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賴正鎰:量縮是房市回春的前兆 P.114

經過去年的經濟風暴,台中地區房地產市場出現空前的量縮情況,究竟這現象代表什麼意義呢?

本身也在台中市從事房地產業的台灣省建築投資公會理事長賴正鎰認為,連上市公司都不敢推案的情況,正意謂房市已到了令業者色變的谷底,而這種異象,正是房市回春的契機。以上為專訪記要:

問:是什麼原因讓台中地區的營建公司都不敢推案呢?

答:這二、三年營建業者,尤其是上市的公司,犯了一個嚴重的錯誤,在未考到市場的需求量下,為求業績表現,草率地將原本可分為二、三年做的業績,都在一年推出,以台中市為例,去年主要的幾家上市公司,每家至少都推出六十億元的案量,幾家加起來,幾乎要把整個市場需求量吃下,完全失去市場供需原理;也因此,成屋無法順利去化,建商不敢再貿然推新案,轉向去化舊案是必然的趨勢。


今年推案量祇有往年的十分之一

問:上市公司有業績壓力,如何兼顧市場供需與業務成長呢?

答:當上市公司達到某個規模時,就不應在同一地區作過度集中的投資,而應將投資金額分散到其他城市;比如說,一家公司的年營運目標是五十億元,若業者考量到市場需求量,就應拆成幾個個案,分散到幾個不同的縣市,如此才不會造成市場過度集中而導致供需失衡。

問:連上市公司都不敢推案,台灣的房地產要進入怎樣的時代呢?

答:自房價由高檔下挫已來,每年都有人在喊房地產即將觸底反彈,但八十二年以來,房地產的預售市場幾乎每下愈況,一年不如一年,因而有人對房地產市場完全失去信心,不過,就目前整個情況來看,由於市場供給量急遽萎縮,現今大多數業者以去化成屋為主,在短期內房市確將回春。以台中地區為例,過去一年案量都在千億元以上,但今年預估遽減為過去的兩成,且依目前八、九月仍看不出什麼新案推出的情況,若這種趨勢延續到年底,則案量可能剩下過去的一成,這種量縮之後,將會是另一波的反彈。

房地產即將回春的另一訊息,則是土地市場的交易情況。在房市熱絡時,土地持有者大多惜售,可稱得上是賣方市場,但就目前的情況,許多地主主動求售,更有公司為了周轉而降價脫手,這也是過去幾年所未見,這些都是房市回春的跡象。

問:房地產由谷底反彈口號已喊了好幾年了,這次真能回春嗎?

答:這次真的不一樣了,去年的風暴,讓該倒的業者都倒了,原本想進來撈一的非本業人士也大多不敢進來了,而市場年供給量不及需求量,最慢得經過二、三年的去化,市場將回復供需平衡的狀況,房市即可回春。不過,未來的市場將不復過去暴起暴落的景象,房地產市場將趨於一個業者穩定獲利,僅賺取應得利益的情況,藉由土地開發而成為暴發戶的時代已過去了。


受薪階級是最大受害者

問:現今整個市場買氣又如何呢?

答:不可諱言,政府一千五百億元的購屋低利貸款,確實刺激了不少的買氣,但當初心動於低利貸款而買房子的人,幾乎都已經買了,若有購房需求但迄今仍觀望者,基本上不會也無力購買房子;不過,現今市場上卻有一股不可忽視的購屋族群,那便是社會結構中屬金字塔頂端的高級住宅需求者。經濟不景氣受衝擊最大的,並不是這群高收入、高消費力的群族,而是一般受薪階級。所以,目前的市場需求量雖然少,但高級住宅的市場反而大。坦白講,這些上市公司過去往往為了遷就業績而蓋大量的平價住宅,早年雖賺到了錢,但卻把自己的品牌形象定位在平價市場,如今卻成了競爭的包袱。

問:就如今的消費特性與市場趨勢,這些上市公司如何度過未來的挑戰呢?

答:現在上市公司主要以去化平價成屋為主,有人會質疑這些房子若去化完了,則這些公司拿什麼充業績呢?這不用擔心,二、三年後,或許平價房屋市場需求又將起來,不過,經過這次教訓後,我相信這些上市公司以後在推案時,一定會仔細考量市場需求量,就量的部分,應該會減少許多。

問:有人認為房地產市場波動性大,營建公司似乎不應上市、上櫃,你的看法呢?

答:當然,若以現在房地產市場的情況,市場對營建股股票沒信心,站在業者的立場,現今想藉上市上櫃募集資金,不但無法如願以償,反而必須拿出一○%的股票公開抽籤,上市倒不如不要上市,但站在長遠看,營建公司仍要上市,唯上市透過市場的自然競爭,才能讓真正有實力的業者留在市場上,房地產市場才能良性競爭。

問:營建公司上市的理想資本規模多大,一年做多少生意較具競爭力?

答:營建公司的資本額不要太大,規模太大為了達到業績目標,往往背負過大的業績壓力,否則就是股利被稀釋,因此,理想的上市資本額,最好是在八到十億元間,如今每年大約做個二、三十億元的案量,則每股獲利可平穩維持在二元的水準。

問:如果有實力、有底子的公司都上市了,市場豈不會形成另一波的惡性競爭?

答:經過這波教訓,許多原本想上市、上櫃的公司都打消意願,而許多上市公司也都幾乎倒下了,這完全是業者本身錯估形勢,被股價沖昏了頭,可謂自食惡果,一個上市營建公司要永續經營,除了本業外,應作部分收入較為穩定的業外投資,但這些業外投資必須是與營建本業有一定的關聯性,如此一來,在市場波動時,可藉由業外收入減輕部分財務壓力。

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