室內設計師張軍偉，從高中時期就是位包租公，他擅長將中古屋切割改裝，倍增出租單位和租金投報率。而他每月收租六十多萬元，淨賺三十多萬元，生活優閒，猶如現代版的員外。
每天一早，他總是一襲運動休閒裝扮，套上球鞋後便急忙出門。其實，對張軍偉而言，他的生活沒有打卡、沒有辦公室。熟知他的人都知道，「室內設計」充其量只是他的副業。
他每天帶著公事包，裡面裝著全台分區地圖、PDA、皮尺、都市計畫表，開著車一路由台北到台中，又轉進高雄，在各地看房子、簽約才是他的正職。
張軍偉繞遍全台看的，都是自己的房子。數一數，他在全台灣已擁有二十幾棟房子，據點遍及全台。就以台北來說，遼寧街、中山北路、吳興街、安和路、基隆路、西門町都有他收租的足跡。
「我們張顧問（張軍偉），像古代養士三千的諸侯，光房客就足足有七十多人！」幫忙張軍偉處理租房雜事的李家宜說，光靠租金，張軍偉每月坐收六十多萬元，若扣除貸款，還多出三十多萬元的盈餘。在朋友眼中他是最經典的「時尚員外」，也是名副其實的「包租公」。
力行分割出租 租金極大化
張軍偉的朋友都喜歡喊他「張顧問」，因為不同於一般的房市投資客，總在買進賣出的市場裡鋌而走險，張軍偉自操盤房市以來就從未賣掉一間房子，全靠租金養房。因此，談起包租，他不但是顧問，還是達人。雖然張軍偉才三十多歲，但早在高中時期，就開始當起包租公，二十多年的實戰經驗，為他修煉出無可取代的獨門心法。
一九八○年代，原住高雄的張家，因為父親北上創業而留下還在念職業學校的他獨守三房的老公寓。從小就很有生意頭腦的他，靈機一閃，就將剩下的兩個房間出租，即使還未出社會，高中時期靠著當小小包租公，就能夠自給自足。
有了這樣的經驗，張軍偉早在學生時期，他就很細膩地觀察、研究租屋生態，體認出住宅分割出租，低風險、高報酬的好處。也正因為如此，退伍後，延續著包租夢，九三年間，在高雄二十五期重劃區買下大樓住宅，有了第一棟自己的房子。
當時正值房價高峰，為了支應龐大的貸款，張軍偉想起高中時期「分割出租」嘗過的甜頭，於是把原本二十五坪三房兩廳的房子，捨棄了客廳和廚房，將室內一分為五，改裝成五個四到五坪的房間，每間依然可租到四千多元。算一算，五間房足足收租兩萬元，而隔壁同格局的物件才收租八千元，分割出租法為他創造了兩倍收入。
於是，利用分割倍增投報率，成了張軍偉包租的基本配備。目前他的操作手腕更到了爐火純青的地步。現階段，只要張軍偉看中的物件，必定先打聽當地市場最熱門且坪效最佳（指每坪租金最高）的房間坪數，然後再依照該物件的格局、管線等條件進行切割，務必將總租金拉至最高。
利用租金行情反推合理買價
而除了將租金極大化，張軍偉還先設定理想租金、理想報酬率，反算出合理買價，以該價格為上限，向買主殺價，以壓低購置成本，二次推升報酬率。
以他幾年前買下台北市遼寧街的中古住宅為例。張軍偉表示，當時他同時有四、五個標的選項，但他不貿然下決定，反而用了近一個月的時間，像個傻子似地，輪流且痴痴地站在各個標的案前觀察人流、車流，更詳細地分析當地居民及往來上班族的素質。
當時他發現，遼寧街地近民生東路外商辦公大樓區，居民及上班族多屬收入高的外商白領階級，租金行情也較高，於是決定出手。
在議價前，他仍然功課做足。經由打聽，張軍偉得知該區域以六坪左右大的房間為最搶手的租屋首選，租金可上看一萬元。於是他腦中立刻閃過一幅影像，決定將這二十多坪的住宅切成四間六坪套房，算算總租金期望值應可達到五萬元。在總租金確立後，張軍偉再將投報率鎖定在六％，進而回推出合理買價為六百萬元，再向買方議價，最後則以五七○萬元買進。
借由兩面操作手法，張軍偉的投報率一下子拉高至近七％，遠遠超出同棟不到五％的租金行情。
只租個體戶 預防整層空置
不僅錢算得精，他的風險管理功夫也堪稱一流。雖然房子都切割出租，但他從不貪快而租給團體客，堅持只租給個體戶，讓同棟房的房客互不認識。如此一來，不但可以抑絕房客以量殺價，另外則也可預防團體退租，造成整層空置。
令人折服的還有他高明的招租技巧。「我的房子空置期最多不超過一個月，因為我懂得用房客的心態買房子！」他得意地指出，有別於一般包租公買房重價不重質，他的不敗定律則是質重於價。
張軍偉評估買房標的，必定研究動線，先將自己化身為房客，仿照房客上下班路線，徒步走到標的物。沿路眼觀四面、耳聽八方，一旦動線上有生活機能、巷弄治安、管理不佳的狀況，就降低評比，甚至慘遭淘汰。也因此，每每張軍偉的房子，都十分符合上班族的租屋條件，成為搶手貨。
不過，張軍偉房子好租，還在於他懂得替房子加值。雖然房子都隔得小小的，但在出租前張軍偉都會想盡辦法增加屋內設備，舉凡液晶電視、手拉坏的洗臉盆等，目的就是形塑出「五星級套房」的租賃價值，而每每能較鄰房多出兩成的租價。由於自己就是裝潢設計師，有專屬施工團隊，建材成本相對便宜，因此相對於其他房東極具優勢。
「生活、工作幹嘛這麼累，做對投資，就快樂一輩子！」在訪談結束前，張軍偉對我們提出了過生活的忠告，聽來雖然有些「何不食肉靡？」但對於時尚員外的他而言，生活不僅像員外般優游自在，還多了點成就感！
