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換腦袋 決勝房市 P.74

換腦袋  決勝房市 P.74

李建興、陳翊中、邱太火宣

房地產

破解329全台狂飆房價

2007-03-08 14:40

台灣房市三年間飆漲近五成,○七年適逢新成屋交屋潮,加上推案量暴增,不少人退至邊線觀望。然而,海外資金仍不斷流入、民間游資無處可去,以及低利率創造的套利空間,又讓人躍躍欲試。值此多空交戰之際,房市會怎麼走?又該如何介入?換個腦袋,專家點名四大機會及四大策略,帶您找到二○○七年的房市藍海!

今年農曆春節,長長的九天假期,整個台灣,除了各大景點和高速公路充斥著擠爆的人潮外,各大建案的接待中心,竟是另一個滿是人潮的焦點。

儘管連日陰雨籠罩北台灣,將大批的遊客趕往陽光普照的中南部,但位於板橋新板特區上,負責代銷厚生橡膠建案「橋峰」的新聯陽工作人員,卻打從假期第一天一早,就有近十人在案場待命,等著新春上門的顧客,尤其是趁著長假返鄉的大陸台商及「海歸派」客人。


春節假期南北湧現看屋潮

新聯陽的如意算盤果然沒有白打,只見偌大的接待中心,座無虛席,工作人員來回穿梭、聲嘶力竭,九天來,交易總額竟突破三億元大關,最高樓層還一舉衝上每坪近五十萬元,創下北縣新天價。

而這並不是特例,向來被認為市況清淡的高雄,今年也有了變化。緊鄰高雄市文化中心的「文化高峰會」,代銷的聯上實業,原本要依慣例休春節假期,孰料,年前即有十數組客戶預約過年期間看屋,使得聯上不得不協調銷售人員分批放假,只是沒想到,實際來客數竟來了上百組,遠遠超乎預期,逼得其他員工只好銷假接客。

一位陳姓導遊說,今年過年,接待一組旅行團,二十四位團員中,四位台商、二十位大陸人。

起初,這看似平凡的組合一如其他參訪團進行著表訂的行程,孰料最後一天,團員卻忽然要遊覽車開往銀行,眼見四位台商領出滿滿四布袋的新台幣,讓小陳看傻了眼。

這群人後來再轉往台北市某個預售案,一行二十四人竟浩浩蕩蕩逛起「案場」來,案場經理也立刻封場接待豪客。令人咋舌的是,這些大陸人士居然人人用現金各買一套總價四千萬元的豪宅,分別登記在四位台商名下,兩小時的光景,足足共「瞎拼」了八億元。


推案量倍增  三二九檔期升溫

由於買家的豪情演出,讓建商鬥志高昂。新光金控董事長吳東進有鑑於一月才進場的「瑞安傑士堡」,一個月內狂銷八成,簡直笑得合不攏嘴,決定打鐵趁熱,要在去年標下的信義聯勤土地上,推出每坪叫價百萬元以上的豪宅「大安傑士堡」。像這樣的每坪百萬元的豪宅,今年比比皆是,如「勤美璞真」上看一百三十萬元,「元大一品苑」、「1邸」、「昇陽敦凰」都相繼擠進百萬元俱樂部。

不只建案推得「貴」,也推得「大」。依證交所公告,去年光上市櫃建商就共取得四百四十億元的土地,是○五年的二.七五倍,其中去年的推案天王興富發建設,更一舉購下七十六億元的土地,好為今年的三百多億元推案,備妥存糧。

總計,今年光三二九檔期,全台推案量即高達二千五百億元,是去年二倍多,其中大台北地區八百三十八億元,比去年同期多出三成,顯見建商對於今年的房市樂觀至極。○六年代銷金額高達五百六十億元、榮登代銷界新天王的海悅廣告副總經理曾俊盛篤定地說:「○七年的房地產沒有看壞的理由!」

然而相對於年後的一片樂觀,其實在過年之前,市場上還一度出現對○七年房市看法偏淡的氛圍。去年第四季(原為傳統旺季)全台成交量忽然較上季萎縮三成,讓不少專家研判,國內房市在連漲三年後,出現「降溫回檔」的前兆。於是不少學者還提出警訊,認為房價飆漲、挾帶龐大的新成屋交屋量,有供過於求之虞,將一如股市大漲後,籌碼凌亂,恐怕得回檔修正。


多空各自表述  今年機會仍大

但農曆年九天長假期間,市場交投熱絡的景象,又讓許多人丈二金剛,摸不著頭緒。在多空各自表述之際,曾俊盛反駁空頭論述。

他認為,雖然房價大漲,但相對於世界各國甚至大陸,漲幅有限,連行情最好的台北市,辦公室租金行情皆遠遠落後香港、新加坡甚至上海。再比上波一九八七、八九年間的房市大多頭,全台房價大漲二.九倍,然而這波○三年由谷底翻揚的北市,平均房價才從二十三.四萬元漲至三十五.五萬元,漲幅不過五成,而高雄甚至不動如山,何來超漲之說?

「拿這次的投資客來說,財務體質也較上一波健康!」興富發董事長鄭欽天呼應曾俊盛的說法。他表示,此次的資金來源,多半因為股市、定存利率表現不佳,民間游資無處可去,才投入低利、低房價、低稅負的房地產市場。尤其今年,包括台積電現金股息發放總額達七百七十四億元,聯電減資則發了五百七十四億元,台塑四寶則有一千三百多億元的現金股息,屆時市場資金將更為充裕,因此保值性強的房地產,預料將吸納更多的買氣。另外,去年大陸台商等海歸派,匯回的資金達一百三十億美元,也將成為推升房價的動能。


機會一:精華區段奇貨可居 策略一:標的,面不如點;建案,濫不如精

至於眾所疑慮的餘屋問題,永慶房仲集團總經理廖本勝更澄清,全台住宅餘絀數(編按:即住宅存量減掉家庭戶數,可反映全台住宅供需缺口,數字愈大,則表示供過於求情況愈嚴重),已由○一年二十四萬多戶,降至○六年的近四萬戶,更何況○三年至○六年間,全台家庭戶數增加了三十九萬戶,在餘屋減少、家庭戶數增加的有利條件下,台灣房市更趨健康。「目前房市彷彿股市在高檔震盪盤堅,即使進行整理,籌碼洗淨後,只要策略得當,○七年反而是逢機介入的好時機。」值此多空分歧之際,廖本勝審慎樂觀。

因此,如何趁房價高檔震盪之際,找出房地產的藍海策略,等待下一波攻勢,是今年在房市致勝關鍵。

淡江大學產經系副教授莊孟翰就明確呼籲,○七年房地產不再是全面皆贏的格局,惟有地段佳、建案品質以及市場籌碼乾淨的才是下一波持續攻堅的主力。廖本勝以台北市為例指出,當地住宅餘絀數為負八萬九千多戶,顯見房屋根本供不應求,而在土地資源有限下,不但建商一地難求(繼新光以每坪二七四萬元拿下信義聯勤土地後,宏泰和亞昕建設也再以四一○萬元的天價拿下六福皇宮對面的土地),連外資也前來搶地。根據國際物業公司估計,目前包括美林證券、AIG、摩根史丹利等十餘家外資,各握著千億元資金來台尋找投資標的。

「北市精華地段房價恐怕看回不回!」廖本勝以往例為證,八九年當房市開始下探,他負責銷售在安和路上的「敦南凱旋門」,從一坪四十五萬元,隔年跌至三十二萬元,但九二年就回漲至四十三萬元,現在更飆破六十萬元。

因此莊孟翰認為,今年購屋,得看點不看面,比質不比價,也就是說,即使同一都市,也不能亂點鴛鴦譜,寧可選擇精華地段,物件也要挑口碑好、具特色的,而戴德梁行總經理顏炳立更以買房八字箴言提醒消費者,「地段、環境、收益、價格」,也就是得符合地段好、環境佳、易出租、價合理,即可立於不敗之地。


機會二:落後潛力行情補漲 策略二:產品,新不如舊;地區,北不如南

因此,倘若手上資金充裕,即使選在創天價的精華地段,後勢仍有可為;但假使資金有限,也有對應之道。信義房屋不動產企研室主任張欣民則認為,價位偏低的優質潛力區,今年也可望啟動補漲行情,成為另一個標的。其中包括與北部價格悖離甚遠的高雄市場,以及和預售屋差距拉大的優質中古屋。

針對高雄房市,高雄建築開發公會理事長郭敏能還作了以下妙喻:「高雄這檔雞蛋水餃股,體質健全,只是乏人問津,這回在公司派(指政府)強力作多下,將展現強勁的補漲行情!」郭敏能認為,高雄近年在高鐵、高捷以及水岸景觀等重大建設加持下,其實早已潛力無窮,加上政府有意作多,如鐵路地下化、輕軌捷運、世貿展覽館、流行音樂中心等將再挹注數千億元資金進行基礎建設,就連總統也南下買房,整個市場蓄勢待發,以信義房屋公布的房價指數,去年第四季,高雄就比上季大漲一.九%,漲幅遠遠領先台北市的○.三九%。

 至於中古屋市場,住商不動產總經理林倩則信心滿滿地說,「今年將是中古屋的天下!」她認為,景氣開端時,由預售屋領軍,到了景氣中後段,則回到中古屋補漲,以北市市中心為例,預售屋動輒四十萬元起跳,但精華地段中古屋卻仍只有二、三十萬元,將吸引負擔不起高房價卻偏好精華區的薪水族。事實上,國內八大房仲業者去年合計已展店兩成,頗有作好備戰狀態,大搶中古屋商機之姿。


機會三:利率不漲房市不死 策略三:手法,租不如買;時機,動不如靜

然而,支撐今年房市的還有「利率」。「利率不漲、房市不死!」中信銀潛力客戶處副處長陳朝林,一語道出目前房市仍處於安全位置。他認為,雖然近來央行幾次微幅升息,但未來幾年內,房貸利率應不會大幅升息,而低利率不但使薪水族能輕鬆買房,更讓投資族產生套利空間。因此大體上,○七年房市操盤策略仍是「租不如買」。

台新銀行消金行銷事業處資深副總夏敏蘭則說,消費者只要了解貸款成數、寬限期,而且有足夠的頭期款,再試算自己月租金與房貸月付金,一旦房貸並未大幅超出甚至低於租金,那麼即可大膽買進。

值得注意的是,除了利率,由於今年大批新建案交屋,加上上半年推案爆大量,選擇標的變多,因此政大地政系教授張金鶚以「動不如靜」策略建議消費者「要積極不要著急」。他認為,有意購屋者,可趁上半年標的大增時精挑細選,而下半年再來比價,大撿便宜。他提醒買主,今年可「大膽議價」,其中北市議價空間約為五%至六%,北縣則可達七%到一○%。

至於最令人憂心的政治局勢,許多人擔心今年將進入總統大選政治紛擾期,但曾俊盛的看法卻相對樂觀,他認為,○八年的政治利多和利空先前早已反應過,近來隨著開放陸客觀光,加上以往選前政策利多滿天飛的慣例,反而今年可預見更多政策行情。


機會四:重大政策陸續成形 策略四:距離,遠不如近;時程,短不如長

另外,國內許多重大建設,北捷、高捷和高鐵陸續啟動,實質利多將正式反映至民生,因此,「公共政策」可望為房市的另一股支撐力量。

對此,林倩則提出「逐重大建設而居,遠不如近;依重大建設而投資,短不如長」的建議,意即格局要放長,才能釣到大魚,可評估購買兩年內重大建設成形的房子,且越近越好,而三到五年將成形的建設,則可鄰近買土地,待價而沽。


警訊:新成屋出籠  市場恐降溫

不過,今年也確實浮現些許警訊。首先,去年內政部發放的使用執照達一萬二千多張,高於建照的一萬一千張。

莊孟翰表示,通常使照發放多於建照,顯示大批新成屋出籠,並且市場熱度開始降溫,依歷史經驗,是景氣反轉的前兆,特別是前兩年推案爆量的三峽、林口、淡水和桃園地區,更已被銀行視為警示區,值得觀察。

其次,繼卡奴後,銀行也開始注意房奴的問題,台北富邦銀行個人金融部資深經理高永和就指出,今年進行房貸放款時,除了看擔保品之外,還會檢視客戶償債、還款能力,已漸趨嚴格,未來更不排除緊縮貸款成數。

總之,不論今年房市將持續盤堅或震盪盤整,仍應謹守操作得當、居高宜慎的心法,相信你將仍是市場的贏家。

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