯的報酬率。

 

目前交易市場中的八檔REITs,近三年每年分派的股息約在○.四元上下,仍算穩定;其中,富邦R2、基泰之星、國泰R2、駿馬R1每半年配息一次,每次配息約○.二元左右,投資年報酬率超過四%;駿馬R1更高達五.七%,是目前一年期定存利率的四、五倍。

 

另從不動產增值空間分析,以駿馬一號所擁有的國產實業大樓為例,位於台北市中興醫院旁邊的鄭州路和塔城街口,鄰近雙子星大樓及捷運北門站,發展潛力不可小覷。雖然台北市商圈東移趨勢明顯,而推動台北地軸西移、重振西區的關鍵計畫就是市政府推動的「雙子星計畫」。待雙子星大樓完工後,以機場捷運接駁,進出桃園國際機場可在雙子星大樓直接通關。

 

屋齡十九年的國產實業大樓,每坪帳面價值僅二十八.五萬元,在寸土寸金的台北市中並不高,若考慮長期發展潛力,頗具投資價值。尤其「駿馬一號」目前價格相對低,相對於每單位淨值十一.九元,資產折價率約二五%;也就是說,以目前價格投資,資產價值又可打七五折,那麼國產實業大樓的每坪投資價值更壓低到二十萬元以下,更是超低水準。

 

駿馬一號另一資產標的中鼎大樓,位於台北市敦化南路與信義路口,距離二○一二年底完工的捷運信義線安和路站不遠,也屬台北市的黃金地段敦南辦公商圈。以帳面價值來看,屋齡二十六年、每坪四十四萬元,相對於鄰近地區的高房價水準,其實並不高,而若再打六六折,每坪不到三十萬元,在目前市場行情中,更是便宜貨。

 

未來國內REITs市場在資金錢潮與陸企登台的帶動下,將展現出不同的格局,投資人除了可享有固定配息外,未來資產增值利益將有很大的想像空間;因此,REITs頗適合作為進可攻、退可守的理財標的。

 

但要留意的是,由於目前台灣REITs的資產價值都未反映在股價上,在租金未明顯調高的情況下,投資人可能要花很長的時間等待才有獲利空間。

 

REITs

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