在今天看見明天
熱門: 理財 etf 台股 殖利率 2024總統大選

房仲業前進大陸 P.118

房仲業前進大陸 P.118

台灣房屋仲介連鎖業的開山鼻祖「太平洋房屋」,一九九四年就進入上海設營業據點,七年來營業據點成長到十二家,成長速度不算太快。可是,去年下半年台灣掀起大陸熱之後,太平洋房屋突然間開竅了,決定要捉緊時機,全力搶攻新興的大陸房仲市場。太屋董事長鄭明智說:「五年內要開五百家店」。

最近三年,台灣房屋仲介業的經營環境每下愈況,直營體系的獲利狀況大不如前,而加盟體系也沒幾家能真正賺到錢,上自老闆、下至經紀人都為此苦惱不堪。去年這種狀況尤其明顯,加盟店一家一家紛傳倒閉,倒的店比開的店還要多,加盟總部的營收也因此呈現負成長,損益能打平就謝天謝地了。

房仲業進軍大陸難度比建商及代銷業高

相形之下,直營體系的狀況就比較好些,信義房屋與永慶房屋的表現都相當出色,信義小賺,而專攻大台北市場的永慶,獲利則相當可觀。可是,三大直營體系之一的太平洋房屋去年卻出現一千多萬元的虧損。對於資本額一億八千萬元的太屋而言,一千多萬元的赤字或許只能算是小虧,但也足以讓經營層捏了一把冷汗。

台灣冷颯颯,大陸卻熱呼呼。一九九八年,大陸住房政策轉向,朱鎔基提出「住房貨幣化」政策,大陸內銷房市場一夕之間成為新興熱門市場。而去年下半年台灣又掀起一陣大陸熱。在這兩股助力的推動之下,「西進大陸」已成為今年台灣不動產業界最熱門的話題,房地產最末端產業「房屋仲介」,更是視前進大陸為擺脫目前困局的一劑良方。

事實上,房屋仲介業進軍大陸,比起建設公司或代銷業等產業,難度高了許多。房仲業經營靠的是資金、人力及品牌等三個要素,發展至今儼然已成為資本密集的產業。

但是,目前除了三大直營體系外,房仲業的經營規模都相當小;以加盟體系而言,總部與加盟店之間原本就是一個共生系統,藉此集結成經營規模,總部依賴加盟權利金收入維生,而加盟店則依賴加盟品牌創造收益。

隨市場調整大陸策略

但是來自加盟店的資金規模,頂多只有數百萬元,如此規模想進軍大陸,談何容易,因此,唯有依賴加盟總部的大陸發展策略。

可是目前幾個主要品牌,有財團背景的如力霸房屋及中信房屋,卻因為內部問題重重,短期內到大陸發展的可能性不大。而沒有財團背景的如住商不動產及二十一世紀不動產,則因為加盟店數大幅萎縮,營收減少、資金短絀,也沒有餘力前進大陸。

加盟店都想去大陸,可是總部卻沒有這個計畫,雙方便陷入兩難困境。這種狀況反觸發了太平洋房屋轉型的契機。鄭明智說:「去年下半年,就有不少人在問,可否跟太屋去大陸發展?」

由於太屋是最早的房仲連鎖品牌,二十多年來培養了不少房仲人才,這些人後來都自立門戶,開加盟店當店東,可是都撐得相當辛苦,於是紛紛回流找老東家,尋找一個到大陸開始的機會。於是,鄭明智想何不利用這個機會,重新調整太屋的大陸發展策略。

事實上,早在一九九四年太平洋房屋就開始往大陸發展,當年四月首先在淮海區設立第一家分店,翌年又在虹橋及外灘設了兩個分店,直到去年店數達到十二個營業據點的規模,其中包括十家直營店、兩家加盟店,與商鋪科及代銷部兩個事業單位。

鄭明智說:「去年上海內銷房成長快速,上海太屋的營收成績相當亮眼」,太屋的據點,平均每個月營收是十二萬人民幣,有的店甚至可以做到三十二萬人民幣,平均毛利都在二五%以上。上海太屋去年的營收是新台幣五千五百六十萬元,較前年成長了兩成多。鄭明智說:「太平洋房屋在上海算是小有所成」。小標:包底抽成拓展加盟

目前太屋在上海的布局,是以直營店為主、加盟為輔,鄭明智表示:「從今年開始,太屋在大陸將以加盟店為發展主力」。由於大陸熱正方興未艾,房仲業轉進到大陸的需求旺盛,針對這個情勢,太屋第一階段拓點,鎖定的對象是「想到大陸經營房地產的房仲同業」。

鄭明智指出,房仲同業現在面臨的問題是,想去大陸發展卻怕風險,雖然目前在台灣賺不了多少錢,但一時之間卻也無法完全割捨。如此心結,成為太屋拓展加盟的盲點,為求突破,太屋開出「委託加盟」的方式吸引同業加入,即是由太屋投資店面及設備,然後委託店東經營管理。鄭明智說:「概念有點像是百貨公司的包底抽成」。同時,太屋也考慮開放區域授權,讓有意經營大陸房地產的企業財團加入。

大陸的布局改變,台灣的太平洋房屋今年也將出現重大轉變。今年開始,太屋現有的九十多家直營店,將逐漸放棄既有的直營店經營模式,改採鼓勵內部創業的「委託加盟」模式。

房仲業界對太屋的動作,抱持高度興趣,二月底,太屋在媒體刊了一則小廣告,招募大陸房地產考察團成員,第一天就接到一百二十多通詢問電話,而且二十五個名額一下子就額滿。鄭明智說:「二十五個人全部都是房仲同業,全都有意到大陸發展」,他表示,太屋的房地產考察團會持續辦下去,平均一個月要出兩團。

太設集團旗下的太平洋百貨在大陸上海、北京、重慶、成都等都市共設有八家分店,鄭明智表示,拜太平洋百貨之賜,太平洋的招牌,對大陸人而言並不陌生,在品牌優勢下,鄭明智認為今年太屋在大陸的設點目標是八十家加盟店,未來五年內要開出五百家店。

延伸閱讀

曾想過2千萬買4%高殖利率股,年領80萬被動收入...上班族靠股票43歲財務自由:不挑高股息股2理由

2023-08-28

台灣50(0050)這樣買就穩賺?副教授實測網傳2手法:景氣燈號、KD值操作,結果報酬率分別是...

2022-03-31

中鋼、台泥...為什麼你不該一跌就買?破解「高殖利率」定存股的謬論:一定要存股,我只考慮這2檔

2021-09-23

被高殖利率的貪念蒙蔽雙眼...這2檔股票害我資產蒸發25%!認賠殺出後,我才驚覺自己早犯了3禁忌

2021-10-08

0050、006208...被動式ETF熱到連基金經理人都吃味!3張圖解密:0050績效真的比基金好?

2022-03-22