在今天看見明天

政府無能 房地「慘」P.112

台灣房地產市場慘跌十年,迄今尚無好轉跡象,新政府端出三千兩百億元優惠房貸方案,企圖力挽狂瀾,無奈政策推出後,仍大受抨擊,學者、專家認為,國內房價還是太高。台灣房市到底有沒有救,還會壞多久?

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰因為長期看空台灣房市,被認為是房市的空頭主帥,民國八十四年,他更針對中央銀行總裁許遠東說,「房價未跌五成,因此景氣沒有想像中嚴重」,提出反駁,當時他說,以成本來看,絕大多數房價已接近成本,如果要建商打折出售,以台中市十二層大樓每坪售價僅剩十二萬元,如果打對折,不是只剩下五、六萬元。

不幸的是,從八十四年到現在,房價繼續向下探底,台中市的房價又打了對折,現在每坪五、六萬元的房子比比皆是。他認為台灣房地產會「慘」到目前這個局面,是政府無能造成,從以前到現在皆如此。


實施容積率是房地產暴跌元凶


莊孟翰以他長期觀察房地產發展的經驗分析,八十年到八十八年共創造出一百三十八萬戶餘屋,以每年十萬戶到十三萬戶的去化量來看,至少要十二年才能把過剩的餘屋去化完畢,也就是至少要到民國九十二年,房地產價格才有回穩的機會,而且,要重演過去榮景的機會,幾乎是微乎其微。

莊孟翰說,八十年宣布實施容積率,一直到八十八年六月十八日開始實施容積率為止,建商為了搶在容積率實施之前取得建照,趕在八十一、八十二、八十三年密集推案,造成這兩年預售屋量創下新高,預售屋超額供給高達七十萬戶,預售屋銷售不佳,又造成八十三、八十四年新成屋暴增局面,成屋賣不出去,變成法拍屋,使得房地產市場兵分四路,在原來的預售屋、中古屋市場之外,又加入新成屋、法拍屋。法拍屋、新成屋在屋況佳、價格較低的優勢下,分別讓預售、中古兩市場重挫。但八十八年法拍屋平均三.一八拍的結果顯示,連法拍屋都要腰斬才會成交,更何況是新成屋、預售、中古屋市場。

至於容積率從宣布到實施為何耗費將近八年之久,主要原因是都市計畫五年通盤檢討一次,加上各縣市政治力介入,造成容積率遲遲無法實施,更讓各建商忽略市場條件,大量推案,造成房地產一夕間多出七十萬戶。

房地產從高點迅速滑落不過十年時間,至於造成房地產十年前的暴漲,主要原因是七十七年、七十八年開始的金錢遊戲,當時的背景因素有:一、儲蓄率高達三八%,二、對外貿易連續七年高達一百億美元以上,三、外匯存底連續七年維持在百到八百億美元之間,四、M1b 年增率高達五一%,五、貸款利率僅五.五%,創下民國六十三年中長期利率一四.七五%(一般貸款利率僅一七%)以來的新低。


經濟領先指標的迷思


六、新台幣升值,熱錢流入,七、鴻源機構吸金投入股市、房地產,八、七十六年二月二十七日國壽以底價三.六倍,每坪九十萬元標下中華航空旁邊的空地(六福皇宮現址)後,刺激房價。

房地產投資、投機兩股力量,造成房價狂飆,當時台中市房價飆漲到十分離譜局面,十米巷道的房子,每坪十萬元,三十米三十萬元,以兩岸直航為訴求的中港路,每坪更炒高到一百萬元,泡沫經濟創造台中房市奇蹟。

莊孟翰說,事實上,當時油價、物價平穩,只要政府意識到房地產狂飆的嚴重性,在任何一個關卡煞車,都不會造成目前房地產哀鴻遍野,但是,政府只看官方統計數字,出口成長是經濟成長、產業復甦的領先指標,只要出口成長,就代表經濟成長、產業景氣好轉,這個「公式」套用在房地產上面,就變成住宅建造執照核發是領先指標,因此,建照核發量成長,便代表房地產景氣榮景可期,忽略掉容積率的實施才是建照核發創新高的背後因素,以經濟角度分析房地產是不對的。

八十年政府宣布實施容積率,建商搶建,造成超額供給,房價一落千丈,以需求面來看,在投資、投機需求退潮後,消費者只剩下換屋需求,一般人除了一戶自住需求外,頂多為子女準備一戶,過去大買房屋保值或賺差價的需求消失,加上租屋成本下降,整個房地產的購買力大幅滑落。


租比買划算

以租屋的角度來看,莊孟翰舉例說明,房屋持有人的成本包括貸款利率八%、地價稅、房屋稅、折舊、維修,如果以貸款利率八%,加上五十年攤提的折舊,每年二%,合計持有房屋每年的成本是一○%,租屋的成本僅折舊的二%,二%扣除一○%的購屋成本,租屋還倒賺八%,以持有房子百分之百成本計算,等於十二.五年,也就是租屋者只要租十二年半,就等於賺到一棟房子,相對的房屋持有者賠了一棟房子,持有房子變成一種負擔。

在精打細算下,一般上班族發現租比買划算,寧可選擇租屋,因為成本低,省下的錢又可以維持每年出國旅遊的生活品質,在租屋而居的風潮下,造成房地產需求不振的局面。

至於未來,政府慷慨解囊,推出三千兩百億元優惠房貸之後,國內房地產的需求是否會因此出現?針對這點,莊孟翰認為,政府認為三千兩百億元可以消化掉十三萬五千戶餘屋,如果現在有五十萬餘屋,只要政府再撥出三千兩百億元,就可以解決掉一半的餘屋,能夠解決一半餘屋,所有的問題,包括銀行呆帳問題,就解決掉一半。

但是,以政府目前財政困窘的情況看起來,三千兩百億元的優惠方案已經十分吃力,更何況再撥出第二個三千兩百億元,政府無力繼續透過優惠房貸解決餘屋問題,就必須配合國宅、勞宅、眷村改建的抑制,以及民間也要停下腳步,餘屋才有辦法逐年去化,否則,政府一方面用補貼方式消化餘屋,另一方面又大量興建,只會火上加油而已。


營建股兩年半重挫六成六


事實上,有餘力推案的建商也已寥寥可數,因為營建股最近兩年以來已經跌了六六%,連帶使金融股下跌四成,歇業、停業的建商超過一半,莊孟翰說,建商支撐不住一一倒閉的重要原因是貸款成本,建商平均貸款成本一二%,以持有一百戶為例,第一年賣不出去,一百戶的價值會剩下八十八戶,第二年再賣不出去,會剩下七十六戶,第三年再賣不出去,就剩下六十四戶,建商持有房地產價值因為利息負擔的關係逐年下降,最後受不了資金壓力,只好關門大吉。

莊孟翰認為,去年一千五百億元的優惠方案效果比較好,因為供給量有限,但是,三千兩百億元的大量一推出,會造成購屋者觀望,因為大家會認為「還有額度,不急。」,這樣的心理會讓餘屋去化速度大打折扣。

反而是明年推出的三%青年房貸較具吸引力,因為數量只有一萬戶,而且條件嚴格,會造成大家搶的局面。

以八十年以來創造出來的房地產數量,大約需求十二、十三年的時間才能夠去化的速度來看,國內房地產至少也要到九十二年才有回穩機會,但是,這是依照過去每年十到十二萬戶的需求量估算,最近幾年的需求量已經降到十萬戶以下,可能使房市回穩的時間延長。

莊孟翰很肯定地說,民國九十二年以前,國內房市看不到復甦跡象,九十二年以後,房地產將步入成熟的市場,飆漲情況將不復見,以投資工具的演變來看,六十年代是黃金,民國六十二年到七十八年是房地產,七十八年迄今是股市,而且投資形態開始多樣化,包括基金、國外投資等都加入重要理財工具,變現快的股市仍然是未來的投資主流。

延伸閱讀

齊柏林墜機罹難獲沈一鳴力助後事 兒發文悼總長

2020-01-03

國衛院提前達陣!2星期變5天 今日即完成「瑞德西韋」公克級合成

2020-02-24

半導體笑氣原料流竄民間 漏洞在哪裡?

2020-03-11

大立光通過配息79元 創台股新紀錄

2020-06-10