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景氣復甦 REITs基金仍有好戲可看

景氣復甦 REITs基金仍有好戲可看
美國景氣穩健復甦、就業持續改善,有利租金成長及REITs續漲。

鄭以琳

基金投資

攝影/陳永錚

942期

2015-01-08 12:29

受惠於景氣復甦,二○一四年道瓊REITs指數漲幅約二五%,遠勝於標普五百指數的一三%,表現亮眼,但眼看一五年聯準會升息在即,REITs市場還能保有強勢姿態嗎?

二○一四年美國景氣復甦亮眼,不僅就業數據逐步好轉,房地產市場也有驚人表現。

一四年年初,定居美國加州十多年的陳媽媽打算換屋,一直到了七月才決定賣掉房子,不僅成交的價格比年初漲了二成,「好地段的房子甚至漲了三成到四成,而且總價五十萬到六十萬(美元)左右的房子,推出不到兩周就馬上賣掉了!」陳媽媽說,相較於前幾年,房地產回春又更明顯了。

不僅住房市場買賣交易熱絡,根據彭博資訊統計,截至去年第二季,美國商辦REITs(Real Estate Investment Trust)租金由一○年第四季每平方公尺二十五.八美元成長至二十八.六五美元,幅度逾一成,出租率由八三.二%升至八五.五%;而住宅REITs每月平均租金,由一○年第一季一一八九美元成長至一三八○美元,幅度約一六%,出租率由九二%提高至九五%。

反映在投資市場上,一四年的REITs指數也有優異表現。去年標普五百指數漲幅約一三%,而道瓊REITs指數漲幅則有二五%,多了將近一倍。


景氣擴張租金收益調高

 

台新北美收益資產證券化基金經理人林瑞瑤觀察,美國REITs市場受惠於景氣基本面的改善,特別是在就業人口與企業獲利成長之下,商辦REITs的出租率明顯提升,進一步帶動REITs的盈餘成長。

然而,美國升息腳步已近,市場預期聯準會可能於第二至三季間,展開升息,借貸成本逐步墊高,勢必不利房地產與REITs市場,今年REITs市場還能持續強勢表現嗎?

「重點不是升息的動作,而是升息的水位。」林瑞瑤指出,過去REITs表現較弱勢的期間大都位於升息循環的末段,且在快速升息的趨勢下,資金會產生挪移效應,轉向尋找其他收益率更高的標的,但以目前的環境看來,並不須過度擔心。

先看大環境,美國通膨壓力與薪資成長和緩,聯準會暫時不會快速、大幅升息,且歐洲、新興市場復甦步調不一,美國維持低利率的時間將比以往長。

換個角度思考,美國升息代表景氣往正面擴張,就業與企業獲利逐步提升,對住宅與商辦REITs的出租率及租金收益率,皆有正向影響。「短線上,升息因素可能造成市場波動,但長期來看,景氣擴張帶動租金收益調高,將可抵銷借貸成本增加的負面因素。」復華全球資產證券化基金經理人詹硯彰分析。

就評價面而言,去年美國公寓型REITs租金成長率約二.九%,林瑞瑤認為今年幅度應持平,而去年商辦REITs的租金成長率三.五%,今年將可望提升至四%,股利率有成長空間,介於三.六%至四%,優於美國十年期公債殖利率。

 

REITs


透過購併擴展投資標的


另一方面,金融海嘯以後,多數企業手上現金充足,REITs產業的購併活動近來有明顯增長的態勢,詹硯彰指出,私募基金與REITs近年來不斷透過購併來擴展投資區域與標的,近一年美國REITs購併溢價率約高出股價一五%至三○%,顯現市場對未來的看法樂觀。

在區域方面,除了美國市場,去年中一度因為房地產市場復甦強勁,而傳出升息呼聲的英國,也同屬受惠經濟就業增長利多的市場;亨德森全球地產基金經理人Tim Gibson指出,日本因寬鬆政策推升物價上揚,東京都心區域的租金持續攀升,空置率也較前年同期明顯下滑,且日本央行也將擴大日本房地產投資信託基金J-REITs購買計畫,擴大至每年九百億日圓的規模,將吸引有固定收益需求的資金進入。


持續觀察人口就業動能

 

展望一五年,全球主要國家的政策走向分歧,復甦程度不一,林瑞瑤建議,可持續觀察主要市場的就業人口增長動能,作為REITs市場風向球,此外,若油價維持低檔,可望帶動消費轉強,零售型REITs將是受惠標的之一,美、英、日REITs今年仍有表現空間,投資人可以全球型REITs基金來介入,採資金分批布局,小幅修正即是加碼時點。

不過,景氣擴張的利基多已反映於前兩年的股價上,林瑞瑤認為,今年美國REITs指數報酬率約一○%,較難見到如去年二成以上的表現,但REITs產業循環長,對穩健保守的投資人,可在較低波動度下,享有收益與成長,為資產配置中進可攻、退可守的標的。

 

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