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隨負利率飆漲 REITs還能走多久

隨負利率飆漲  REITs還能走多久

蔡曜蓮

房地產

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1007期

2016-04-07 16:04

各國央行競相採行負利率,讓錢淹腳目,房產價格跟著水漲船高,REITs也隨之炙手可熱。但這波政策財並非長久之計,漲潮時投資哪裡最好?何時抽身才能全身而退?

如今,全球投資人大多已知道這件事:央行降息、撒錢對經濟景氣的刺激效應正在遞減;但有一種資產,卻一如往常地對利率環境極度敏感,每逢央行喊出貨幣寬鬆政策,這種資產的價格就是一陣急速向上,它就是REITs(不動產投資信託)。

 

先看過去一季以來,全球央行努力寬鬆的狀況。一月底,日本央行突如其來宣布負利率;三月十日,歐洲央行也無預警深化負利率,還擴大購債規模與種類;三月中,美國聯準會主席葉倫決議暫緩升息,月底還釋放偏鴿派訊息,「升息應謹慎行事」,市場預測第四季前升息的機率已大幅下降。

 

各國央行狂撒錢  REITs基金搶「印鈔財」

 

隨著各地央行的寬鬆宣示,對應的REITs價格也輪番快速上揚一番。美國道瓊REITs指數在料定聯準會按兵不動的前提下,過去一個月擁有九.○八%的漲幅;衡量歐元區REITs的EURO STOXX Total Market REITs指數,從三月十日起算,已漲了十五%;而日本東證REITs指數在央行宣布負利率後,短短兩個交易日就飆漲十一%,事實上,在日本央行過去三年一路撒錢之下,東京證交所掛牌的五十三檔 REITs,市值已暴增為二○一二年底的三倍。

 

觀察這段期間表現,REITs基金顯然已是投資人「抓住印鈔財」的最佳途徑;瑞銀亞洲全方位不動產基金經理人張繼文解釋:「REITs類似債券產品,對利率相當敏感;當利率下滑,REITs就炙手可熱。因為市場需要穩定收益,同樣是固定收益產品,相較之下,REITs比高收益債穩定,價格波動也比較小,就目前市場黑天鵝環伺的情形來看,相對具有防禦性,市場需求也就很明顯。」

 

瀚亞亞太不動產基金經理人方定宇則表示,REITs也可視為公債替代品,當地的十年期公債如果因為央行降息而出現價格下跌,REITs就會反向上漲,「目前最大的風險大概就是聯準會升息,但現在看來,還OK啦!」

 

貨幣寬鬆特效藥對REITs效力究竟有多長?是投資人思考布局時須留意的關鍵問題。攸關該不該追進那些正在受惠寬鬆政策的REITs基金?或者,當聽到某地區央行釋出寬鬆訊號時,該對當地REITs基金的波段漲幅預期多少?

 

不妨先看歐元區首次踏入負利率時,漲勢持續多久。一四年六月,歐洲央行首次實行負利率,當時歐元區REITs指數約為九三,之後雖受美國升息傳言影響一度下跌,但當年九月歐洲央行將利率由負○.一%再降至負○.二%後,指數即從八三點的低點迅速飆升至一五年四月的一一五高點。

 

回顧這段漲幅,時間約七個月,漲幅近四成,這樣的「時空」,或可作為投資人面對REITs貨幣寬鬆行情的參考。但另一方面,隨著「藥效」降低,歐元區REITs指數也在隨後開始明顯回跌,但不至於跌破實施負利率前的九三點水位。

 

對於政策效力,亨德森遠見亞太地產股票基金經理人提姆(Tim Gibson)表示:「之後,只會有更多央行踏日本央行後塵,把貨幣寬鬆政策愈做愈大。」言下之意,REITs的貨幣寬鬆政策特效藥,有機會「持續投藥」,帶來一波波上漲空間;但他也提醒投資人,「政策可收到多少實效,還需要時間證明,而且得看央行在市場上的可信度能否維持。」也就是說,當利率與寬鬆政策不斷出籠,市場對「持續寬鬆」的承諾是否仍然篤信不疑。

 

考量葉倫鴿派態度  歐美市場可酌量押寶

 

此外,寬鬆政策不是全無副作用,「大家願意投資房地產是好事,但等到房價太高,就面臨很現實的問題,因為房價是REITs的成本,取得租金的成本變高,租金投報率當然就低了;基本上,當房產價格漲幅遠超過租金漲幅,就會反過來傷害基金的報酬率。」張繼文說。他說,要判斷基金走勢,還是要觀察每月公布的商業不動產空置率、租金的變動率、物價指數、房價走勢等,才能看出基金的轉折點。

 

全球普遍低利情況下,究竟買哪個區域比較好?

 

提姆認為,利率與債券殖利率恐怕都走到極限,「這兩者帶來的市場支撐力道很難再有所突破。換句話說,我認為要再從房地產市場『擠出』更多利潤來,只能靠證券配息與配息成長率。」目前歐洲、美洲的配息率大約介於三.五%到四%,日本大約也是三到四%,澳洲、新加坡略高一些,還可以衝到四%至六%。部分亞洲區配息率較歐美略高一些。

 

當然,提姆是以「不會再有更多降息」為前提,但若心態積極些,考量歐洲央行總裁德拉吉與美國聯準會主席葉倫近期的鴿派態度,或許,歐美市場的REITs基金仍是可以酌量押寶的方向。

 

各國房市受央行寬鬆政策「灌水」而飆漲,但市井小民可透過投資REITs,分一杯羹。

 

各國房市受央行寬鬆政策「灌水」而飆漲,但市井小民可透過投資 REITs,分一杯羹。

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