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租金易跌難漲 三都會區聰明布局

租金易跌難漲 三都會區聰明布局
投資客當起包租公,牽動租金走跌。

陳怡慈

基金投資

攝影/劉咸昌

698期

2010-05-06 11:16

存款、房貸利率皆低,吸引投資客轉戰房市當起包租公,卻也牽動租金下跌,面對專家表示台北縣市今年還有二%至五%下跌空間的研判,聰明的包租公,該如何精挑地段、抗跌翻漲?本刊進行全面解析。

三十五歲的田凱帆任職建築師事務所,為替四歲與一歲的女兒籌措教育經費,積極尋找投資標的。在他看來,台股處波段高點,進場風險大,投資基金目前也還賠一五%,於是再次興起當包租公的念頭。

二○○五年、○六年間,他和兩位朋友合夥買入位於天母商圈的中古屋公寓,特地挑選頂樓,如此才可加蓋。這間約三十坪、八、九百萬元的房子,在頂樓加蓋、多一個樓層的效益下,隔了七間房出租,每月租金收入五、六萬元。

田凱帆說,當時房貸利率雖然超過三%,不過,銀行放款條件寬鬆,大型民營銀行甚至推出「全額貸」,當「包租公」的資金門檻不高,且公寓的年租金報酬率有六%,用來支付房貸綽綽有餘。一年後賣掉房子,與兩位友人共賺了三百多萬元,平均每人投報率四六%。

 

台北市租金直跌 房價猛漲 當包租公只能賺辛酸

 

他後來把投資不動產的獲利,轉進買股票與共同基金,結果績效欠佳,想想還是投資不動產好,但最近和朋友討論後才知道,現在包租公越來越難當,房貸利率目前雖然不到二%,租金收入卻是每況愈下。

以台北市為例,根據住商不動產統計,目前一般住宅的租金報酬率僅二%到三%,只比定存好一點,而若加上空置與維護成本,投報率可能不到一%,還沒賺錢之前,恐怕得先賺辛酸。

主計處的資料也顯示,租金指數年增率已連續十四個月呈現負成長。房租為何走勢疲軟?永慶房屋董事長廖本勝表示,租金下跌主因近年來國內利率過低所致。對投資客而言,錢擺銀行存款利息不到一%,若跨足房市,只要標的物具備增值潛能,就算租金只有一%到二%,都還是比存款好,這種氣氛底下,導致租屋供給大增,租金行情恐怕短期之內難見明顯回春。

就物件種類分析,廖本勝認為,店面部分因空置率止穩,未來租金跌價壓力相對輕,少數還有回溫跡象;辦公室部分因空置率還是高,倘若政府能透過ECFA(兩岸經濟合作架構協議)機制,大幅開放陸資在台設立辦公室,租金才有機會打底止穩。

 

台北縣供給量大投資客多 通勤時間越久租金跌越重


一般住宅部分,廖本勝研判今年租金還有二%至五%的下跌空間。他解釋,公寓、套房、雅房等的供給量還是大,除了捷運附近較有需求,非捷運路線的跌價壓力並不輕。

他並研判,大台北地區租金止跌將以三種節奏呈現。一、由於民眾對通勤的忍受度在三十分鐘以內,因此台北市中心往外,捷運三十分鐘內可到之地,例如永和市、中和市、新店市、板橋市等,有機會在今年底前止穩。

二、汐止市、新莊市等捷運尚未通車之地,研判還要一、兩年,租金才有機會觸底反彈。

三、更往外圍的林口鄉、三峽鎮等地,因房屋供給量大,加上投資客大量進場,租金下跌壓力最大,將最後止穩。

東森房屋董事長王應傑也認為,整體而言,房租今年還是易跌難漲,三大都會區中又以台北的壓力最大。儘管房價持續走高,但不管豪宅或住宅,目前空置率都高,以致老房東一提高租金,房客就搬家,新房東因為買貴了,想提高租金,也會遇到房客搬家的問題,最後可能房子丟給銀行,不得不慎。

房租持續走跌,現在還可以進場嗎?永慶房屋協理黃增福表示,根據永慶House Fun租屋網近二十萬筆資料顯示,今年第一季,台北縣市各區的整層住宅租金,全較去年同期下跌,建議投資人布局時,要考量增值潛力。

根據永慶House Fun租屋網統計,北市跌幅前三名為士林區(跌四.五%)、北投區(跌四.五%)與萬華區(跌四.一%),士林區與萬華區每坪租金已跌破六百元。黃增福建議,投資台北市時,首選還是最具增值潛能的大安區,該區今年第一季房價較去年同期漲四二.四%,租金則跌二.三%。

台北縣部分,跌幅前三名為淡水鎮(跌五.一%)、三峽鎮(跌五%)與鶯歌鎮(跌五%)。黃增福表示,淡水鎮、三峽鎮與林口鄉近年推案量大,不利租金止跌;若想布局台北縣,建議首選具三鐵共構優勢的板橋市。

 

台北

 

台北

 

中市租金報酬率逾三% 進場高市更勝一「酬」


台中市西屯區因有中部科學工業園區、逢甲商圈、台中七期新市鎮中心及台中捷運綠線經過,今年第一季租金漲幅一六.七%,居台中市各區之冠;第一季房價也較去年同期漲二一.七%,為永慶房屋建議首選。

由於台中市租金仍有上漲空間,不像台北縣市全部下跌,黃增福表示,台中市包租公可把年租金報酬率逾三%作為進場基本要求,以目前房貸不到二%計算,仍有獲利空間。高雄市部分,具有美術館及農十六特區題材的鼓山區,今年第一季房價漲一五.四%、租金也漲一五.一%,為永慶房屋建議投資首選。黃增福表示,高雄市房租報酬率比台中市要好,可設定年租金報酬率須逾四%才進場。

 

整體而言,過去一年來,國內租金行情並未因市場被炒熱而跟著上漲,舉例而言,台北市最精華的大安區新房子,每坪均價已飆破百萬元,可是租一層三十坪的住家,平均租金卻只要不到三萬元。

 

除從適當的區位下手外,物件本身的條件也是關鍵。有效會員數達二十五萬的台灣租屋網行銷企畫經理廖秀敏分析,無論是北、中、南部,都有一個普遍的現象,那就是大學學區附近的學生套房,相較於其他區域,是比較值得投入的。

 

原因包括三方面,首先,學區附近的生活機能完整,支撐房價與租金;其次,學生租屋客源穩定,通常學區租屋是以學期計算,寒暑假就算不住也得付房租,對房東相對有保證,可避免空窗期;第三,學生族群單純,對房東來說,若遇到難纏的房客時,通常不是花錢就能解決問題。基於以上理由,學區很受青睞,這也是學區租金行情通常比附近區域多一成的因素。

 

相反地,房源供給量大的區域、市中心的新屋、交通相關建設不發達的地方,則不建議投入。整體租屋市場已供過於求,若選房源供給量大的區塊,房價或許相對便宜,但租金行情難有好回報。市中心的新屋,雖相對抗跌,但投資門檻不低,除非是基於轉手的增值考量,若純為出租,報酬率較難有好表現。而交通建設不完善,租屋族上班、上學不便,自然也招租不易。

 

廖秀敏表示,「最近經常接獲房東反映,以前招租廣告一登上網路,不到一周就可簽約,甚至好的物件房東還可以挑房客;現在不但招租期拖長,要一個月以上,房客還會討價還價。」整體說來,包租公蹺腳收錢的美景不再,要慎選物件投資,才能保本進而獲利。

 

台中

 

高雄

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